Hundratals köpcentra över hela landet kräver betydande investeringar för att hålla sig vid liv på dagens marknad, men oenighet om hur mycket fastigheterna är värda – även bland professionella värderingsmän – har gjort att många av dem står stilla.
Dulles Town Center-gallerian i norra Virginia, som såldes 2020 efter att ha gått igenom avskärmning.
Ombyggnader runt om i landet har visat att döda gallerior kan återupplivas genom att lägga till en blandning av användningsområden som flerfamiljshus och hotell, men dessa projekt har bara genomförts i en liten minoritet av amerikanska gallerior. Utvecklare som vill driva fler av dessa projekt säger att utvärderingsprocessen har varit en viktig problematik för många potentiella affärer.
Det berättade detaljhandelsexperter Bisnow att värderingsmän inte sänker galleriornas värden till vad de är realistiskt värda eftersom de inte kan hitta tillräckligt med jämförbara erbjudanden. Som ett resultat kan färre affärer göras och cykeln fortsätter.
“Det är en riktig Catch-22-händelse över hela landet,” berättade Terry Montesi, vd för Trademark Property Co., vars företag har genomfört flera ombyggnadsprojekt för gallerior. Bisnow förra veckan på National Association of Real Estate Editors konferens i Atlanta.
“Ingen säljer något, så det finns inga kompensationer, och värderingsmän lämnar bara värdena där de var, även om alla vet att anledningen till att ingen säljer något är att det inte finns någon likviditet, de är knappt värda någonting,” sa Montesi. “Bedömare gissar inte att ett köpcentrum på 300 miljoner dollar nu är värt 100 miljoner dollar, även om alla vet det.”
Utan att värderingsmän drar ner värderingar av köpcentret, sa experter att många ägare och långivare har varit tveksamma till att sälja tillgångar till ett tillräckligt lågt pris för att köpare ska kunna få ombyggnadsaffärer att fungera. Befintliga ägare har svårt att bygga om sina egna fastigheter eftersom de till stor del köpt dem när gallerians värden var betydligt högre.
“Grunden som nuvarande ägare har i dessa gallerior är generellt sett ett hinder för att återutveckla dem”, säger CBREs Executive Vice President George Good, en försäljningsmäklare för detaljhandelsinvesteringar.
Stigande räntor gör det också svårare för dessa ägare att säkra refinansieringsaffärer. Bra sa att de flesta av dem inte vill investera mer av sitt eget kapital för att bygga om en fastighet, eller ens göra mindre uppgraderingar, eftersom de inte tror att de kan få avkastning på sin investering.
Denna dynamik innebär att ombyggnader av gallerior vanligtvis bara sker när en köpare förvärvar en fastighet till ett mycket lägre värde än den tidigare ägaren, men branschinsiders säger att dessa typer av försäljningar inte sker ofta.
Utan försäljning sker på marknaden vet ingen hur mycket deras köpcentrum faktiskt är värt.
“Det är en riktigt tuff position för en värderingsman att vara i, för om du inte har jämförbar försäljning som är relevant, hur värderar du något?” Bra sagt. “Om du godtyckligt säger att den här gallerian är värd 80 % av vad den var värd förra året, kommer du att bli kallad på mattan lika mycket som om du säger att den är värd vad den är idag.
“Baserat på konversationer med värderingsmän, inser de att värdet på några av dessa gallerior har minskat, men det är omöjligt att fastställa hur mycket,” tillade han. ”Bedömarna är medvetna. De lämnar inte bara värderingar där de var för att det var där de var; de försöker komma med några data som stöder vad värdet ska vara, men det är väldigt svårt att göra det när du inte har någon betydande handelsaktivitet.”
Ett betydande antal försäljningar krävs för att göra korrekta värderingar, sa experter, eftersom egenskaperna hos fastigheterna kan variera kraftigt, såsom mängden mark som är tillgänglig för utveckling, ägarstrukturen för varuhusplatserna, designen och uthyrningen av köpcentret , och styrkan på de marknader där de finns.
“Inga två gallerior är den andra lik, och det skapar ett problem,” sa Centennial Chief Investment Officer Carl Tash. “Du behöver en större pool av transaktioner på köpcentrets sida för att ha förtroende på värderingssidan eftersom det finns mycket unika aspekter av varje köpcentrum som hjälper eller skadar värdet. Du behöver mycket fler transaktioner än vad du skulle behöva för kontor eller lägenheter i förorter.”
Centennial, en Dallas-baserad detaljhandelsägare med en 23M SF rikstäckande portfölj, driver flera ombyggnader av köpcentret. 2020 tog det över förvaltningen av köpcentret Dulles Town Center i norra Virginia efter att den tidigare ägaren Lerner Enterprises gick igenom avskärmning. Den gallerian hade värderats till 300 miljoner dollar 2008, men 2020 hade dess bedömning sjunkit till 55 miljoner dollar.
Fairlane Town Center-gallerian i Dearborn, Michigan, som Centennial förvärvade i maj.
I maj förvärvade Centennial köpcentret Fairlane Town Center i Dearborn, Michigan, och butikerna i Willow Bend-gallerian i Plano, Texas. Båda tillgångarna byggdes av Taubman Centers och ägdes tidigare av Starwood men placerades i konkurs inom de senaste två åren, sa Tash.
“Jag kan inte komma in på de specifika siffrorna, men vi förvärvade dem för betydligt mindre än vad antingen Taubman spenderade på att bygga dem för många år sedan och Starwood spenderade på att förvärva och sedan göra det arbete de gjorde på fastigheterna,” sa han. “Det här är bara ett exempel på hur vi känner att vi hamnat på rätt grund för att vi nu ska kunna tänka på “Hur återanvänder du?”
Dessa affärer skedde efter att köpcentren hade gått igenom konkurs, men Tash sa att det är bättre för fastigheterna och deras samhällen om ägare och långivare inte väntar tills det kommer så långt. Han sa att många fastigheter blir föråldrade eftersom ägarna inte vill investera mer pengar i dem, och då blir galleriorna mindre attraktiva och sitter i flera år med minskande gångtrafik och ökande vakans.
“Förhoppningsvis tittar smartare långivare på det och säger: ‘Jag borde få en dos av verkligheten tidigare och inte gå igenom hela scenariot för avskärmningsmottagare. Jag är bättre att flytta fastigheten tidigare och få rätt pris,'” sa Tash. “Det rätta priset kommer att fortsätta att sjunka om någon inte sköter fastigheten för dagens behov.”
Gautham Vadakkepatt, chef för Center for Retail Transformation vid George Mason University, sa att han har sett köpcentrets värderingar falla “astronomiskt” de senaste åren. Han sa att kunder som kan köpa de flesta produkter online inte vill köra till gallerior om det inte ger en speciell upplevelse, och många gallerior har inte upprätthållit en tillräckligt stark hyresgästmix för att göra det värt resan.
“Det är den viktigaste drivkraften för varför du ser köpcentrum värderingar gå ner är att kunderna inte ser det värde som de historiskt har,” sade han. – Det finns också geografiska problem. Vissa områden har befolkningsminskning.”
Montesi sa att han har sett gallerior i fattiga lägen handla för mindre än en fjärdedel av den skuld som den tidigare ägaren hade på fastigheten.
“Många gallerior i det här landet, när de gjorde sina lån och satte skulder på dem, var värdena mycket högre än de är idag”, sa Montesi vid NAREE-konferensen. “Så många gallerior är överbelastade, och om du överlever kan du inte attrahera kapital, och då kommer du att förlora tillgången till långivarna.
“Vi är mitt uppe i en ganska dramatisk grundåterställning för många gallerior över hela landet.”
Med tillstånd av NAREE
Trademark Property Co. CEO Terry Montesi talar vid NAREE-konferensen i Atlanta i oktober 2022.
Montesis Trademark Property Co. arbetar med ombyggnationer av gallerior i Annapolis, Maryland; Alpharetta, Georgia; och Dallas. Och han avslöjade på NAREE att företaget förberedde att förvärva Lincoln Square-fastigheten i Arlington, Texas. Han sa att hans strategi för den fastigheten skulle likna dess andra ombyggnader: bli av med cirka 200 000 SF butiksyta och lägg till hundratals flerfamiljsenheter.
“Det finns för mycket detaljhandel i det här landet,” sa han. “Många center är för stora, och där värdeförrådet finns på dagens marknad är i flerfamiljshus.”
JLL Senior Managing Director Dave Monahan, en kapitalmarknadsmäklare, sa att han har sett mer försäljning av köpcentret under det senaste året än han gjorde under vart och ett av de föregående fyra åren, men den stora majoriteten av dem har drivits av långivare som tagit kontroll över tillgången.
“Det finns många lån som kommer att förfalla under de kommande åren där det för närvarande inte finns någon avhämtningsfinansiering tillgänglig på samma skuldnivå, så du kommer in i en tuff period där en låntagare måste komma ur fickan för att kunna refinansiera med potentiellt en meningsfull mängd eget kapital, och det kanske eller kanske inte är något de är beredda att göra”, sa Monahan. “För rätt tillgång kommer låntagaren att göra det, men inte för varje tillgång.”
Köpcentrumägare som tagit lån till en högre värdering än vad deras fastigheter är värda idag har också svårt att sätta in mer pengar för att hålla sina fastigheter fräscha, sa Monahan.
“Med en produkttyp som ett regionalt köpcentrum som behöver ständiga återinvesteringar, kan det bli svårt när du är i en komprometterad aktieposition att motivera de utgifter som behövs, vilket potentiellt kan skapa en stagnationsperiod”, sa han.
Med gallerior som stagnerar sa CBRE’s Good att parterna som är involverade i en fastighet måste komma överens om dess värdering så att de kan gå vidare med en plan för att återuppliva tillgången.
“Det finns säkert exempel runt om i landet där köpcentret har lidit på grund av en oförmåga för låntagare, långivare och andra intressenter att gå samman och säga,” Här är vad vi har, och här är vad som behöver göras, och låt oss göra det ,'” han sa.
