I annalerna av önsketankar om vad som kunde ha varit, den Flerfamiljsbostadsrådet tog fram en proposition lämnades in i kammaren och senaten förra året, vilket sannolikt är för sent.
Känd som S.2511 i senaten och H.4759 i kammaren infördes Revitalizing Downtowns Act av senator Debbie Stabenow (D-MI) och rep. Jimmy Gomez (D-CA) i slutet av juli 2021.
Lagen, om den hade gått igenom, skulle ha gett en skattelättnad för att omvandla äldre kontorsbyggnader till nya användningsområden. Utvecklare skulle ha kunnat dra av 20 % av utgifterna för kvalificerade konverteringar för kvalificerade kontorsomvandlingar.
Byggnaden skulle ha varit i drift i minst 25 år före ombyggnaden. En utvecklare eller ägare kan förvandla ett utrymme till “bostäder, detaljhandel eller annan kommersiell användning.” Vid en bostadsomvandling fanns flera förutsättningar. Till exempel måste 20 % eller mer av byggnadens enheter vara hyresbegränsade och endast tillgängliga för personer vars inkomst är 80 % eller mindre av areans median. En byggnad kan också ha skrivits in i ett statligt eller kommunalt avtal.
I båda husen gick klockan till nämnden. NMHC sa att, med en koalition av industripartners, skickade ett brev till kongressen för att stödja och föreslå några förändringar, som att tillåta REIT att delta, utöka incitamentet bortom kontorsbyggnader och göra det möjligt för stater att använda skattebefriade privata aktivitetsobligationer för att sänka finansieringskostnaderna ytterligare. Det kan också vara klokt att förbjuda att en sådan kredit utsträcks till omvandling av äldre flerbostadshus till någon annan sorts kommersiell fastighet.
Grundidén är fantastisk. Många delar av USA har fruktansvärt ont om bostäder, i synnerhet. Konverteringskostnaderna är höga. Gamla byggnader som började som kontor eller någon annan typ av konstruktion är inte snabb förvandling till bostäder, eller förmodligen någon annan typ av fastighet. Ekonomi, särskilt i tider med höga priser, kan göra en ombyggnad olönsam om betydande bostadshus skulle vara låginkomstbostäder, vilket bara verkar rimligt. Skatteavdrag kan göra skillnaden och uppmuntra till fler skapandet av bostäder som behövs i desperat behov.
Men, som NMHC medger, det finns liten chans att detta händer. Mellantidsval är om några veckor, tjänstemän är försiktiga med att ta ställningstaganden vid denna tidpunkt som kan leda till ett omvalsbud. Plus, som Politico noteradedet finns åtminstone en stor utgiftsräkning för att förhindra en partiell federal regeringsavstängning och National Defense Authorization Act.
Det lämnar en jäkla massa saker som aldrig blev gjorda och inte kommer. Något som inte fick tillräckligt med uppmärksamhet för att få gehör är osannolikt att fånga uppmärksamheten nu.
Som sagt, CRE-proffs kan få sina representanter att överväga detta nästa år. Vissa förslag kommer tillbaka år efter år. Av dessa finns det en del som så småningom blir godkänd.
