Den ökande kapitalkostnaden pressar räntorna för flerfamiljstak, som har sjunkit stadigt under hela pandemin.
Enligt en ny analys från Moody’s Analytics kommer det i slutändan att pressa fastighetsvärdena i sektorn – och “utan en fortsatt oöverträffad hyrestillväxt, bär tillgångsklassen älskling flerfamiljshus sannolikt den största risken för värdenedgång medan den amerikanska statsobligationsräntan är på uppgång “, säger analytiker.
“Även om det tredje kvartalet äntligen har börjat uppvisa en liten ökning för industri, kontor och detaljhandel, har taket förblivit klibbigt. För flerfamiljshus har takräntorna fortsatt att sjunka, vilket tillsammans med en enorm hyrestillväxt har stärkt flerfamiljsvärden jämfört med aktier och andra investeringar”, skriver Moody’s Kevin Fagan och Xiaodi Li. “Men den ökande kapitalkostnaden och ökande oro för ex-ante exit cap rates kommer i slutändan att driva köparnas bud lägre och fastighetsavkastningen högre för flerfamiljssektorn. Så, flerfamiljsfastighetsvärden kommer att möta press från både Fed som pressar räntor och banker som följer efter med låneräntor.”
Moody’s-ekonomerna noterar att stigande 10-åriga statsräntor har drivit CMBS-låneräntorna mycket högre än de senaste månaderna, och båda förutspås fortsätta att stiga. Men medan industrials cap rate började klättra upp under tredje kvartalet 2022, fortsatte flerfamiljshus att sjunka. Från och med tredje kvartalet klockade spreadarna mellan takräntor och låneräntor för sektorn in på 0,76 % – och Fagan och Li säger att “takräntor med snäva spreadar är mycket sannolikt att öka under trycket uppåt av stigande räntor.” Det väcker frågan, menar de, om hur mycket hyresökning som behövs för att bromsa en värdenedgång.
“Om man antar att den initiala takräntan är 5%…om en CRE-investerare vill lämna om fem år och takräntan stiger från 5% till 6,5%, måste den genomsnittliga årliga hyransökningen vara högre än 5,4%”, säger de. “Annars blir utgångsvärdet lägre än det nuvarande värdet. Även om den årliga tillväxttakten var 8,2 % för flerfamiljshus från tredje kvartalet 2021 till tredje kvartalet 2022, är en uthållig genomsnittlig tillväxttakt på 5,4 % långt över något historiskt prejudikat.”
I slutändan säger paret att snäva ränteskillnader och stigande räntor är “varningstecken”.
“Vi kommer att hålla ett öga på de siffrorna”, säger de.
