Aktörer inom kommersiella fastigheter förutspår en lågkonjunktur som kommer att drabba den amerikanska ekonomin under de kommande månaderna – men de tror att den kommer att bli “kort och ytlig”, enligt Urban Land Institute och PwC:s 2023 Emerging Trends in Real Estate-rapport, som släpptes på torsdag.
ULI och PwC:s årsrapport intervjuade 617 personer som arbetar inom CRE och analyserade enkätsvar från mer än 1 450 personer i branschen.
Att räntor förblir högre under längre tid kommer att öka osäkerheten och långsam ekonomisk tillväxt, men pandemin som faller i bakgrunden kommer att hjälpa ekonomin att normaliseras, fann undersökningen. Men människor anpassar sig fortfarande till de förändringar som pandemin införde i deras liv, vilket lämnar tillgångsklasser i förändring när ägare och investerare kommer på hur de ska gå vidare, sa ULI Senior Vice President Anita Kramer Bisnow i en intervju.
“Livet som vi känner det förändrades inte, men visst finns det några strukturella förändringar i hur vi går till väga för våra liv,” sa hon. “Dammet har inte lagt sig ännu.”
Här är de 10 trenderna som experter tror kommer att påverka branschen kraftigt under det kommande året.
Ekonomin kommer att normaliseras – och det kommer även CRE
CRE-sektorn såg några av de starkaste hyrestillväxten, prisuppskattningen och avkastningen i historien under 2021 och början av detta år, som nu gradvis kommer ner från sina toppar från pandemitiden. Med stigande takpriser och fallande transaktionsvolymer sjunker tillgångspriserna och hyresvinster dämpas, fann rapporten.
Bostadsförsäljningen kommer att minska som ett resultat, förutspår rapporten, och dyrare skulder kommer att hindra fastighetsinvesteringar. Flerfamiljshus och industri – pandemins älsklingar – kommer sannolikt att vara bland de mest drabbade tillgångsslagen, medan några av de tillgångsklasser som drabbades mest under pandemin – hotell och detaljhandel, i synnerhet – sannolikt kommer att se ökad aktivitet och en liten återhämtning .
Hyreskontroll, ESG-regler för att utöka sitt inflytande
Institutionella investerare och fastighetsägare kommer att möta ökande press att avslöja mer information om deras miljö-, sociala och styrningspolicyer och mål när SEC:s utkast till förordningar tar form och tidsfrister för utsläppsminskningar i lokala regler – som New Yorks lokala lag 97 – börjar träda i kraft .
Reglering kan också inriktas på att bostäder är överkomliga eftersom hyresgäster och köpare över hela landet rullar på iögonfallande priser. Minst 17 stater övervägde hyreskontrolllagstiftning i någon form, med flera städer som också övervägde sina egna åtgärder, sa rapporten. Vakansskatter kan också se vissa förändringar när tillsynsmyndigheter försöker uppmuntra fastighetsägare att ta byggnader till produktiv användning.
Online-detaljhandel och distansarbete kommer att fortsätta att dominera
Människor spenderar fortfarande online för bekvämlighetens skull, men näthandeln har minskat något eftersom kunderna har återvänt till butikerna. Det lämnar fysiska butiker som överlevde pandemin med en möjlighet att absorbera en del av marknadsandelen, enligt rapporten.
Men distansarbete kommer att påverka tillgångsklasser kopplade till personligt arbete och affärsresor.
Efterfrågan på distansarbete kommer att förbli stark och kommer att leda till att kontorshyresgäster med utgående hyresavtal gör svåra val om hur länge de är villiga att fortsätta hålla kvar tomma ytor. En rekordnivå av kontorsyta är redan tillgänglig för andrahandsuthyrning, sa mäklare. Medan 2023 sannolikt inte kommer att se en massflykt från kontor, är hyresgäster mer benägna att minska sina fysiska utrymmen och ägare kommer att bli ombedda att överväga att designa om utrymmen för att passa hyresgästernas önskemål.
Affärsresor är också osannolikt att återgå till pre-pandeminivåer under 2023, med alternativen för hybridmöten och konferenser som sätter press nedåt på affärshotell, konferenscenter och fina restauranger, förutspår rapporten.
Tveksamhet kommer att dämpa investerarnas efterfrågan
Investerare går bort från fastighetstillgångar till förmån för aktier och obligationer, konstaterade rapporten, med osäkerhet om var priserna kommer att lösa sig vilket skapar tveksamhet bland investerare som försöker undvika att betala för mycket.
Stigande räntor har redan gjort förvärvs- och byggskulder dyrare, medan skulder totalt sett har blivit svårare att få. Med köpare som förväntar sig lägre inkomster och högre kostnader från affärer, kommer de att dra sig ur eller söka prisavbrott, förutspår rapporten.
Men även med ett långsammare flöde av affärer var det få experter som förutspådde en krasch eller likviditetsåtstramning: överlag, starka balansräkningar, låg hävstångseffekt och endast små värdenedgångar undanröjer rädslan för utbredd nöd. Affärsvolymerna förväntas dock inte krypa tillbaka igen förrän marknaden förstår Feds strategi, förutspår rapporten.
Köpare tvingas bort från bostadsköp
Feds räntehöjningar har redan drivit ut några blivande bostadsköpare från marknaden. Köpare som har möjlighet kommer att flytta till mer överkomliga marknader, men fler kommer att fortsätta att dra sig ur under det kommande året, förutspår rapporten. Kostnader för skulder, ökade byggkostnader, brist på tillgängliga fastigheter, brist på arbetskraft och befintliga skatteregler som gynnar investerare framför enskilda bostadsköpare är bland de faktorer som kommer att fortsätta att påverka marknaden under 2023.
Investerarnas intresse för att flyga till kvalitet och nischade tillgångsklasser fortsätter
Efterfrågan på ytor i toppskiktet kommer att fortsätta att diktera aktiviteten på kontorsmarknaden under det kommande året, med högt i tak, fönster från golv till tak, hållbar design och de senaste VVS-systemen som förblir nyckelattraktioner, sa investerare till ULI och PwC. Men också fånga investerarnas intresse är den ökande efterfrågan på nischade tillgångsunderklasser, inklusive läkarmottagning, studentbostäder, självhushåll, seniorbostäder, småhusuthyrning och biovetenskap.
Byggande Omvandlingar På Horisonten
Den rikstäckande bostadskrisen, i kombination med ett överskott av åldrande byggnader med potential att återanvändas, skulle kunna se mer diskussion om konverteringar nästa år, förutspår rapporten. Äldre kontor kan övervägas för omvandling till moderna kontor eller bostadshus, medan överflödig butiksyta kan förvandlas till uppfyllelsecenter eller fastigheter med blandad användning. I de fall byggnader inte är bra alternativ för ombyggnad kan vissa rivas och ersättas med högdensitetsbostäder.
Solbältets tillväxt att sakta men inte stoppa
De flesta av marknaderna att titta på under nästa år kommer att vara städer i solbältet, enligt rapporten. Det finns en risk för överutbud i städer som Atlanta; Austin, Texas; och Tampa, Florida, där utvecklarna har gått snabbt för att hålla jämna steg med efterfrågan under de senaste två åren. Men även om nivån på inkommande migration till Sun Belt-marknaderna kan minska något under det kommande året eftersom invånarna kompenserar lägre skatter mot levnadskostnader och livskvalitet, kommer den totala marknadstillväxten sannolikt att förbli stark, sa experter.
Infrastrukturutgifterna kommer att överta städer
Utgifter kopplade till den tvådelade infrastrukturlagen, som antogs i november 2021, kommer att stimulera till nya initiativ för att utöka bredbandstillgången och förändringar av transportinfrastruktur. Landets motorvägssystem kommer att få den största kontantinjektionen i sin historia, medan minst 1 miljard dollar i federala medel kommer att gå till samhällsledda ansträngningar för att återuppbygga stadsdelar med färg som bulldoserats till förmån för motorvägar under 1950- och 1960-talen.
Spänstig utveckling som står i centrum
Klimatförändringarna kommer att fortsätta att pressa upp kostnaderna för värme, kyla, vatten och el i USA, vilket påverkar besluten om var man ska bo och var det är möjligt att bygga. Torka i sydvästra och värmekupoler i Pacific Northwest kommer att ifrågasätta områdenas genomförbarhet – och även om CRE-spelare vanligtvis är långsamma att reagera, kan förändringar av försäkringskostnader och policyer påskynda hur de närmar sig uppgraderingar av byggnader och beslut kring tillgångar.
