Med inflationen som dominerar rubrikerna och byggkostnaderna fortsätter att eskalera, kan kommersiella fastighetsinvesterare undra hur dessa faktorer påverkar deras fastighetsbedömningar (PCA). Påverkar nuvarande inflationstryck värden i tabellen för omedelbara reparationer (IRT) eller tabellen för ersättningsreserv (RRT)?
Kort sagt, svaret är ja och nej. Beroende på behoven hos den enhet som beställer rapporten och hur rapporten kommer att användas, konsulten Maj justera värden i IRT för att återspegla nuvarande inflationstakt – men i allmänhet inte i RRT. Läs vidare för en förklaring av de variabler som påverkar varför och hur dessa justeringar görs.
Olika PCA-nivåer för olika ändamål
PCA beställs för många ändamål. Naturligtvis används PCA för förvärv och krävs vanligtvis av en långivare när en fastighet finansieras eller refinansieras. En baslinje-PCA utförd enligt ASTM E2018-15 kommer att tillfredsställa de flesta långivares krav. Ägare och investerare som beställer en PCA söker dock ofta en djupare förståelse för risker förknippade med en fastighet, tillsammans med detaljerad information för att stödja planering och kapitalförvaltning. Ockupanter av kommersiella fastigheter, såsom företag och statliga enheter, söker också detaljerad information för att underlätta underhålls- eller reparationsprojekt och långsiktig planering. Dessa användare kräver en rikare och mer nyanserad PCA än vad som krävs av ASTM E2018. Sofistikerade konsulter kommer att erbjuda olika nivåer av PCA-rapporter med anpassade omfattningar för att möta de olika behoven hos ägare, investerare och ägare. Dessa PCA på premiumnivå, kallade “Equity PCA”, omfattar specialutvärderingar, ytterligare forskningstid och högt kvalificerade bedömare vars expertis och perspektiv ger djup till rapporten.
Konsulter är mer benägna att finjustera kostnadsdata i en Equity PCA – men ofta bara i IRT.
Tabell för ersättningsreserver
RRT identifierar långsiktiga kapitalkostnader (vanligtvis inom 5 – 12 år som bestäms av löptiden för PCA) baserat på den förväntade livslängden för byggnadssystem och komponenter. Exempel på ersättningsreservartiklar inkluderar beläggning och randning av trottoarförsegling, utvändig målning eller byten av VVS-system. De flesta konsulter använder en inflationsfaktor på 3 % per år, sammansatt, i tabellen för ersättningsreserv. Denna kurs är en industristandard och avsedd att vara en långsiktig faktor, inte en som lätt påverkas av marknadsvolatiliteter. Standardräntan ligger nära den genomsnittliga årliga inflationstakten sedan 1920 (2,75 %) och siffran sedan 2000 (2,5 %).
Ibland kommer vissa PCA-användare att be sin konsult att tillämpa en högre inflationsfaktor, vilket är en acceptabel praxis. Kursen i sig är inte av avgörande betydelse, så länge den är tydligt identifierad i PCA. Denna transparens gör det möjligt för alla parter att korrekt tolka tabellerna och justera inflationsfaktorn i sin tillämpning av uppgifterna (dvs. kapitalplanen) om det behövs.
Tabell för omedelbara reparationer
IRT identifierar kortsiktiga kapitalbehov (rekommenderas inom de närmaste 12 månaderna) såsom uppskjutet underhåll, felaktiga eller skadade byggnadssystem och livssäkerhetsfrågor. Den belyser artiklar som kräver omedelbara åtgärder på grund av befintliga eller potentiella osäkra förhållanden, överträdelser av byggnadskod eller brandkod, eller förhållanden som om de lämnas okorrigerade kan resultera i kritiska fel eller betydande ökade kostnader. Exempel på omedelbara reparationer är brist på brandsläckare, ett felaktigt taksystem eller strukturella skador. IRT ger också en uppskattning av priset för att korrigera alla identifierade brister.
I en standard PCA använder konsulter erkända databaser som RS Means för att uppskatta priser i IRT. Idealiskt, i en Equity PCA, kommer en konsult att använda flera källor. Förutom RS Means kan de konsultera underleverantörer eller leverantörer för att diskutera aktuella priser. De kan konsultera byggkostnadsindex. Och de bör överväga trender, såsom förhöjd inflation. Med tanke på den nuvarande inflationstakten kan prissättningen på betydande system eskalera inom kort. Även de senaste databaserna kan släpa efter prisändringar i realtid, så konsulter måste jämföra källor och ge en utbildad åsikt om vad den eskaleringen kan vara. Dessutom, med problem med leveranskedjan fortfarande på spel, kanske vissa ersättningsartiklar inte är tillgängliga och en dyrare ersättning kan vara nödvändig. Geografi kan också spela en roll; vissa föremål byts ut lättare och billigare på vissa geografiska platser. Detta är den typ av branschmedvetenhet och expertis som leverantörer av Equity PCA-rapporter bör tillhandahålla, så att de kan införliva alla relevanta faktorer för korrekt prissättning.
En sista tanke om inflation och PCA
När takräntorna sjunker och marginalerna blir snäva är den naturliga instinkten att minska transaktionsrelaterade kostnader så mycket som möjligt. Men toppinflationsperioder och oförutsägbara ekonomier är det inte tiden att minska utgifterna för due diligence. Även om det är dyrare än en vanlig PCA, kommer en Equity PCA med lämplig omfattning att tillhandahålla de detaljerade, realistiska data och erfarna perspektiv som krävs för välgrundade investeringsbeslut och korrekt kapitalplanering. Att betala mer i förväg för kvalitetsdata hjälper till att undvika oplanerade utgifter som kan undergräva prestanda eller minska avkastningen.
