Vilken är bäst för dig?

För fastighetsinvesterare kan Australiens skattelag verka otroligt komplex, men att förstå negativ, neutral och positiv växling är avgörande.

Hur en fastighet är inriktad gör en enorm skillnad för en investerares resultat, så att välja det bästa alternativet är nyckeln, enligt Lisa Haberfield, en partner och direktör på Queensland-baserade PJS Accountants.

Haberfield förklarar vad utväxling är. “Gearing när det gäller en hyresfastighet eller annan investering avser mängden upplåning och ränteavdrag som är kopplade till investeringen”, säger hon.

Vad är negativ gearing?

I allmänhet, om en fastighet är negativt inriktad, betyder det att de avdrag som kan krävas för fastigheten uppväger hyresintäkterna, så det finns en skatteförlust från fastigheten, säger Haberfield.

Vad är neutral växling?

– Neutral gearing innebär att inkomsterna och kostnaderna är desamma, så det blir ingen effekt på skattebetalarnas inkomster, säger hon.

Vad är positiv gearing?

Haberfield säger att en fastighet är positivt inriktad när hyresintäkterna överstiger de utgifter som kan krävas, vilket resulterar i skattepliktig inkomst för skattebetalaren.

Knasar på siffrorna…

Varför negativ utrustning?

“Fördelen med negativ gearing är att det skapar en skatteförlust, som kan kvittas mot en skattebetalares övriga inkomst, för att minska skattepliktig inkomst och därmed betald skatt”, säger Haberfield.

“Men på grund av den höga skuldnivån mot fastigheten är nackdelen att kontanterna från hyran inte kommer att räcka för att täcka utgifterna och eventuella amorteringar av lånet, så skattebetalarna kommer att behöva finansiera mellanskillnaden,” hon lägger till.

Haberfield säger att investerare i allmänhet köper negativt inriktade fastigheter på grund av skatteförmånerna.

”Det finns även vissa apportavdrag som kan krävas för en hyresfastighet, såsom avskrivningar på inventarier och även byggnadsavskrivning, vilket gör att en skattskyldig kan kräva 2,5 % av fastighetens faktiska byggnadskostnader varje år , som ökar skattebortfallet, utan att öka kassautflödena.

“Beroende på hur mycket som kan krävas för dessa ytterligare avdrag, är det möjligt att skattebetalaren inte behöver finansiera för mycket av skattebortfallet från sina egna kassareserver. Så de kan spara på skatten utan att minska sitt kassaflöde, säger hon.

Varför positiv utrustning?

“Med positiv gearing är fördelen att skattebetalarna får mer pengar de måste betala ut, så det finns ett positivt kassaflöde.

Men det kommer att tillkomma skatt på vinsten”, förklarar Haberfield.

“Beroende på kapitalåterbetalningarna på eventuella lån kan det fortfarande finnas ett kassabrist, även om detta kommer att vara mindre än för negativ gearing.”

Vilket alternativ är bäst?

Haberfield säger att investerare bör överväga sina individuella omständigheter när de bestämmer vad de ska investera i och hur mycket de ska låna.

“De bör också överväga att prata med en investeringsrådgivare som har tillstånd att ge sådan rådgivning. De måste ta hänsyn till sina kassaflödeskrav, långsiktiga mål och skattesituation.

“En negativt inriktad fastighet kan ge skatteförmåner, men på bekostnad av kassaflödet. En positivt inställd fastighet skulle kunna förbättra kassaflödet, även om det leder till ökade inkomster och eventuellt högre skatt”, säger hon.

Beslutet att investera i mer än en fastighet beror också på individens förutsättningar, tillägger Haberfield.

“Vissa personer med höga inkomster kanske vill investera i flera negativt inriktade fastigheter för att minska sin skattepliktiga inkomst, i syfte att sälja dem vid ett senare tillfälle när deras inkomst minskar för en vinst. Andra människor kan behöva mer balans.”