På en trång fastighetsmarknad är adaptiv återanvändning en tilltalande strategi för fastighetsinvesterare. Sökandet efter underpresterande eller felaktiga egenskaper för att återuppliva leder ofta till historiska egenskaper. Oavsett om de är i dåligt skick på grund av bristande underhåll, eller utrustade med omoderna anläggningar och system, kräver historiska fastigheter ibland en betydande investering för att återställa dem till fördelaktig användning.
Det finns många fördelar med att rehabilitera en historisk byggnad, men utmaningarna med att genomföra ett sådant projekt i dagens ekonomiska klimat kan verka oöverkomliga. Kombinationen av stigande räntor, höga byggkostnader, volatila leveranskedjor och arbetskraftsbegränsningar utgör ett allvarligt hot mot projektets livskraft. Samma villkor kan göra det svårt för ägare/utvecklare att hitta nya källor till eget kapital för sina kapitalstaplar, vilket begränsar möjligheterna för överbryggningsfinansiering för att kompensera lönsamhetsklyftan.
Lyckligtvis, för kvalificerade fastigheter, kan historiska skattekrediter (HTC) ge en lösning.
Fördelar med historiska skatteavdrag
HTC är en ytterligare form av projektkapital och en ekonomisk fördel som är unikt tillgänglig för utsedda historiska byggnader. Federala HTC kan bidra med 20 % till alla kvalificerande rehabiliteringskostnader, och när de kombineras med statliga HTC kan bidra med ytterligare 20-25 % till alla kvalificerande rehabiliteringskostnader, beroende på staten. Tillsammans kan federala och statliga HTC:s ge upp till 40-45 % kapitaltillskott till kostnaden för rehabiliteringsarbeten.
Enbart HTC kan överbrygga klyftan mellan kostnaden för arbeten som krävs på grund av brist/skick/föråldrad, premien som potentiellt krävs för att uppfylla historiska bevarandestandarder och mängden tillgängligt kapital. Dessutom kan HTC:er kombineras med låginkomstskatteavdrag för bostäder, nya marknadsskatteavdrag, skattelättnader för förnybar energi, skatteökningsfinansiering, möjlighetszonsincitament, bidrag och andra ekonomiska incitament, vilket skapar ett mycket attraktivt ekonomiskt incitamentpaket – så attraktivt Faktum är att en delmarknad har utvecklats som består av investerare och utvecklare som specifikt söker efter historiska byggnader för att dra nytta av fördelarna med historiska skatteavdrag. Dessutom köper banker och andra finansiella investerare historiska skattekrediter för att kompensera sina betydande skatteskulder. En ägare som genomför ett rehabiliteringsprojekt med hjälp av HTC kan använda detta som en mekanism för att frigöra kapital tidigare i projektet.
HTC Eligibility och National Register of Historic Places
Historiska skatteavdrag är tillgängliga för byggnader som är listade i National Register of Historic Places (NHRP). Även om en fastighet för närvarande inte är listad på NHRP, om den är arkitektoniskt och historiskt betydelsefull och över 50 år gammal, finns det möjlighet att ansöka om att få byggnaden listad på NRHP till skapa behörighet för HTC. (En certifierad NRHP-fastighet kan också öka turismens intresse och generera intäkter som en historisk destination.)
I motsats till vad många tror, sätter NRHP-notering ensam inga federala restriktioner på en ägares privata äganderätt. En ägare får göra med fastigheten som de vill, inom ramen för lokala lagar eller förordningar. Om HTC används finns det en federal granskning för att säkerställa att rehabiliteringsprojekt uppfyller inrikesministerns historiska rehabiliteringsstandarder. Alla andra förordningar och restriktioner upprätthålls vanligtvis på lokal nivå, men den ekonomiska fördelen från HTC kommer ofta att uppväga alla upplevda bördor.
Sammansättning av ett projektsupportteam
Processerna, nyanserna, bestämmelserna och tidsramarna för ett projekt med HTC-finansiering kan vara svåra att navigera. Felhantering på grund av oerfarenhet kan skapa kostsamma och tidskrävande bakslag. Ägare eller utvecklare som påbörjar ett historiskt rehabiliteringsprojekt bör ta hjälp av ett erfaret team så tidigt som möjligt, helst under förutveckling eller till och med under förköpsprocessen. Teamet kan inkludera en konsult för historisk bevarande, bedömare/ingenjör av historiska byggnaders skick, skattekreditadvokat, finansiell rådgivare/CPA och långivare – alla med expertis inom historiska skattekreditprojekt, och helst ett nätverk av potentiella skattekreditinvesterare.
Ett kvalificerat professionellt team med erfarenhet av HTC-projekt kan hjälpa till med:
- Bedöma utgångsarbete för reparation/rehabilitering;
- Identifiera och maximera berättigande till skattelättnader och andra ekonomiska incitament;
- Strukturering av transaktionen;
- Finansiell modellering;
- Säkerställa kompatibla arkitektoniska och tekniska planer och omfattningsutveckling;
- Säkra HTC:s och uppfylla bevarandestandarder;
- Hantera byggrisker; och
- Maximera avkastningen på skattekreditinvesteringarna.
Större och bredare fördelar
De ekonomiska fördelarna med HTC kan komma att öka i framtiden. Potentiell pågående lagstiftning, om den antas, skulle öka Federal HTC från 20 % till 30 % (permanent för små projekt, tillfälligt för alla andra projekt), sänka rehabiliteringstestet för att öka behörigheten och göra det lättare för ideella organisationer att få tillgång till HTC. Revitalizing Economies, Housing, and Business Act (REHAB) skulle ge en skattelättnad på 15 % för fastigheter över 50 år, baserat enbart på ålder, inte historisk status. Och Revitalizing Downtowns Act skulle ge en skattelättnad på 20 % för att konvertera kontor till bostäder, kommersiellt eller blandat bruk, förutsatt att projekten inkluderar 20 % prisvärda bostäder.
Utöver ekonomiska fördelar ger rehabilitering av historiska fastigheter positiva effekter för samhällen, vilket ofta ger en katalysator för att sätta igång social, ekonomisk och/eller miljömässig revitalisering. Och, rehabilitering är mer miljövänligt än rivning och nybyggnation; det är besläktat med återvinning av byggnader. Ägare/utvecklare som rehabiliterar historiska fastigheter och investerare som stödjer deras ansträngningar, visar ansvarsfull vårdnad och skapar en win-win för alla inblandade parter.
