Hur man beräknar kapitalvinstskatt (CGT)

Som med de flesta ekonomiska frågor kan kapitalvinstskatt se skrämmande ut på långt håll. Men kant lite närmare och du börjar se att det inte är riktigt så förvirrande som du först trodde.

För att uttrycka det enkelt är realisationsvinst skillnaden mellan vad du betalade för en tillgång (minus eventuella avgifter som uppkommit under köpet) och vad du sålde den för (likaså minus eventuella avgifter under försäljningen).

Kapitalvinstskatt (CGT) är den skatt du betalar på kapitalvinsten från försäljningen av den tillgången.

Det gäller egendom, aktier, leasingavtal, goodwill, licenser, utländsk valuta, avtalsenliga rättigheter och tillgångar för personligt bruk som köpts för mer än 10 000 USD.

Din bil, din huvudsakliga bostad, värdeminskningstillgångar som används enbart för skattepliktiga ändamål och tillgångar som köpts före den 20 september 1985 är undantagna från skatten.

Men om din huvudsakliga bostad ligger på mer än två hektar mark, eller om du inte har bott i den under hela ägandeperioden, kommer du bara att få ett partiellt CGT-befrielse för ditt hem.

Här är vad du behöver veta för att få ordning på din ekonomi.

Hur mycket är kapitalvinstskatten?

Det är här du får reda på att “reavinstskatt” är lite av en felaktig benämning; det är faktiskt inte en fristående skatt; det är en del av din inkomstskatt.

Om du har köpt och sålt din fastighet inom 12 månader läggs din nettoreavinst – skillnaden mellan summan av dina kapitalvinster och summan av dina kapitalförluster – helt enkelt till din beskattningsbara inkomst, vilket i sin tur ökar hur mycket inkomstskatt du betalar.

Men om du har ägt fastigheten i mer än 12 månader är det lite mer komplicerat att beräkna din slutliga beskattningsbara inkomst än att lägga till din nettoreavinst till din förvärvsinkomst.

Såvida du inte är ett företag. I så fall är du inte berättigad till några rabatter (förklaras nedan) och betalar helt enkelt 30 % skatt på dina kapitalvinster. Under tiden tillämpar självförvaltade superfonder 33,3 % rabatt på sin kapitalvinst och betalar 15 % skatt på det återstående beloppet.

Hur beräknar jag kapitalvinstskatt?

Som diskuterats, om du har köpt och sålt din fastighet inom 12 månader, läggs din kapitalvinst helt enkelt till din skattepliktiga inkomst.

Men för individer som ägt sin fastighet längre än 12 månader innan de sålde den, finns det två olika metoder som används för att beräkna CGT: rabatt och indexering. Med förbehåll för behörighet kan individer välja den metod som leder till lägsta möjliga kapitalvinst.

1. CGT-rabattmetod

Om du bor i Australien och har ägt din fastighet i mer än 12 månader, är du berättigad till 50 % rabatt på din kapitalvinst.

Det vill säga, om du gjorde en kapitalvinst på 100 000 USD på att sälja en fastighet som du ägt i mer än 12 månader och sålde den någon gång efter den 21 september 1999, skulle du bara lägga till 50 000 USD till din skattepliktiga inkomst.

2. Indexeringsmetod

Om du bor i Australien och köpte din fastighet före den 21 september 1999, kan du använda indexeringsmetoden för att avgöra hur mycket kapitalvinst du behöver lägga till din skattepliktiga inkomst.

Den här metoden tillämpar en multiplikator på din ursprungliga layout för att ta hänsyn till inflationen. (Tänk på det som skattemotsvarigheten till att säga, “i dagens pengar skulle det ha varit…”.)

Som ett resultat höjs din ursprungliga köpeskilling och reavinsten minskas därmed.

Multiplikatorn du använder kallas “indexeringsfaktorn”. Det beräknas genom att dividera konsumentprisindex (KPI) vid tidpunkten då du sålde din fastighet med KPI vid tidpunkten för köp av fastigheten, avrundat till tre decimaler. Du kan hitta en tabell över Australiens historiska KPI-räntor här.

Med denna metod får du endast indexera delarna av din kostnadsbas fram till den 30 september 1999, oavsett hur mycket senare du faktiskt sålt din fastighet.

När du har räknat ut din multiplikator, applicera helt enkelt denna på ditt ursprungliga självkostnadspris för att få ditt inflationsjusterade inköpspris. Och räkna sedan ut din kapitalvinst genom att subtrahera detta belopp från ditt faktiska försäljningspris.

För att göra det lite tydligare: låt oss säga att du köpte en fastighet för 200 000 USD (inklusive stämpelskatt och andra avgifter) den 20 augusti 1990 och sålde för 500 000 USD (efter redovisning av tillhörande avgifter) den 20 mars 2018.

Först måste du räkna ut din indexeringsfaktor. Förutsatt att du gjorde upp och betalade insättningen under samma kvartal, du skulle räkna ut detta genom att dividera KPI tredje kvartalet 1999 med KPI tredje kvartalet 1990 (kom ihåg: du får endast indexera delarna av din kostnadsbas fram till den 30 september 1999): 68,7/57,5 = 1,195 (efter avrundning till tre decimaler).

För det andra, för att räkna ut ditt inflationsjusterade inköpspris, måste du multiplicera 200 000 USD med 1,195. Detta skulle ge dig en reviderad kostnadsbas på $239 000.

Din kapitalvinst skulle därför vara 500 000 USD minus 239 000 USD, vilket är 261 000 USD. Du skulle sedan lägga till dessa $261 000 i realisationsvinst till din beskattningsbara inkomst för skatteåret 2018.

3. Capitalförlustmetoden

För att minska skattebeloppet, om du har gjort en kapitalförlust kan du dra av denna från dina kapitalvinster (vinster du har gjort från andra källor).

Om du inte har några andra kapitalvinster under det inkomståret kan du någonsin överföra kapitalförluster till andra inkomstår för att få ner skatten då.

När gäller det?

Kapitalvinstskatten är en del av din inkomstskatt. Så din nettoreavinst utgör en del av din beskattningsbara inkomst oavsett beskattningsår du sålt din fastighet.

Hhur undviker man reavinstskatt?

Det bästa sättet att minska hur mycket skatt du betalar på dina kapitalvinster är att hålla kvar alla relevanta kvitton.

Eventuella kostnader som uppstår vid köp eller förbättring av fastigheten kan vanligtvis läggas till din kostnadsbas. Och ju högre du kan bevisa att din kostnadsbas är, desto lägre blir din reavinst.

För mer information om hur du undviker reavinstskatt läs: Så undviker du reavinstskatt vid försäljning av fastighet

Vad händer om jag gör en kapitalförlust?

Du bör behålla alla relevanta papper som bevisar att du gjort en kapitalförlust, eftersom denna förlust kan överföras till framtida skatteår och dras av från framtida kapitalvinster.

Till exempel, om du gör en kapitalförlust på 50 000 USD 2018 och en reavinst på 100 000 USD 2019, kan du subtrahera 2018 års förlust från 2019 års vinst, vilket ger dig en nettoreavinst på 50 000 USD.

Sedan, om du är berättigad, kan du tillämpa 50 % rabatt på de återstående 50 000 USD, vilket ger dig en slutlig kapitalvinst på 25 000 USD, som du sedan kan lägga till din bedömbara inkomst.

Tyvärr kan du inte dra av kapitalförlust från din beskattningsbara inkomst, för att minska hur mycket skatt du betalar.

Till exempel, om du gör en kapitalförlust på 50 000 USD på en fastighetsförsäljning och tjänar 50 000 USD från arbetsinkomst samma år, måste du fortfarande betala skatt; du kan inte bara subtrahera din kapitalförlust från din anställningsinkomst, för att minska den till $0 i skattehänseende.

Som sagt, ATO sätter ingen tidsgräns för hur länge du kan överföra en nettoförlust. Vilket innebär att om du gjorde en kapitalförlust 2015 och inte gjorde en reavinst förrän 2018, kan du fortfarande subtrahera den 2015 förlusten från den 2018 års vinst.

För mer information, besök Australiska skattekontorets webbplatseller prata med din revisor.

Denna information är av allmän karaktär och utgör inte professionell rådgivning. Du bör alltid söka professionell rådgivning i förhållande till dina speciella omständigheter.