Aeon Investments stängde sitt första CLO-lager (collateralized loan obligation) för fastighetsinvesteringar i Storbritannien för cirka 1,02 miljarder dollar (900 miljoner pund). Detta kommer att göra det möjligt för företaget att i slutändan finansiera förvärv genom obligationer som täcker lånekostnader.
Det är en knepig tid för brittiska fastigheter, med tanke på den senaste tidens finansiella och ekonomiska turbulens. Bank of England har höjt räntorna för att bekämpa inflationen som till stor del varit en produkt av stigande energipriser. Budgetbeslut under den nya premiärministern Liz Truss regering under de senaste sex veckorna kommer sannolikt att driva upp inflationen i en snabbare takt. I ett tal på lördagen, som BBC rapporterade, varnade Bank of Englands guvernör, Andrew Bailey, “och som det ser ut idag är min bästa gissning att inflationstrycket kommer att kräva ett starkare svar än vi kanske trodde i augusti.”
Förhållandena som hade drivit upp räntorna, som i USA och andra delar av världen, har nu accelererat i Storbritannien, vilket gör CRE-finansiering mer utmanande. Det kommer sannolikt att leda till fler krav på bryggfinansiering eftersom många utvecklare och investerare försöker vänta på att priserna ska stabiliseras.
En CRE CLO är en hybridform av strukturerad finansiering som är som en vanlig CLO men som backas upp av kortfristiga CRE-lån, som bryggfinansiering, snarare än inteckningar, som med kommersiella inteckningsskyddade värdepapper (CMBS). Intäkterna från betalningar på lånen betalar i slutändan ränta och kapitalbelopp till obligationsinnehavarna. Intäkterna från obligationsemissionen gör det möjligt för långivarna att utnyttja sitt kapital. “Det ger investerare ett mer likvidt alternativ till marknaden för syndikering av kommersiella fastighetslån”, står det i releasen.
Som Aeon noterar hade CRE CLO tills nyligen inte använts i Europa sedan den globala finanskrisen.
“Aeons senaste avtal med WayPark Capital, en nylanserad plattform för utlåning av kommersiella fastigheter, privatbanken Arbuthnot Latham & Co, och specialistfinansieringsplattformen Assetz Capital för små och medelstora företag, utökar sitt investeringsprogram för kommersiella fastigheter, som lanserades under fjärde kvartalet 2021”, står det i pressmeddelandet. . “Upphovstagarna kommer att förse kommersiella fastighetslåntagare med skräddarsydda lån och finansiella lösningar på mellan 2 miljoner pund och 20 miljoner pund med LTV-kvoter på upp till 75 % för förvärv, refinansiering och uppgraderingar av tillgångar över hela Storbritannien, inklusive kontor, industrienheter, lager och vissa butiksfastigheter.”
Finansiering av lånen kommer att vara Aeons egna kapitalresurser och en treårig revolverande seniorlagerfacilitet från Credit Suisse. Aeon ser ut att utfärda tre CLO:er under de närmaste åren. Aeon kommer att använda proprietära system för att kontrollera lånens förväntade miljömässiga, sociala och styrningsprestanda (ESG).
