När arbetare släpar på fötterna för att återvända till kontoret, håller grunden under de miljarder dollar i incitamentsavtal mellan lokala myndigheter och stora företag att falla sönder.
Stater och orter spenderade upp till 95 miljarder dollar i ekonomiska incitament årligen under åren före pandemin, uppskattar experter, och många av företagsmottagarna gick med på att ha sina anställda på kontoret på heltid.
Ekonomiska utvecklingsbyråer kämpar nu för att tillgodose förändrade arbetsmönster samtidigt som de upprätthåller den aktivitet som kontorsanställda tar med sig till en stad. Men företag som vill behålla sina kontanta bidrag, skatterabatter och andra incitament uppmanar dessa myndigheter att tillåta dem att överge kontoret helt och hållet.
Eran av distansarbete orsakar huvudvärk för ekonomiska utvecklingsbyråer som länge har strukturerat incitament kring arbetare som skapar aktivitet genom att pendla till kontoret.
“Vissa incitamentsprogram måste modifieras för att möjliggöra jobbskapande som är platslösa”, berättade Gregg Wassmansdorf, ordförande för Site Selectors Guild och senior managing director för globala företagstjänster på Newmark. Bisnow. “Det skapar en utmaning.”
En rapport som Site Selectors Guild släppte förra månaden avslöjade att 100 % av dess medlemmar – inklusive konsulter från JLL, CBRE och Newmark – håller med om att sysselsättningsbaserade incitament har gjorts mindre relevanta av pandemin och att ekonomiska utvecklingsbyråer inte svänger snabbt. tillräckligt som ett resultat.
I Texas kan tiotals miljoner dollar i incitament som staten gick med på att betala företag genom sitt Enterprise Zone-program riskera att ställas in. Programmet representerar mer än 2,3 miljarder USD i investeringar i projekt för räkenskapsåret 2022, men de miljontals dollar i skatteåterbäring som deltagande företag förväntade sig att få var baserad på anställda som arbetade på sin arbetsplats minst 50 % av tiden.
Om programmets språk inte uppdateras för att tillåta distansarbete kan företag förlora på miljontals incitament som de hade förhandlat fram, sa Reece Macdonald, chef för platsval och affärsincitament på Dallas-baserade Ryan, till Bisnow.
“Det kommer att orsaka en fördröjning för människor som deltar aktivt,” sade Macdonald, vars företag är en av flera statliga lagstiftare som arbetar för att göra ändringar. “Det är en mycket materiell påverkan.”
Vissa myndigheter för ekonomisk utveckling på statlig nivå håller med, och Macdonald hoppas att Texas lagstiftare kommer att göra en förändring under nästa lagstiftande session 2023.
Andra stater är mer öppna för att ge skattelättnader till företag som har hybrid- eller distansarbete. I Georgia har Department of Economic Development tillåtit distansarbetare att räkna med sin jobbskatteavdrag under de senaste tre skatteåren. I Virginia har statliga incitament blivit allt vänligare för företag som lovar att anställa i samväldet även utan ett utökat fysiskt fotavtryck.
Men kommunala myndigheter – som är mycket mer beroende av intäkterna från en kontorsbyggnads kapitalutgifter och de stadiga skatteintäkter som kommer från lokalt baserade arbetare – har satt en hård linje för att försvara personligt arbete: ingen tid i kontor, inga kontanter.
“Om du uppmuntrar ett företag och ger ett företag pengar, men deras anställda är i en annan stat, vad är nettovinsten?” sade Charisse Bodisch, som leder det regionala ekonomiska utvecklingsinitiativet Opportunity Austin. “De bidrar inte till samhället som helhet.”
Positionen för Opportunity Austins 20 ingående ekonomiska utvecklingsföretag speglar den för cheferna för många stora företag runt om i landet, som har uppmanat till en fullskalig återgång till kontoret i mer än två år.
Debatten om huruvida man ska knyta incitament till kontorsanställda lägger till ytterligare ett kontantövervägande som kontorshyresgäster och hyresvärdar måste väga när de bestämmer hur mycket det är värt för dem att återvända till kontoret.
Webbplatsväljare, å sin sida, säger att deras företagskunder vill att kontantersättningen tas bort helt från konversationen.
“Varje företag kommer att ha en annan tillbaka-till-arbete-policy, och det kommer att vara ett företagsspecifikt beslut”, säger John Boyd, partner på platsvalskonsultföretaget The Boyd Co. “Jag tror inte att företag går att bli mobbad för att göra det, och det är inte heller en bra ekonomisk utvecklingsstrategi att försöka mobba företag och diktera deras back-to-office-planer.”
One Bethany vid Watters Creek i Allen, Texas, där Allen Economic Development Corp. är baserat.
Vissa lokala ekonomiska utvecklingsbyråer är villiga att vara kreativa med fjärr- eller hybridarbete. Plano, Texas, har börjat strukturera affärer där en hybridarbetare är värd hälften av en heltidsanställd i incitamentspaket. Allen, Texas, har under tiden förhandlat fram affärer där incitamentet som ges per arbetare är en glidande skala baserat på antalet dagar en arbetare förväntas vara på kontoret.
Eran av distansarbete har inneburit att tjänstemän inom ekonomisk utveckling måste skydda skattebetalarnas pengar genom att sänka incitamenten för arbetare som inte kommer in på kontoret, sa Allen Economic Development Corps vd Daniel Bowman.
“När det kommer till bröd och smör i det vi gör … det är något som vi som ekonomiska utvecklare måste tänka om,” sa Bowman. “Våra gamla avtal om ekonomisk utveckling sa alla,” Du måste arbeta på kontoret. Heltidsanställningar, de finns där varje dag, och man får så här mycket per jobb och det är så det fungerar.’ Och jag tror att den typen av affärer är alldeles för enkla och kommer inte att fungera längre.”
Beslutet att skala ner pengarna som erbjuds till företagsflyttningar strider mot långsiktiga trender i världen av ekonomiska incitament, där en accelererande kapprustning har ägt rum under de senaste decennierna, säger Greg LeRoy, verkställande direktör för Good Jobs First.
Den konkurrensen har skapat en gynnsam miljö för stora företag som letar efter betydande ekonomiska incitamentpaket, vilket framhävdes av Amazons storsäljande HQ2-sökning som började 2017.
Kulmen på den sökningen, en incitamentsaffär som Amazon slöt med samväldet Virginia och Arlington County, gav inte teknikjätten lika mycket omedelbara, direkta pengar som andra erbjudanden. Affären kan visa sig vara ett förebud om ekonomiska incitamentpaket som kommer.
Jason El Koubi, VD och koncernchef för Virginia Economic Development Partnership, hjälpte till att leda HQ2-affären. Han sa att statens bidrag, som enligt uppgift inkluderade 375 miljoner dollar till högre utbildning i norra Virginia och 195 miljoner dollar i förbättringar av infrastrukturen, var fokuserade på att ge fördelar som sträcker sig utöver ett enskilt företag.
Med tillstånd av Clark Construction Group
En flagga hissas under en toppceremoni för Met Park 6/7/8-byggnaderna, en del av den första fasen av Amazons HQ2
Hittills har varken staten eller Arlington County betalat Amazon något, trots hundratals miljoner dollar i privata investeringar och stigande kontorstorn. De 750 miljoner dollar i anslag som Virginia gick med på att ge Amazon är beroende av att teknikföretaget ser till att dess utlovade 25 000 arbetare “huvudsakligen finns” i Arlington.
“Amazon-affären är mycket sund ur samväldets perspektiv,” sa El Koubi. “Det finns den här geografiska kopplingen för att säkerställa att jobb som är distansarbete långt borta inte skulle kvalificera sig.”
LeRoy sa att Virginia spelade ett “smart pokerspel” under HQ2-sökningen vid en tidpunkt då ekonomisk utvecklingsproffs i andra städer och stater sammanställde några av de mest affärsvänliga termerna någonsin för ett incitamentförslag.
“Arlington och Virginia var tighta och vann fortfarande,” sa LeRoy. “Många människor borde ha tagit det som ett lärorikt ögonblick.”
Sedan den affären har Virginia dock blivit mer öppen för distansarbete så länge det sker inifrån staten. Samväldet har tillåtit distansarbete att räknas mot ekonomiska incitamentanslag sedan 2019, och 2021 antog generalförsamlingen en lag som avsäger sig behovet för företag att göra en fastighetsinvestering för att få finansiering från Virginia’s Opportunity Development Fund om minst 75 % av tjänsterna som man planerar att anställa är avlägsna Virginia-arbetare.
Den typen av affär är lättare att klara av för en statlig byrå än en lokal byrå, sa El Koubi.
“Skulle en lokal myndighet ge incitament till ett företag som huvudsakligen är baserat på distansarbete? Du skulle kunna göra det, men … jag tror att orten skulle vilja ha någon form av garanti för att jobben skulle innehas av distansarbetare på den orten, säger El Koubi.
Filosofin att stimulera lokalt baserade jobb som ligger bakom HQ2-affären består, och det kan orsaka spänningar mellan kommuner och företagskunder som vill flytta med ett minimalt kontorsfotavtryck, sa LeRoy.
“Om du förväntar dig att regeringar ska få tillbaka något i utbyte mot incitament i form av en skattebas, måste du vara uppmärksam på sysselsättning som en ringeffekt av den här affären,” sa LeRoy.
Naturligtvis är ett partiellt incitament fortfarande ett incitament. Ann Marie Collins, vice vd på Savills, har även under de mest pessimistiska perioderna 2020 sagt att eran med sysselsättningsbaserade incitament skulle fortsätta.
I en vitbok som släpptes i maj 2020 sa hon att offentliga myndigheter historiskt har varit överseende med incitamentspaket under kriser som attackerna den 11 september och den stora lågkonjunkturen, och ändrade kontraktsvillkor i vissa fall för att säkerställa att incitamenten fortsatte att betala ut.
Idag tror Collins att sysselsättningsbaserade incitament kan ändras för att tillgodose hybridarbete men annars kommer att hålla sig kvar så länge som arbetarna som räknas till incitamenten stannar i närheten.
“Jag tror att det kommer att fortsätta att göras investeringar, [but] Jag tror att dessa investeringar kommer att se annorlunda ut, säger Collins. “Vi är inte riktigt säkra på hur det ser ut än, ingen har den sortens kristallkula.”
De som är bekanta med världen av platsval är snabba med att varna för att incitamentspaket förskönar en affär som redan är på gång snarare än att fungera som den huvudsakliga avgörande faktorn för ett projekt.
Undermarknaden Plano, Legacy Wests hem, har en av de högsta detaljhandelspriserna för utrymmen i klass A i DFW till $49 per SF.
Fastighetsföretaget Ryan flyttar sitt huvudkontor från Dallas till Plano, delvis för att komma närmare talang och den uppåtgående klass A-kontorsmarknaden. Maher Mosa, en före detta borgmästare i Frisco, Texas, och en rektor på Ryan, sa att hans företag kunde ha fått “20 gånger” de incitament det fick om det hade flyttat till en mer desperat kommun.
Men att skriva in sig på ett 400K SF-kontor i Plano gav Ryan tillgång till nästan en halv miljon dollar i incitament ändå, fördelar som Mosa också eftersträvar i affärer han förhandlar fram för sina kunder.
“Projektkostnaden, det finns ett delta för vad de budgeterat för och vad som verkligen krävs för att nå dit, och det är där incitamenten blir avgörande, är att göra upp det deltat,” sa Mosa.
I en tid av distansarbete, sa Mosa, är det svårt för kommuner att motivera att ge incitament för kontorsanställda som inte pendlar till kontoret måndag till fredag. Men han varnar för att i en tid då byggkostnaderna är höga och företag gör vad de kan för att anställa och behålla talanger, är ett incitamentpaket som kan söta potten mer önskvärt än någonsin.
“Det vore, enligt min mening, dumt att börja modifiera eller ta bort några av dessa incitamentspaket,” sa Mosa. “Jag tror att de samhällena verkligen snabbt kommer att inse att det var ett misstag.”
