Den så kallade “sockerrushen” är över, eftersom avkastningen på fastighetsinvesteringar – länge stärkt av intensiv efterfrågan från investerare, billiga skulder och starka fundamenta – är redo för en återställning, enligt en ny rapport från ULI och PwC.
Medan den totala avkastningen för fastigheter av institutionell kvalitet i NCREIF Property Index (NPI) tickade upp till mer än 20 % under de fyra kvartalen som slutade i mitten av 2022, nästan tre gånger 20-årsgenomsnittet, förutspås dessa avkastningar sjunka . Enligt de 47 ekonomer och analytiker som undersöktes i april av ULI:s Center for Real Estate Economics and Capital Markets kommer totalavkastningen att dämpas till 8 procent 2023 och 7 procent 2024. Och mer än hälften av de svarande till årets ULI/PwC Emerging Trends undersökningen säger att de tror att kapitaliseringsräntorna kommer att stiga nästa år medan avkastningen sjunker, främst på grund av stigande räntor och kapitalkostnader. I takt med att räntorna driver upp skuldkostnaderna och i sin tur kostnaderna för att förvärva och utveckla fastigheter ökar, minskar hävstångsavkastningen. minskar belånad avkastning. Vad är. mer, regeringen stänger också av spetsarna för penning- och finanspolitik som är utformad för att stimulera ekonomin under pandemin.
“Fastighetsinvesterare och förvaltare lär sig på nytt att enorm tillväxt och vinster så småningom faller tillbaka till jorden – en “återgång till medelvärdet”, för att använda finansjargong, eller helt enkelt “normalisera”, som många branschexperter vi intervjuade uttryckte det,” rapporten anteckningar. “Vissa hotande marknadsjusteringar kommer att vara cykliska på grund av de försvagade ekonomiska förhållandena som de flesta ekonomer och fastighetsexperter förväntar sig, medan andra representerar mer av en återgång till normalitet efter alla snedvridningar på marknaden som orsakas av pandemi.”
Chefen för ett utvecklingsbolag sa till ULI och PwC: “Jag känner att vi har varit på en lite sockerhög med denna stimulans och billiga skulder. Det kommer att bli en avmattning. Det måste finnas den här normaliseringen. Så, vad betyder det? Jag tror att det kommer att bli lite studsande; det kommer att bli lite turbulent. Men sedan bottnar vi och vi börjar växa igen.”
Analytiker säger att återgångarna kommer att ta formen av sjunkande priser när takpriserna stiger och avtalsvolymerna faller från historiska toppar, medan hyresvinster kommer att dämpas för andra fastighetstyper när efterfrågan återgår till mer normala nivåer. Och medan “skanske den största överraskningen är att dessa omsvängningar av förmögenhet drabbar gynnade fastighetssektorer som flerfamiljshus och industri, det betyder inte nödvändigtvis att marknadskorrigeringarna kommer att vara smärtsamma, säger ULI-analytiker. “I många fall kommer den senaste tidens förluster i fastighetsvärde bara att minska redan sunda vinster. Men många indikatorer tyder på att de (riktigt) goda tiderna kan vara över, åtminstone för ett tag.”
Bostadssektorn har redan sett i stort sett alla aspekter av marknaden bromsa in, både i till salu och hyresbostäder. Priserna på nya bostäder nådde en topp i april 2022, medan tillväxttakten för lägenhetshyrorna har dämpats de senaste månaderna och byggstarterna har också avtagit. Den industriella marknaden har också pausats något redan i år då e-handelstillväxten avtar och Amazon, den största lageranvändaren i USA, försenar ockupationen av avslutade projekt och försöker att hyra ut många i andra hand i vad vissa kallar “Amazon-pausen.” Men medan ”investerare inte är redo att överge industri- eller flerfamiljshus, som båda fortfarande råder överst i högen i Nya trender undersökning…betygen är lite mindre sprudlande än förra året, och dessa högtåkande sektorer ser inte riktigt lika osårbara ut som de hade de senaste åren, konstaterar ULI-rapporten.
Återgången kommer också att ske i form av en återgång till mer normala nivåer, särskilt för hotell- och detaljhandelssektorn.
