Räntehöjningar märks på kapitalmarknaderna för datacenter, men ett ständigt växande investerarintresse hjälper till att dämpa slaget.
Efter 24 månader av rekordstora fusions- och förvärvsvolymer, skyhöga värderingar och sjunkande cap rates, kan den stigande kapitalkostnaden och bredare ekonomisk motvind i år kasta lite kallt vatten på sektorns uppvärmda kapitalmarknader.
En priskorrigering kan vara på gång, men experter säger att med efterfrågan på datacenterutrymme som fortsätter att avsevärt överstiga utbudet, stöder en växande flod av investerare som vill komma in i datacenterutrymmet upp värderingar och hjälper affärer att fortsätta att komma över mållinjen, även om det är mer utmanande att ta sig dit än för bara några månader sedan.
“Det har skett en acceptans av branschen som en föredragen tillgångsklass, så du kommer inte att se värderingar kollapsa som du kanske ser någon annanstans”, sa Anubhav Raj, finanschef för Aligned Data Centers, talade tidigare denna månad kl. Bisnows Nationellt DICE kapitalmarknadstoppmöte.
“Det är definitivt intressanta tider,” tillade Raj. “Vi är på en plats med datacenter där efterfrågan är lika stark som någonsin, vilket skapar mycket kapital som behövs för tillväxt, och det är en intressant tid att ta reda på hur du kommer att utnyttja alla dessa möjligheter.”
Liksom nästan alla sektorer inom kommersiella fastigheter, har stigande räntor, tillsammans med andra kostnadsökningar, skapat komplikationer för en datacenterindustri som har varit i ett oöverträffat tillväxtläge i mer än två år.
Fram till början av i år hade värderingarna av både enskilda datacentertillgångar och operatörer skjutit i höjden, med tak för vissa transaktioner som stramades åt under 4 % och värderingsmultiplar på mer än trettio gånger intäkterna. Hög avkastning lockade nya investerare – pensionsfonder, försäkringsbolag, donationer, stora kapitalförvaltare, statliga kapitalfonder, private equity-fonder och fastighetsfonder – som var ivriga att placera kapital i datacenterutrymmet.
Även om investerarnas intresse har förblivit starkt, har den ökade kapitalkostnaden pressat värderingarna, sa experter. Cap rates har klättrat runt 200 räntepunkter under de senaste månaderna då värderingarna minskat något, enligt Robert Walters, rektor på Avison Youngs datacenterpraxis. Han sa att värderingarna sannolikt kommer att fortsätta att sjunka, men hur mycket återstår att se.
“Det måste finnas en punkt här där det finns en omprissättning,” sa Walters. “Det har varit en fantastisk upptakt ur ett prissättningsperspektiv, men vi kan vara i det med tanke på motvinden: inflation, stigande priser, begränsningar i leveranskedjan, allt den typen av saker.”
Experter sa att stigande räntor har haft störst inverkan på enskilda stabiliserade tillgångar. På företagsnivå har operatörer som har förlitat sig på skulder för tillväxt genom utveckling eller M&A också drabbats jämfört med sina motsvarigheter finansierade genom private equity. Dessa företag har varit tvungna att vara kreativa när det gäller att finansiera expansion, med hjälp av skuldfordon som tillgångsbaserade värdepapperiseringar, ESG-fonder och sale-leasebacks. Men experter sa att även dessa marknader har avtagit avsevärt.
“Det är en slags berättelse om två städer”, säger Kanan Joshi, chef för digital infrastruktur på DIF Capital Partners. “Vad vi finner är att datacenter som behöver skuld har flyttats, medan med många av de mindre plattformarna som till stor del skulle finansieras av eget kapital under de första åren, är värderingarna lika höga som någonsin.”
Ändå bland paneldeltagarna kl Bisnows DICE Capital Markets Summit, det fanns en bred enighet om att datacenter, eller åtminstone de stora branschaktörerna, inte kommer att se den typ av rörelse på värderingar och cap rates eller den minskning av transaktionsvolymen som kommer att ses i andra sektorer.
Med tillstånd från Aligned Data Centers
Aligned Data Centers kommande andra byggnad på Dallas campus.
Experter pekade på det faktum att en växande våg av privat kapital, mycket av det från investerare som är nya inom sektorn, fortsätter att leta efter möjligheter i datacenter, och den trenden förväntas fortsätta. Enligt Avison Youngs Walters har andelen av de totala fastighetsinvesteringarna som spenderas på datacenter och andra så kallade alternativa tillgångar ökat från 4 % till 8 % sedan 2020, och den siffran förväntas öka vid årets slut. Det är en trend som Colliers verkställande direktör Robert Kline sa att han också har sett.
“Detta har blivit den mest gynnade smaken när det gäller sektorer att lägga pengar på,” sa Kline. “Alla livförsäkringsbolag och andra fonder, deras allokering för första och andra kvartalet nästa år är större än de någonsin har varit, så det borde säga dig något. De minskar i andra utrymmen och flyttar mer kapital hit, så det hjälper och bör återspeglas i taket eftersom det finns så mycket kapital som jagar det.”
Värderingar kan också stödjas av nya aktörer i datacenterutrymmet som måste driva upp bud för att köpa in sin första affär i det som förblir ett ganska slutet ekosystem, säger Ben Mann, vice VD för kapitalmarknader på Cushman & Wakefield’s praxis för datacenter.
“Jag tror att vi kommer att se mycket fler av dessa institutioner som inte har lyckats ta sig in i sektorn men som driver upp bud för att köpa sin första affär,” sa Mann. “Det kommer att dämpa ökningen av kapitalkostnaden inom sektorn. Det kommer fortfarande att flytta tillsammans med resten av fastigheten, men det kommer att gå långsammare.”
Utöver efterfrågan från investerare sa experter att branschen som helhet har blivit mer motståndskraftig mot ändrade räntor eftersom branschens tillväxt har konsoliderats av ett begränsat antal stora företag, mestadels uppbackade av robusta private equity-investeringar, som kan utveckla den sorten. av anläggningar för hyperskalare som driver efterfrågan. Även om räntorna kan flytta siffrorna på enskilda tillgångar, kommer investerare fortfarande att vara villiga att gå med på höga värderingar för företag med marktillgångar och utvecklingskunnande för att leverera tillväxt.
“Om vi tittar på saker på företagsnivå, särskilt på den globala plattformsnivån, finns det många fler motverkande faktorer än räntan som går in i värderingen,” sa Kline. “Du har alla dessa begränsningar just nu som försörjningskedjan, kraft och markbrist, så möjligheten att utföra blir sällsyntare, och de företag som kan utföra över marknader på global basis är mycket knappa.”
