Private equity-chefen Justin Ishbia och hans fru, Kristen, köpte 261 Sheridan Road i november 2020 för 6,2 miljoner dollar och förhandlade fram ett markbyte med tjänstemän i parkdistriktet. Distriktet skulle få 261 Sheridan, och Ishbias skulle få den södra delen av Centennial Park att lägga till två andra bostadsområden som de köpte det året för sammanlagt 17,7 miljoner dollar. Tidigare i år löstes markbytet under offentlig granskning av affären som parkdistriktets tjänstemän hade gjort. I september sa Justin Ishbia att han inte kommer att överlämna handlingen till 261 Sheridan innan parkdistriktet har säkrat de nödvändiga statliga och federala godkännandena som det behöver för att utveckla en uppgraderad strand på platsen.
Nu pressar Gaynor parkdistriktet att gå igenom domstolarna för att ta 261 Sheridan från Ishbias och betala dem ett belopp som kan vara mer än 2 miljoner dollar under vad de betalade.
Warren James, ordförande för parkdistriktsstyrelsen, avvisade inte direkt möjligheten att använda en framstående domän. Tillvägagångssättet, sa han, har övervägts tidigare och “förblir en möjlighet, men det kan vara en femårig process, med en otroligt stor prislapp. Winnetka Park-distriktet har inte befogenhet att ta snabbt.”
Att kombinera de två parkerna har varit ett publicerat mål sedan 2016, när parkdistriktet rullade ut sin Waterfront 2030-plan.
James sa att att använda en framstående domän för att köpa Ishbias egendom “skulle bli dyrare” än Winnetka-invånarna skulle tillåta. För två decennier sedan röstade de ner en folkomröstning som skulle ha finansierat köpet av 261 Sheridan, enligt James.
Men priset för att köpa ut Ishbias genom domstolsbeslut kan vara betydligt lägre än vad de betalade för det, enligt Gaynor.
Gaynor, från Chicago-företaget G&R Public Strategies, representerar Winnetkans Kris och Rob Schriesheim, som bor drygt en mil från den omtvistade platsen. Rob Schriesheim är konsult och tidigare CFO för Sears. De “känner starkt att parkdistriktet föredrar ett privat intresse till förfång för allmänheten”, sa Gaynor.
Det beror till stor del på att Gaynor och hans kunder tror att parkdistriktet förhandlat fram ett avtal som ger Ishbias en ekonomisk fördel, medan deras plikt som offentliga tjänstemän är att säkra en fördel för allmänheten.
Det planerade markbytet, sa Gaynor, uppfyller inte kraven i en bestämmelse i Illinois Park District Code som tillåter parkdistrikt att handla mark med privata parter endast om distriktet får något av lika eller större värde.
Värderingar från 2020 som gjordes för parkdistriktet värderade Ishbias paket till $6,2 miljoner, köpeskillingen och Centennial-paketet till $3 miljoner, vilket skulle ha betytt att parkdistriktet fick något av större värde.
Känslan av att värderingarna kan vara felaktiga, både för att marknadsförhållandena har förändrats sedan 2020 och för att de ansåg att värderingen var felaktig, betalade paret Schriesheim för nya värderingar av Chicago-företaget Integra Realty Resources.
Daterat den 4 oktober höjer dessa nya värderingar det uppskattade värdet av Centennial-paketet till 5 miljoner dollar och sänker värdet på 261 Sheridan till 4,25 miljoner dollar. Det skulle innebära att parkdistriktet handlar med något av mindre värde, vilket är förbjudet enligt lag.
Ökningen på Centennial har att göra med om verket har ett värde som en bostadsplats på egen hand, oavsett Ishbias önskan om det. Utvärderingen 2020 sa att det inte gör det eftersom det är för snävt för att få godkännande för nybyggnation. Men värderingen 2022 citerar två liknande fastigheter som har fått godkännande under de senaste åren. “Det är rimligt att dra slutsatsen att den aktuella tomten skulle få godkännande som en byggbar tomt”, skrev värderingsmannen. Således skulle paketet ha ett värde för en större pool av köpare än bara Ishbias, vilket höjer dess dollarvärde.
Minskningen av det uppskattade värdet av 261 Sheridan kommer från antagandet att Ishbias strategiskt överbetalade för fastigheten i deras hopp om att göra ett markbyte som skulle utöka platsen där de planerar att bygga en ny herrgård. “Vad någon betalade för en fastighet som inte fanns på marknaden men som de verkligen ville ha, är inte nödvändigtvis ett marknadsvärde”, sa Gaynor.
Justin Ishbia var inte tillgänglig för kommentarer, sa hans taleskvinna.
Siffrorna i dessa nya bedömningar skulle inte automatiskt användas i en framstående domäninsats, betonade Gaynor. Parkdistriktet – och troligen Ishbias – skulle beställa nya, uppdaterade bedömningar. Vad siffrorna i Schriesheims bedömningar ger, sa Gaynor, är “en förståelse för att detta markbyte inte är fördelaktigt för invånarna i Winnetka.”
