Hyrorna som begärts för lägenheter sjönk under tredje kvartalet för första gången på flera år, med hyresvärdar som såg vakanserna öka och efterfrågan långsammare under den typiskt hektiska sommaruthyrningssäsongen, enligt en ny rapport från flerfamiljsspårningsföretaget RealPage.
“Vi förväntade oss att de siffrorna skulle sjunka, men det som var överraskande är den nivå som de bromsade till,” sa Jay Parsons, chef för ekonomi och industri på RealPage. Bisnow. “Och i slutändan var det en stor överraskning att se negativ absorption under tredje kvartalet.”
Phoenix, där hyrestillväxten exploderade under pandemin men nu faller.
Inflation, stigande räntor och rädsla för lågkonjunktur är sannolikt bland de faktorer som tvingar hyresgäster att konsolidera sig, driver ner efterfrågan på lägenheter och underskrider de iögonfallande priserna som har belägrat hyresgäster i amerikanska storstäder i mer än ett år.
Månaderna juli till september är vanligtvis årets starkaste bostadsuthyrningssäsong, men i år under den perioden återfördes 82 000 lägenheter till marknaden, vilket resulterade i första gången på tre decennier som RealPage har registrerat negativ lägenhetsefterfrågan under den tredje fjärdedel.
Med förväntningar på plats för ett långsamt sista kvartal av året, förväntar experter sig att se efterfrågan tippa in i negativt territorium till slutet av året.
Hyrestillväxten toppade i mars och kom in på 15,7 % högre än ett år tidigare, enligt fastighetsförvaltningsprogramvaruföretaget RealPage. Men från och med september var den tillväxten bara 9 % – hyrestillväxtens första steg i ensiffrigt sedan sommaren 2021.
Enligt Apartments.coms rapport för tredje kvartalet sjönk de begärda hyrorna nationellt med 0,4 %. CoStar Group National Director of Multifamily Analytics Jay Lybick sa det var det svagaste Q3 för flerfamiljshus på 30 år.
“Som helhet upplevde flerfamiljssektorn en nedslående högsäsong för uthyrning och med uppskattningsvis 110 000 nya enheter som kommer att levereras under fjärde kvartalet, pekar alla tecken på att hyrestillväxten avtar ännu snabbare än vad som ursprungligen beräknades i slutet av året,” sa Lybik i ett påstående.
Trenden var konsekvent i städer över hela USA, enligt Apartment.coms resultat. Tre fjärdedelar av alla större marknader såg hyressänkningar i september, och ingen av landets 40 största marknader såg en ökning jämfört med föregående år i de begärda hyrorna under tredje kvartalet.
“Vi såg hyrorna långsamma överallt,” berättade Parsons Bisnow.
Några av de största nedgångarna var i de älskade Sun Belt-städerna i pandemin i Florida och Arizona, sa Parsons, även om dessa marknader historiskt sett har varit mer volatila.
Skyline i Seattle, där hyrestillväxten från år till år avtog till 5,3 % under tredje kvartalet i år enligt Apartments.com.
Vakanserna är fortfarande låga, även om de ökar. Den 1% ökningen av vakansen under tredje kvartalet förde den nationella siffran till 4,1%, enligt RealPage. Apartments.com fann att vakanserna var något högre och ökade med 30 punkter till 5,4 % i slutet av september.
“Det finns inte mycket lediga platser där ute just nu,” sa Parsons. “Det är inte så att det är en kollaps, det är att det helt plötsligt har skett en betydande förändring i momentum där människor stannar på plats.”
Jerome Myers, VD för Myers Development Group, som äger lägenheter i Greensboro, North Carolina, sa att hyrorna vanligtvis är högre för lediga lägenheter än för förnyelser, vilket håller vakanserna låga.
“Om hyresvärden är rimlig och de inte flyttar hyran mer än 5% på dem, då är det verkligen svårt för dem att hitta ett ställe som hyr för något i närheten av vad de betalade när de fick hyreskontrakt för två år sedan,” Myers sa.
Morris Kaplan, VD på bostadsutvecklaren Kaplan, berättade Bisnow att han inte ser nedgångar på Atlanta-marknaden.
“Faktum är att vi börjar få några hyreshöjningar,” sa han.
Hyrorna minskade med 0,4% detta kvartal i Minneapolis, enligt Apartments.com.
Nationellt, det förväntade antalet människor som flyttade ut ur lägenheter under Q3, men antalet människor som flyttar in “bromsade väsentligt,” Parsons sade. Nedgången indikerar hyresgäster konsoliderar som de balanserar monteringskostnader.
Vissa Gen Z-arbetare tittar kanske på kostnaden för att hyra och bestämmer sig för att bo med sina föräldrar längre, sa Parsons. Andra hyresgäster, som gör liknande mentala beräkningar, väljer sannolikt att bo med rumskamrater längre.
“Du har folk som kan välja att spara pengar och fördubbla, du vet, folk som flyttar från lägenheter i en familjehyra. Det är normalt”, sa Parsons. “Det är det faktum att vi inte fyller på så snabbt som normalt, det är det som är mer överraskande.”
En annan möjlig bidragande orsak till minskningen av inflyttningar är den nationella ökningen av hemlöshet. Mer än en halv miljon människor i USA var oinhysta i januari 2020, enligt National Alliance to End Homelessness. Från och med den här juli fann skyddsrum över hela landet att deras väntelistor fördubblades och tredubblades, rapporterade The Washington Post – vilket betyder att några av utflyttningarna mycket väl kan vara människor som förlorar skydd, sa Parsons.
“Självklart, ju högre kostnaderna blir, inte bara för bostäder, – jag menar, matvaror ökar med 13% – ju mer dina kostnader ökar, desto mer utmanande är det,” sa Parsons.
Om inflationen inte svalnar kan det medföra större komplikationer för flerfamiljsinvesterare än något lägre avkastning, säger Norm Radow, ordförande för den opportunistiska fastighetsinvesteraren RADCO Development Solutions. Några av de affärer som köparna gjorde under den rekordstora investeringsmarknaden 2021 kan visa sig ha varit dåligt tidsbestämda om hyrorna fortsätter att underprestera förväntningarna.
“De lån som gjordes förra året och som förfaller nästa år är inte refinansieringsbara,” sa han Bisnow. “Så det är där jag tror att du kommer att se en del av nöden.”
