När är det en bra tid att vara en investerare i börsnoterade fastighetsvärdepapper? Många kanske säger “inte just nu”, men ett bättre svar skulle vara “när du har en plan.”
Vilket är vad HGI Capital Management har. Med 20 miljarder dollar i tillgångar under förvaltning har det betydande innehav i REIT-aktier.
“Vi letar efter uppifrån och ned skiftande trender i branschen, som penningpolitik eller bredare demografi som befolkningstillväxt och sedan bestämmer vi hur vi kan dra nytta av det”, säger David Rosenberg, Senior Portfolio Manager på HGI Capital Management.
Tänk till exempel på den dramatiska förändringen av räntepolitiken i år. Genom det prismat utvärderar HGI Capital Management investeringar baserat på leasingstrukturer.
“I en inflationsmiljö vill vi ha kortare hyresavtal där hyresvärdar trots högre inflation kan höja hyran för att återspegla högre kostnader de har”, säger Rosenberg. Hotell, som ett exempel, har kortsiktiga hyresavtal. Så även självlagring.
“Vi är inte mycket investerade i långsiktiga leasingstrukturer där de är väldigt obligationsliknande. En REIT kan äga tillgången men den kan inte höja hyran på många år. Så vi undviker sektorer med långa hyresavtal som är mer obligationsliknande och känsliga för stigande räntor.”
Här är en annan riktlinje som HGI Capital Management använder: Sök efter värderingar som handlas med en stor rabatt på fastighetsvärdet. “Trots fortsatta grundläggande utmaningar finns det några vanliga kontorsytor där vi ser ett enormt värde i dessa aktier,” säger Rosenberg. “De handlar så billigt nu.”
Vad HGI Capital Management äger
Här är några av namnen bland dess innehav.
Offentlig förvaring. Dess affärsmodell är fokuserad på kortare hyresavtal och dess grunder är mycket starka. “Det är en väldigt klibbig affär,” Rosenberg säger, eftersom många människor kanske har för avsikt att förvara sina ägodelar i några månader men slutar förvara dem i flera år. ”Det finns inte mycket utbud och en enorm hyresökning. Vi förväntar oss att fortsätta se stark hyrestillväxt och det har en fantastisk ledningsgrupp.”
Alexandria Real Estate Equities. En hyresvärd av life science-tillgångar, tillhandahåller kontorsutrymmen för läkemedels- och labbverksamhet. “Det är unikt eftersom det är dedikerat till labbutrymme och det har behållit starka grunder under hela nedgången. Det finns inte mycket konkurrens om investerare och även om det finns en ekonomisk avmattning förväntar vi oss att se fortsatt finansiering för detta område.”
Visserligen kan Alexandria inte höja sina hyror över en natt, men det typiska hyresavtalet är 5 till 7 år istället för 10 till 15 år. “Tjugo procent av hyreskontrakten löper ut varje år och får en meningsfull höjning av hyran.
I år med korrigeringen hittade vi en möjlighet att investera, aktien brukade vara väldigt dyr.”
Ventas. Med sina betydande innehav av äldreboenden är Ventas väl positionerat ur ett demografiskt perspektiv då de tillhandahåller tjänster för äldre. “Det är ett område som led meningsfullt under covid-19 och sedan började efterfrågan komma tillbaka,” säger Rosenberg. “Det kommer ur den svaga perioden och vi ser nu grundläggande förbättringar och med den genomsnittliga hyresperioden på cirka ett år kan hyresvärden höja den boendes dagspris.”
