Förutom att hyra stiger, ställs industrihyresgäster inför högre årliga hyreskontrakt, eskalering av hyreskontrakt, driftskostnader och verktyg eftersom konkurrensen om utrymmet är fortsatt hög, enligt en ny rapport från Newmark.
Den totala kostnaden för att ockupera lageryta har ökat med 42,2 % sedan 2019. Hyran har varit den största drivkraften, men såväl hyres- som icke-hyreskostnader bidrog väsentligt till tillväxten.
Akut obalans mellan utbud och efterfrågan och ökande byggkostnader har fått hyrestillväxten att skjuta i höjden under de senaste åren, och ändå, “för en sektor där hyresgästerna till övervägande del har trippelnätshyresavtal, är hyrestillväxten bara en del av historien: nästan all beläggning kostnaderna ökar, inte bara vid undertecknande av leasingavtal, utan under leasingavtalets livslängd”, rapporterade Newmark.
Den nuvarande inflationsmässiga miljön har förvärrat hyror och eskalering av hyreskontrakt, såväl som icke-hyreskostnader för beläggning – driftskostnader och allmännyttiga tjänster.
Årlig eskaleringsskevning nära 4 %
Pedro Nino, Clarion Partners VP of Research & Strategy, säger till GlobeSt.com att spridningen mellan högkvalitativ industriell marknadshyratillväxt och hyresupptrappningar har vidgats avsevärt över i princip alla marknader som han studerat under de senaste två och ett halvt åren.
“Den genomsnittliga årliga eskaleringen skev nu närmare 4% på många marknader, inklusive icke-primära/icke-kustnära, där 2% till 3% länge har varit standarden,” sa Nino.
“Vi är också medvetna om flera nya hyresavtal som uppnår årliga eskalationer så höga som 6% på marknader där den senaste tidens starka efterfrågan har tömt befintliga utrymmen till i princip noll.
“När man beaktar att klass A industrihyror har ökat med så mycket som 10% till 25% i genomsnitt per år efter 2019, är det affärsmässigt förnuftigt för hyresgäster att acceptera högre eskalering för att säkra utrymme och skydda mot den snabbt rörliga marknaden och för fastigheter ägare att söka högre upptrappningar för att undvika det potentiella draget av att bära leasingavtal drastiskt under marknaden.”
Att trycka tillbaka betyder att “affären inte blir klar”
Robert Poirier, biträdande direktör för Stan Johnson Company, säger till GlobeSt.com att konkurrensen om industriutrymmen är på rekordnivå, men ekonomiska förhållanden är de främsta drivkrafterna bakom ökningar av eskalering av hyresavtal och driftskostnader.
“På bara de senaste fem eller sex månaderna har vi gått från att upprätta hyresavtal med 1,5 % upptrappningar till nu mellan 2,5 % och 3 %,” sa Poirier.
“Säljare av sale leasebacks skulle uppenbarligen föredra att hålla sina eskaleringskostnader så låga som möjligt, men de upptäcker att ett tillbakadragande leder till att en affär inte blir klar.
“Vi ser dessa ockupanter komma överens med var marknaden är, och de förstår att på grund av skenande inflation måste investerare skriva ökade eskaleringar i hyreskontrakten, särskilt för mindre kredithyresgäster. Investerares aptit för högre kreditbetyg eller börsnoterade företag kan ge mer flexibilitet, men eskaleringarna är uppe över hela linjen.”
Hyresvärdar måste vara “kreativa” för att sänka kostnaderna
Rene Velasquez, verkställande direktör för Asset & Property Management, BKM Capital Partners, säger till GlobeSt.com att säkerhetskostnader, förutom inflation, är några av de främsta drivkrafterna för ökade driftskostnader.
“Ändå fortsätter marknadsgrunderna för industriutrymmet med flera hyresgäster att vara starkt,” sa Velasquez. “För att ta hand om sina hyresgästers ekonomiska välbefinnande måste hyresvärdar vara kreativa för att minska driftskostnaderna, och de mer proaktiva hanterar kontrollerbara genomströmningskostnader för att begränsa effekten på sina hyresgästers resultat.
“Upptrappningarna av hyreskontrakten kommer att fortsätta att klättra på grund av e-handeln eftersom den uppdämda efterfrågan på små industrilokaler fortsätter att överträffa utbudet, vilket borde hjälpa till att hålla hyrespriserna och hålla vakanserna låga. Dessutom kommer byggkostnaderna, som ett resultat av störningar i leveranskedjan, att göra nya byggprojekt svåra att komma igång och hålla lagret begränsat.”
