Baserat på en ny rapport från Zillow fortsatte den amerikanska bostadsmarknaden att drastiskt svalna i september 2022, även om en ombalansering från monumental uppskattning ger väldigt olika förutsättningar beroende på region och storstad.
Överkomliga problem driver tillbakagången i aktiviteten; Höga priser blandat med höga och volatila bolåneräntor har hämmat försäljningen och fryst nuvarande ägare i sina hem, vilket minskat flödet av nya inventarier.
Nuvarande husägare tittar på bostadspriserna och bolånemarknaden och bestämmer sig för att stanna kvar. Bland bostadsförsäljarna är 71 % också köpare. Husägare som antingen köpt eller refinansierat till rekordlåga priser under de senaste två åren förstår att nuvarande priser kommer att ge mycket mindre hem än de är i för närvarande om de inte söker sig till ett mycket mer överkomligt område.
På nationell nivå förblev bostadsvärdena ungefär stabila från augusti till september efter att ha sjunkit under de två föregående månaderna. Det typiska amerikanska bostadsvärdet är 358 283 USD, en ökning med 12,9 % från förra året och nästan 110 000 USD (43,5 %) över 2019. Av de 100 största tunnelbanorna såg exakt hälften bostadsvärdena stiga från augusti till september 2022.
“Sensommarens ränteavdrag förde med sig en kortvarig ökning av köpare tillbaka till marknaden, vilket bevisar att många prissatta husköpare är redo att köpa när husägandet blir mer överkomligt”, säger Jeff Tucker, seniorekonom på Zillow. “Tyvärr är det mer sannolikt att shoppare i vinter kommer att kämpa med bolåneräntor på 7 %, vilket gör att även sommarens stigande räntor ser blygsamma ut i jämförelse. Men eftersom många räntekänsliga shoppare stannar åt sidan kommer de som går framåt nu att upptäcka fler alternativ och mer ivriga säljare än någon gång sedan pandemin började.”
Värdena på bostäder har sjunkit längst från toppnivåer i dyra och snabbväxande tunnelbanor i bergsstaterna och på västkusten; de största fallen finns i Austin (-8,2 %), San Francisco (-7,9 %) och Salt Lake City (-6,8 %). Bland de 100 största tunnelbanestationerna i USA finns de 17 med störst bostadsvärde som sjunker från toppnivåer i väst. Ägare i dessa områden bör dock fortfarande ha betydande eget kapital i sina hem; Värdet på bostäder sedan 2019 varierar från 26 % i San Francisco till 65 % i Austin.
Försäljningen avtog kraftigt i september. Antalet nyligen väntande listor sjönk med 18 % månad över månad och minskade med 29,3 % jämfört med förra året, delvis på grund av en kraftig inbromsning i aktiviteten i slutet av månaden, då kurserna var som högst. Försäljningen minskade med mer än 6 % från september 2019. Bolåneräntorna – den största drivkraften för månatliga betalningar – steg till och med september och är så volatila att de skadar köparnas förmåga att planera för framtiden.
Flödet av nya försäljningsannonser till marknaden förblev anemiskt; en minskning med 11,4 % från augusti var den tredje månaden i rad med tvåsiffriga nedgångar. Även om flödet av nynoteringar typiskt sett avtar vid den här tiden på året är nedgången från årets vårtopp större än 2019. Men även när efterfrågan har sjunkit kan ett snävt utbud isolera marknaden från en betydande priskorrigering.
Det totala lagret är nu 3 % över nivåerna för ett år sedan, men är fortfarande 38 % under det för 2019. Med tanke på den drastiska nedgången av nya tillskott till marknaden beror ökningen av det totala lagret på att listor stannar kvar på marknaden längre. Listings mediantid på marknaden steg från augusti och ligger nu på 19 dagar. Det är en lugnare takt än förra årets 11 dagar på marknaden, men mycket snabbare än i september 2019, då listor vanligtvis väntade en månad innan säljaren accepterade ett erbjudande.
Köpare som fortfarande är på marknaden ser mycket mindre konkurrensförhållanden än tidigare månader, vilket ger dem mer tid att bestämma sig för ett hem, mindre chans för ett budkrig och större inflytande i förhandlingarna.
Nu på 27,5 % i hela landet, stiger också andelen listor med en prissänkning – upp från 18,3 % 2021 och september 2019:s ränta på 22,3 %. Bland de 100 största storstadsområdena är de med den största andelen prissänkningar Boise (47,8 %), Phoenix (45 %), Ogden, Utah (44,4 %) och Salt Lake City (43,9 %).
Även om hyrestillväxten dämpas, har snabba ökningar under hela pandemin drastiskt minskat hyresöverkomligheten. Zillows hyresindex fastställer typisk amerikansk hyra till 2 084 USD, med 10,8 % årlig tillväxt i september, en minskning från en rekordhög topp på 17,2 % i februari. Tillväxten från månad till månad har sjunkit till en mer normal takt på 0,3 % – långt från toppen på 2,2 % i juli 2021.
Men andelen av hyresgästernas inkomster som går till bostäder har marscherat upp, från 29 % i september 2019 till 35 % nu. När bostadskostnaderna kräver mer än 30 % av ett hushålls inkomst blir det en ekonomisk börda och lämnar mindre att spendera på andra väsentliga saker, som matvaror. Och en typisk hyresgäst som spenderar mer än 32 % av sin inkomst på hyra har varit knuten till en snabbare ökning av hemlösheten. Sedan 2019 har hyrorna stigit mest i Miami (51,5%), Tampa (49,1%) och Phoenix (43,8%).
