Federal Reserves drag att snabbt höja räntorna i år har injicerat en stor dos av osäkerhet i en av de mest pålitliga kommersiella fastighetsinvesteringarna under det senaste decenniet: flerfamiljshus.
Trots en nationell bostadsbrist som har drivit på den historiska hyrestillväxten i år, har långivare, utvecklare och investerare pausat affärerna på grund av den drastiska förändringen i den matematiska underliggande köpen och lånen.
”Vi är en av dem som sitter vid sidan av pga [of] prissättning och takpriser, säger Vicki Lundy Wilbon, VD för Integral Group, en Atlanta-baserad bostadsutvecklare med blandade inkomster. “Vi har kommit till den punkten att det inte är en tid då vi är ivriga och redo.”
Bisnow/Jarred Schenke
Resias James Winston, TriStars Margaret Stagmeier, Affordable Housing Investment Brokerage Bill Brading, Columbia Residentials Carmen Chubb och Integral Groups Vicki Lundy Wilbon.
Flerfamiljsförsäljningstransaktioner minskade med 17 % under tredje kvartalet nationellt, enligt data från MSCI, även om de fortfarande är uppe med 25 % från år till datum jämfört med 2021.
Branschledare sa kl Bisnows Sydöstra flerfamiljskonferens i Atlanta denna månad att de är mycket försiktiga med att ingå nya affärer tills de får en känsla av var räntorna kommer att toppa. Inflationen steg fortfarande med mer än 8 % jämfört med föregående år i september, och ytterligare en ökning med 75 punkter förväntas vid Feds nästa möte den 1 november.
“Vi har ingen klarhet när vi tittar på sex månader”, säger Matt Lineberger, en regional försäljningschef på Lima One Capital. “Jag tror helt enkelt inte att någon på marknaden gör det. Jag vet att du aldrig gör det, men det är annorlunda just nu eftersom du inte riktigt vet hur snabbt och var det landar.”
Vändningen på kapitalmarknaderna var lika snabb som dramatisk. Den totala försäljningen av kommersiella fastigheter slog 809 miljarder dollar förra året, vilket slog det tidigare rekordet på omkring 600 miljarder dollar som sattes 2019, enligt MSCI. Mortgage Bankers Association förutspådde ett ännu mer aktivt år 2022.
När inflationen nådde 40-åriga toppar och höll sig hög, inledde Fed en höjningskampanj som tog sin referensränta från 0,25 % i mars till 3,25 % idag. Fed-bevakare förväntar sig att räntan kommer att förmörka 4% i slutet av året.
“Det är en brist på förtroende, eftersom vi alla fick höra att den här inflationen är övergående och att den kommer att försvinna”, sa Bobby Khorshidi, president för kortfristiga fastighetslångivare Archway Capital, vid evenemanget, som hölls kl. Hyatt Regency Atlanta. “Och det var den tron som ledde till den här typen av knästötsreaktioner när det gäller hur snabbt kurserna gick upp. Så jag hade redan problem med att lita på politiker, och nu är det ännu mer.”
Bisnow/Jarred Schenke
HJ Russell & Co.s Jerome Russell, Silver Studio Architects Ellen Garland, Windsor Stevens Holdings Rod Mullice, Juneau Constructions Walker Mills och Waypoints Jim Lott.
Fed:s åtgärder påverkar byggnaders kapitaliseringsgrad, eller den förväntade avkastningen på en fastighetsinvestering. Medan takräntorna förblir under pre-pandemiska nivåer på mer än 4%, har reaktionen på marknadens volatilitet och högre lånekostnader drivit takräntan med 72 punkter under de senaste sex månaderna, rapporterade CBRE.
Fluktuationen i takpriserna får köpare att gissa priset de är villiga att betala för lägenheter, särskilt med långivare som är mer aggressiva på sina emissionsgarantier på både hyrestillväxt och investeringsprojekt, sa paneldeltagarna.
“Vi ser fortfarande att marknaden har mycket prisupptäckt på gång”, säger Brett Duke, operativ chef för den Dallas-baserade lägenhetsutvecklaren och investeraren Atlantic Pacific Real Estate Group.
Investerare som betalat för lägenheter till historiskt låga takpriser under det senaste året kommer sannolikt att behöva hålla kvar sina tillgångar längre, vilket öppnar dörren för livförsäkringsbolag och stora pensionsfonder att köpa mer inom sektorn, säger Rod Mullice, managing partner med Atlanta-baserade Windsor Stevens Holdings, som har varit pivoterande för att utveckla stadshus till salu i Atlanta.
“Jag tänker på affärer du måste hålla [will be] fem plus år”, sa Mullice. “Private equity-marknaden för fastigheter, som du vet måste lämna tillbaka pengar till sina investerare om fem år, kanske inte är den bästa partnern. Nu kan livförsäkringsbolag vara den bästa partnern, pensionsfonder för enstaka fordon kan vara den bästa partnern.”
Bisnow/Jarred Schenke
CBREs Shea Campbell, RADCO Cos.’ Norm Radow och Audobon Communities Andrew Schwarz.
Räntehöjningar har haft en kylande effekt på bostäder totalt sett. Medan den amerikanska ekonomin växte med 2,6 % under tredje kvartalet, minskade bostadsinvesteringarna med 26 %, enligt Bureau of Economic Analysis. Efterfrågan på lägenheter minskade med mer än 82 000 enheter under tredje kvartalet, enligt RealPage, den största nedgången i efterfrågan i företagets databas, som sträcker sig över 30 år.
Men alla satt inte vid sidan av i den nuvarande ekonomin.
RADCO Cos VD Norm Radow, som leder en av sydöstra mest produktiva kommersiella fastighetsinvesteringsföretag, sa att hans senaste lägenhetsköp gjordes med rörlig ränta eftersom inga banker var villiga att ge lån med fast ränta.
Radow sa att han tror att Fed kommer att vända räntorna inom en snar framtid, så han är villig att ta kortsiktig smärta och refinansiera när räntorna faller tillbaka till jorden.
“När inflationen ser ut som om den är under kontroll … statskassor går tillbaka till där de var i juli,” sade han. “Så jag tror att vi tittar på en perfekt timing med hyreskontraktet för året. Jag är villig att vara negativ i ett år med vetskapen om att jag har ett så bra värde. Jag kommer bara att aktivera den negativa räntebäringen för den tidsperioden.”
Bisnow/Jarred Schenke
Studio Architects Chris Van Kley och Portman Residentials Brittani Sanders
Även om det finns en oro för att Fed kommer att hålla räntorna förhöjda för att säkerställa att inflationen kan nå sitt målintervall på 2%, sa Portman Residentials vicepresident Brittani Sanders att hon tror att höjningen av takräntan kommer att vara ett kortsiktigt problem.
“Det är extremt svårt att gissa var takräntorna kommer att vara, men samtidigt tror vi att det här kommer att bli relativt kortlivat, så jag tror att du bara måste kämpa hårt för att få dina affärer aktiverade och för att få upp dem ur marken”, sa hon. “Jag tror att du kommer att börja se rörelser mot mitten eller slutet av nästa år. Du måste bara vara redo att positionera dig själv för att, när saker och ting väl har öppnat sig igen, komma igång, att vara den första att leverera.”
