Städer över hela USA har ägnat de senaste två åren åt att kämpa med hur man kan återuppliva tidigare livliga områden, ett mål som komplicerats av ekonomisk oro, men ett hörn av CRE-utvecklingsvärlden – life sciences – satsar stort på att skapa sin egen buzz med stora nya projekt som kan smälta samman med städerna de bor i.
Genom att låna från Big Tech och de fristående byar som företag som Apple och Facebook byggt åt sig själva i Silicon Valley, vill life science-företag erbjuda en heltäckande upplevelse där anställda kan komma åt mer än bara sitt arbete. Men till skillnad från Big Tech vill de också interagera med allmänheten.
“Folk kommer bara för parken, för att dricka vin och se symfonin på Helix Park,” sa Texas Medical Centers VD och koncernchef Bill McKeon om en kommande 37-acre expansion av hans anläggning. “Vi vill inte att de ska känna att de kommer till Beaker Village eller Pipette Land. De behöver inte ens veta att forskningen pågår i dessa byggnader.”
Med tillstånd av Elkus Manfredi Architects
En rendering från luften av TMC3, ett 37-acre life science campus i Houstons Texas Medical Center.
Helix Park-projektet på 1,8 miljarder dollar i Houston kommer att vara en mångsidig expansion med fokus på att attrahera biovetenskapliga företag och representerar en efterlängtad vändpunkt i stadens biotekniksektor. Denna kritiska massa av labb och forskningsutrymme kommer idealiskt att stimulera ytterligare spinoffs och startups.
Men det representerar också en ny generation av utveckling för institutionen, staden och life sciences. Det befintliga medicinska centret, ett tätt campus på 2,1 kvadratkilometer med höga byggnader och saknar grönområden eller betydande detaljhandel, kommer att stå i skarp kontrast till den kommande TMC Helix Park, med kurvlinjära labbbyggnader välvda runt ett “halsband” av parkutrymme menad att återkalla formen på DNA-spiralen.
Prestandautrymmen, länkar till omgivande parker och stigar och strategiska detaljhandelshyresgäster kommer att avrunda syftet med blandad användning av utvecklingen, sa McKeon.
TMC:s inställning till placemaking – att utöka gröna och utomhusområden, skapa så kallade tredjeplatser för allmänheten och införa strikt kontrollerad detaljhandel och evenemangsprogram – har blivit en central del av många storskaliga urbana livsvetenskapsprojekt över hela landet.
Särskilt när kontorsmarknaden mjuknar och mindre aktiva centrala affärsdistrikt fortsätter att känna effekten av eftersläpande mönster för återgång till arbete, framträder dessa nya biovetenskapsledda utvecklingar som ett potent verktyg för ekonomisk utveckling och fastighetstillväxt.
Att skapa campusliknande utrymmen för innovation är inte nytt. Lyxiga kontorsbekvämligheter, öppna ytor och designfokus på samarbetsmiljöer har länge varit en stapelvara i Big Tech-kontor, startup-distrikt och biovetenskapsprojekt. Men den här nya generationen av biovetenskapliga projekt bygger vidare på dessa lärdomar och lägger till offentlig-privata bekvämligheter och funktioner som parker, prestationsutrymmen och till och med utbildningscenter för arbetskraftsutbildning, allt i ett försök att skapa mer urbana, gångbara miljöer för att attrahera talanger och stimulera till ytterligare utveckling.
I takt med att biovetenskap har nått större mognad och blivit en mer etablerad sektor, blir den också en större aktör och ett verktyg för grannskap och ekonomisk utveckling.
McKeon sa att marken kring TMC Helix Park ökade i värde, från under $100 per SF till mer än $300, och att det har skett betydande fastighetsförvärv och utvecklingar, inklusive det 52 hektar stora Levitt Green-projektet av Hines.
“Kontrolleffekten har varit omedelbar,” sa McKeon.
Eftersom boomen inom biovetenskaplig utveckling drog sig tillbaka något i år som svar på den ekonomiska nedgången och nedgången i riskkapitalfinansiering, finns det förnyat fokus på högkvalitativ, storskalig utveckling som en investering som kommer att överleva alla nedgångar, säger King Street Verkställande direktör Mike Diminico, vars företag fokuserar på projekt i Boston, San Francisco, North Carolina och New York City.
“Den tredje platsen är kritisk”, sa Diminico och syftade på konceptet att lägga till sociala utrymmen till större biovetenskapliga projekt. “Det är särskilt viktigt idag när värdet av att komma in på kontoret är ifrågasatt, inte alla life science-arbetare forskar i labbet, så det är viktigt att ge dem en anledning att komma in och känna sig kopplade till sina medarbetare.”
Med tillstånd av Stockbridge Partners
Ombyggnaden av Horton Plaza syftar till att skapa ett nytt nav för biovetenskap och teknik i centrala San Diego.
Att bygga gemenskap har alltid varit en viktig del av framgångsrik utveckling inom biovetenskap, säger Nancy J Kelley, VD och koncernchef för hennes självbetitlade biovetenskapliga konsultföretag. Men det har blivit mycket bättre förstått de senaste åren, eftersom brådskan att konvertera kontorsbyggnader till labbutrymme har understrukit att det inte fungerar att lägga ner labbutrymme utan rätt stödjande infrastruktur.
“Det är så mycket större tonvikt på att skapa gemenskaper, inte bara platser,” sa hon. “Biovetenskap och relaterad sysselsättning kommer att vara tillväxtmotorn som drar oss genom det vi har varit med om, bekvämlighetsrika samhällen och hälsosamma miljöer som är platser att leva, arbeta och leka på.”
Stora projekt med blandad användning, centrerade kring biovetenskaplig utveckling, fokuserar alltmer på att skapa fler offentliga utrymmen och tredje platser, och även stimulera till utveckling i omgivande områden. Betydande utvecklingar i arbetet i Salt Lake City, såväl som i Atlanta, nära Georgia Tech, syftar till att bygga laboratorier och bekvämligheter för att skapa nya promenadvänliga stadsdelar.
I Morrisville, North Carolina, kommer Spark LS-utvecklingen, ett 1 miljard dollar, 109-acre campusprojekt av Starwood Capital Group och Trinity Capital, att sprida 1,5 miljoner SF av labbutrymme över mer än ett dussin byggnader, och kommer att innehålla detaljhandel, amfiteatrar och exklusiva restauranger, enligt Trinity Capital Managing Partner Walker Collier, som kommer att visa hur “fastigheter kan användas för att rekrytera och behålla talanger.” Projektet har också lockat flerfamiljsutvecklare i närheten, såväl som ytterligare biovetenskapliga projekt.
I centrala San Diego gjordes ombyggnaden av Campus i Horton, en före detta galleria som förvandlas till en stadsdel med blandad användning inriktad på livsvetenskaper och teknikhyresgäster av Stockdale Capital Partners, om under pandemin för att lägga till ytterligare uteplatser och balkonger.
Den campusliknande miljön, som kommer att inkludera 700 000 SF av biovetenskap och tekniskt utrymme och 300 000 SF av detaljhandel, är avsedd att utnyttja den växande närvaron inom life science i centrum, hem för 37 000 invånare, och kopplingar till befintliga life science-hubbar via den nya Blue Line järnvägssystem. En Stockdale-finansierad ekonomisk utvecklingsanalys fann att projektet skulle skapa nästan 1 500 jobb och ge 212 miljoner dollar i ekonomisk aktivitet.
“Det här är något som är nytt för centrum,” sa Stockdale Capital Partners verkställande direktör Leo Divinsky. “Detta löser verkligen många av de post-pandemiska problemen.”
En viktig del av strategin för många utvecklare är att para ihop labbutrymme med rätt butiks- och underhållningsalternativ.
King Streets Diminico sa att hans företag vanligtvis fokuserar på att välja rätt butiks- och restauranghyresgäster, med fokus på lokala företag, och att köpa hantverksöl, gott kaffe och konstställen. Han antar att King Street kommer att få hyra under marknaden och betala betydande kostnader för hyresgästförbättringar, men sa att det är värt det att landa precis rätt detaljhandelsmix, attrahera rätt life science-hyresgäster och skapa en mer intressant, livskraftig och önskvärd stadsdel.
TMC Helix Park har ett liknande tillvägagångssätt. McKeon sa att de har “kondominerat” detaljhandeln inom utvecklingen, köpt och kontrollerat varje utrymme så att Texas Medical Center kan programmera hela utvecklingen och undvika en slumpmässig blandning av hyresgäster.
Många sådana utvecklingar har också fokuserat på mer flexibla utrymmen som kan fungera som mötesplatser för konst, föreläsningar, möten, uppträdanden och till och med arbetskraftsutbildning, vilket skapar mer ändamålsenliga platser som inte bara är ytterligare en detaljhandelsupplevelse.
“Det måste finnas verkliga platser för att få den här utvecklingen att fungera, inte bara detaljhandeln.” sa Perkins&Will Science & Technology Northeast Regional Practice Leader William Harris. På Assembly Park i Sommerville, Massachusetts, en av hans konstruktioner, finns ett inlärningslabb på bottenvåningen för personalutveckling och utbildning.
Städer har alltmer sett värdet av att stödja dessa projekt, särskilt i spåren av en betydande nedgång i teknisk och traditionell kontorsutveckling. Till exempel tillade Kelley att New Yorks ekonomiska utvecklingsstrategi fokuserar på att designa innovationshubbar för biovetenskap och stödja målet med en miljard dollar i stadsfinansiering, sa Kelley.
“Den här typen av utveckling kommer verkligen att hjälpa staden att komma tillbaka,” sa Kelley. “New York City borde bli ett nav för life science.”
