En stor mängd olika typer av fastigheter riskerade att skadas eller förstöras när orkanen Ian landade i Florida den 28 september, men delstatens redan minskande utbud av överkomliga bostäder fick den största hiten, vilket visar det ökade hotet naturkatastrofer utgör i lägre- inkomstgemenskaper.
Tidigare katastrofer har visat att bostäder till rimliga priser tar mest skada och är minst sannolikt att ersättas i ett områdes bostadsekosystem, vilket lämnar en lucka där billigare fastigheter brukade vara och tar bort alternativen för invånare med lägre inkomster.
En flygare från Florida National Guards 202:a Red Horse Squadron har utsikt över en skräpetäckt väg i Fort Myers Beach, Florida, efter orkanen Ian.
“Vi har inte bara saktat ner de projekt som pågick, vi har minskat utbudet som är tillgängligt för alla att använda”, säger Shelton Weeks, chef för Lucas Institute for Real Estate Development & Finance vid Florida Gulf Coast University i Fort Myers .
“I den nedre delen av hyresspektrumet förväntar jag mig inte att det kommer att byggas tillbaka,” sa Weeks Bisnow. “När vi tittar på vår kostnad per SF, kostnaden förknippad med tillstånd, arbetskostnaden, bara fokuserad på lägenheter, är det väldigt svårt i sydvästra Florida att få ut ett projekt på marknaden där du tar mindre än 2 000 USD per månad. av marknaden, jag vet inte hur vi ersätter det.”
CoreLogic satte sin senaste uppskattning av Ians skador mellan 41 miljarder dollar och 70 miljarder dollar, men omfattningen av förstörelsen, både för bostäder till rimliga priser och fastigheter i allmänhet, har inte räknats helt.
Med tanke på koncentrationen av hushåll med lägre inkomster på några av de platser som påverkats av Ian, kommer förlusten bland det överkomliga bostadsbeståndet i Florida sannolikt att bli betydande.
När orkanen Katrina drabbade södra Louisiana och Mississippi 2005 var 20 % av de 82 000 hyresrätter som stormen skadade eller förstörde i Louisiana överkomliga för hushåll med extremt låga inkomster, enligt den ideella Opportunity Agenda.
Mer än ett decennium efter Katrina hade New Orleans inte återvunnit mycket av sitt prisvärda bostadsbestånd, enligt en rapport från University of North Carolina som beskrev vad som hände med stadsdelen St. Bernard i staden.
Efter stormen skedde ombyggnad av invånare till högre prisnivåer än tidigare, medan medianinkomsterna av bostäder inte ökade lika mycket, vilket gjorde en stor del av området oöverkomligt för en stor del av befolkningen.
Även om skadorna på högklassiga fastigheter och marinor i områden som Fort Myers och Neapel fick stor uppmärksamhet i orkanen Ians spår, var många hushåll i stormens väg ockuperade av låginkomsttagare i lägre hyresfastigheter, även om hyror ökade snabbt före katastrofen.
Tjugoåtta procent av hyreshushållen i Lee County, Florida, har låga inkomster, enligt en rapport från Shimberg Center for Housing Studies – tillräckligt låga för att bli kostnadsbelagda av sina hyror, eller ägna 40% eller mer av sin inkomst att betala för skydd.
Shimberg Centers tröskel för att avgöra vem som är kostnadsbelagd skiljer sig från det långvariga antalet som används av Department of Housing and Urban Development, som säger att familjer som betalar 30 % av sin inkomst för sitt härbärge anses vara kostnadsbelagda.
Effekterna av katastrofer faller oproportionerligt mycket på hyreshus med lägre inkomster, som är mer benägna att vara ockuperade av färgade personer, enligt en rapport från 2017 från Harvard Joint Center for Housing Studies.
Forskning har också visat att hyresrätter tar längst tid att återfå sina värden före katastrofen vid många katastrofer, säger docent Michelle Meyer, som är chef för Texas A&M Hazard Reduction & Recovery Center.
“Det finns flera anledningar till detta”, sa hon. ”Fastighetsägarna kanske inte har försäkring på hyresfastigheterna. Ägarna kan också få sina hem skadade och fokusera på att reparera sin primära bostad först. Dessutom letar många människor efter bostad vid tider som dessa, så många enheter kommer att tas av människor som är på flykt, vilket ökar efterfrågan och priserna.”
Orkanen Ian när den gjorde land i sydvästra Florida
Prisvärda bostäder är mer sårbara för skador från katastrofer från början, sa Meyer, eftersom det historiskt har byggts i riskområden som översvämningsslätter och ofta är gjorda av material av lägre kvalitet med färre begränsningsstrategier som läggs till strukturerna.
“När de har skadats, är prisvärda enheter de långsammaste att återhämta sig till sitt tillstånd före katastrofen ofta eftersom deras ägare – om de är ägda av ägaren – sannolikt har lägre inkomster och inte kommer att ha resurserna tillgängliga för att återuppbygga omedelbart,” sa Meyer.
Husägare med lägre inkomster utan försäkring måste gå igenom de långa ansöknings- och godkännandeprocesserna för Federal Emergency Management Agency, Small Business Administration och ideella eller andra statliga program så att de kan bygga om, sa Meyer.
I södra USA är många prisvärda alternativ husbilar som är mer sårbara för skador och långsammare att återhämta sig på grund av olika stödregler som gäller för dessa strukturer, sa hon.
“Mobila hem i husbilsparker står inför det extra hindret att parkägaren måste återhämta sig och öppna igen och sedan måste husägaren återhämta sig och öppna igen,” sa Meyer. “Ofta fördröjer olika bestämmelser specifikt knutna till zonindelning och begränsningsstrategier för husbilar beslutsfattandet för både parkägare och ägare av mobila enheter.”
Katastrofer som orkanen Ian har både omedelbara och långsiktiga effekter på prisvärda bostadsmarknader.
Efter Ian tvingades många husägare och hyresgäster lämna sina hem på grund av skador och kan inte hitta några lediga hyror, än mindre prisvärda hyror, enligt Family Promise i South Sarasota Countys verkställande direktör Jennifer Fagenbaum, vars organisation tillhandahåller skydd och andra förnödenheter. till områdets familjer.
“På grund av den ökade efterfrågan, som redan var hög, har hyresvärdar återigen höjt hyrespriserna för lägenheter på marknaden,” sa Fagenbaum. “En familj berättade för mig att de tittade på en lägenhet med två sovrum bara några dagar innan orkanen. Det är fortfarande listat för uthyrning, men kostnaden har ökat ytterligare 400 $ i månaden till 2 400 $.”
Och efter en storm som Ian är det svårt att hitta någon bostad överhuvudtaget, oavsett pris.
Skadorna på så mycket bostäder, överkomliga eller på annat sätt, sätter omedelbar press uppåt på hyrorna för det överlevande inventariet, åtminstone tillfälligt.
“Du tittar på tusentals människor som försöker hitta förflyttningsbostäder,” berättade Kristen Santero, bosatt i Fort Myers, som fördrevs av Ian, till Washington Post. “Jag tror att det kommer att bli väldigt svårt.”
Fagenbaum uttryckte hopp om att Ians efterdyningar inte kommer att innebära fler förseningar i utvecklingen av nya bostäder till rimliga priser i området, men sa att det redan fanns förseningar i leveranskedjan och arbetskraften i byggandet.
“Det här har bara förvärrats av katastrofen”, sa hon. “En av våra volontärer berättade för oss att innan orkanen ville han få sitt tegeltak bytt och fick veta att han på grund av materialbrist skulle behöva vänta två till tre månader. Företaget lät honom bara veta att den tidsramen nu är sex månader.”
Sedan pandemins början har prisvärda bostäder blivit allt svårare att hitta för hyresgäster, lokalt och nationellt, sa ReVital Development Groups ordförande Michael Allen.
“De förödande skadorna orsakade av orkanen Ian har förvärrat den redan allvarliga krisen för billiga bostäder i Lee County, dramatiskt ökat antalet hemlösa hushåll, och så [too] behovet av nya bostäder till rimliga priser, säger Allen.
Även om det fortfarande är för tidigt att fastställa eventuella förseningar eller konsekvenser för framtida utveckling, sa Allen att hans företags första bedömning är att det inte förutser några förseningar för projekt som börjar byggas 2023.
ReVital, i samarbete med Lee County Housing Authority och Birdsong Housing Partners, utvecklar en 96-enheters prisvärda bostäder, Civitas of Cape Coral. Allen sa att det förväntade schemat för Civitas förblir detsamma som det var innan Ian, med konstruktionen planerad att påbörjas i januari 2023.
“Ändå kan projekt som planerar att starta under det fjärde kvartalet i år uppleva små förseningar när företag börjar öppna igen och lokala myndigheter fortsätter att fokusera fullt ut på återhämtningsinsatserna,” sa Allen.
