Negativ växling har fått sin beskärda del av värmen när australiensare letar efter en väg ut ur den rådande bostadskrisen.
Men är negativ växling en av huvudorsakerna till den nuvarande överladdade bostadsmarknaden? Eller borde vi leta någon annanstans?
Vi bad några finans- och fastighetsexperter att slå ner några av myterna.
Negativ utväxling = oöverkomligt boende
Finansiell rådgivare Bruce Brammall säger att det skulle vara dumt att skylla skulden för bristen på överkomliga bostäder enbart på negativ växling, med tanke på att konceptet har använts i decennier – både under högtrafik och låga perioder.
“Det är inte något som bara har hänt under de senaste fem åren eller så och nu är det därför vi har denna nuvarande “överkomlighetskris”, säger Brammall.
“Det har funnits för alltid, det är inte något nytt fenomen som har lagts till i mixen och därför orsakar detta.”
Negativ gearing är en investeringsstrategi
Även om negativ gearing minskar den totala kostnaden för att äga en investeringsfastighet, är fastigheten fortfarande en förlustbringande tillgång på kort till medellång sikt.
Brammall säger att ingen dyker ner i en fastighetsinvestering med enbart avsikt att ha den negativt inriktad.
“Negativ gearing är en skattefördel, det är inte en investeringsstrategi. Negativ växling innebär att du förlorar pengar på kontantbasis på en fastighet. Ingen siktar på att göra det.
“Det är något som hjälper investerare under de första fem till tio åren av att äga din fastighet, och efter det kommer de förhoppningsvis att tjäna en positiv inkomst, och sedan kommer de att betala skatt på den inkomsten,” han säger.
Att avskaffa negativ gearing är svaret
AllianceCorp Property Experts verkställande direktör Jason Paetow säger att ett slut på negativ växling sannolikt skulle få huspriserna att svalna i vissa områden, särskilt i innerstaden, men det kan också ha andra potentiella effekter som skulle påverka överkomliga bostäder.
Paetow säger att hyresvärdar skulle försöka täcka underskottet från att förlora sina skattelättnader genom att höja hyrorna, vilket sedan skulle påverka hyresgästers möjlighet att spara till en husinsättning.
“Etablerade fastigheter skulle bli mindre attraktiva för investerare eftersom innehavskostnaderna för dessa fastigheter kan öka med flera hundra dollar varje vecka, vilket de flesta investerare inte kommer att stå emot.
“Vi måste komma ihåg att prisvärda bostäder inte bara handlar om möjligheten att köpa en bostad– vi får inte glömma hyresmarknaden. Det fanns en period under 1980-talet då negativa växlingsförmåner avskaffades och under den tiden såg vi hyresnivåerna öka och väntelistan för allmännyttiga bostäder skjutit i höjden. Det kan handla om att råna Peter för att betala Paul” Paetow säger.
De flesta köpare har ingen chans
Medan många australiensare undrar om de någonsin kommer att se baksidan av den nuvarande bostadsboomen och någonsin kommer att kunna köpa sitt eget hem, insisterar Brammall att det bara är en tidsfråga innan marknaden vänder.
“Varje gång det här händer – vart tredje, fjärde, femte år eller så – vi har en uppgång i priserna och helt plötsligt börjar de kalla det en oöverkomlighetskris och liknande. Men faktum är att fastigheter är cykliska och vi har kört lite den senaste tiden, säger han.
“Det hände 2002-2003, sedan föll det i ett par år, sedan började det hända igen 2007 och sedan föll det en liten stund, och sedan började det stiga och det hände förmodligen igen 2011.”
“Vi kommer bara till en punkt i varje fastighetscykel där oro blir feberpitch, och det är vanligtvis ungefär vid den tidpunkten som marknaden når en topp och börjar falla igen. Att skylla det på negativ växling tycker jag inte är så vettigt,” han säger.
Negativ gearing hjälper stora investerare att dominera marknaden
Farhågor för att användningen av negativ gearing domineras av investerare som äger många fastigheter är ogrundade, tillägger Brammall.
Faktum är att endast en liten del av investerarna äger mer än en investeringsfastighet, och de flesta äger en enda investering.
Den här artikeln publicerades ursprungligen den 12 maj 2017 klockan 10:00 men har uppdaterats regelbundet för att hålla informationen aktuell.