Redan i slutet av maj i år steg tecknen med den torra heta solen om räntehöjningar. Med dem gick kostnader för räntetak.
“Vi hade någon som hade ett räntetak, men när de undertecknade avtalet för två månader sedan till när de kunde få affären avslutad nyligen tredubblades priset,” sa Thompson Coburns partner Josh Mogin till GlobeSt.com då. “De var tvungna att ta $1,2 miljoner för att köpa ett tak som de planerade att spendera $300 000 till $500 000.”
Alltså mellan 2,4 gånger och 4 gånger så mycket som planerat. Månader har marscherat vidare, liksom stora räntehöjningar som Federal Reserve har infört sedan dess för att bekämpa inflationen. Nu?
“Priserna har skjutit i höjden”, säger David Podein, en partner på Haber Law i Miami som fokuserar på kommersiella fastigheter, till GlobeSt.com. “I vissa fall är priset för att köpa räntetaket tio gånger högre än för något år sedan.” Andra under den senaste månaden eller så har sagt samma sak.
Och ändå köper de – eller måste. “Trots de upprörande kostnaderna köper låntagare dem fortfarande för att skydda sig mot snabbt stigande räntor – och oftare eftersom deras långivare kräver att de köper det som en del av lånevillkoren”, tillägger Podein.
Marcus Duley, investeringschef för Walker & Dunlop Investment Partners, ser också låntagare häller pengar i räntetak eftersom långivare insisterar. “I vissa fall kräver långivare att låntagare köper dag-ett-in-the-money caps där strejkräntan är lägre än den nuvarande indexräntan som säkras”, säger han. “På vissa sätt kan räntetakspremien ses som förutbetald ränta aktiverad för att hantera där ränta annars skulle ha betalats från kassaflödet.”
“Låntagare vill inte heller ta risken att affärer sprängs på grund av högre räntekostnader och därför köper de taket”, säger Adil Hasan, fastighetsdirektör på Yieldstreet, och som också kallar in-the-money caps “extremt dyr.”
Allt har effekt. “Utvecklingsprojekt ställs in på grund av höga byggkostnader och växande räntor eftersom utvecklare balanserar kostnaderna för att bära marken kontra att utveckla med en ny kostnadsstruktur, om de kan få ett lån,” Stephen Bittel, grundare och styrelseordförande för Terranova Corporation, säger till GlobeSt.com. “Lånemarknaden på över 100 miljoner dollar är extremt snäv, medan försäkringsskyddet för egendomsskador blir dyrare om du kan få en transportör med kapacitet.”
Allt fler låntagare har med andra ord inga alternativ. “Balansräkningslångivare, vanligtvis banker och livförsäkringsbolag, fortsätter att försiktigt göra nya skuldförbindelser till endast de mest erfarna, bästa balansräkningarna och bästa investerarna/operatörerna”, säger Bittel. “Långivare av Wall Street-typ som förlitar sig på krediter eller återköpsavtal för att backa upp finansiering har varit mycket mindre aktiva.”
Och så, när långivaren säger att betala, är det antingen det eller inte spela.
