Anmärkningsvärda 90 % av de tillfrågade i undersökningen rapporterade byggförseningar, enligt National Multifamily Housing Councils månatliga byggundersökning som släpptes den 29 september, med tillstånds- och startförseningar som de främsta bovarna.
Brist på tillgänglighet i byggfinansiering är också ett växande problem — med 31 % som hänvisar till den utmaningen, jämfört med 7 % som sa det i mars och 15 % i juni.
Kostnaderna fortsätter att stiga med 76 % av de tillfrågade som upplever prishöjningar i projekt, med en genomsnittlig takt på 9 %. Arbetskraftskostnaderna har ökat enligt 21 % av de tillfrågade som angav att de har stigit “mer än väntat under de senaste 3 månaderna.
Byggnader kan inte byggas “fjärr”
Michael J. Romer, Managing Partner för fastighetsadvokatbyrån Romer Debbas i New York, säger till GlobeSt.com att “det är ingen hemlighet att byggkostnaderna fortsätter att öka. Till att börja med har en rekordinflationstakt på cirka 8 %, fortsatta problem med leveranskedjan och brist på konstruktionsfinansiering kombinerat för att placera villiga utvecklare bakom åtta bollen.”
Dessutom står utvecklare (som många andra branscher) inför brist på arbetskraft och tillgång på arbetstagare, sa han. “Detta har absolut ökat kostnaderna för arbetskraft. Det säger sig självt att byggnader inte kan byggas på distans.”
Förseningar “Fortsätt att vara normen”
Brian Gallagher, Vice President, Corporate Development, Graycor, säger till GlobeSt.com att förseningar i konstruktionen fortsätter att vara normen på grund av störningar orsakade av efterfrågan, förseningar i leveranskedjan, prisvolatilitet, materialtillgänglighet och brist på arbetskraft.
“Att slutföra byggprojekt i tid och inom budget kräver omtanke om business-as-usual, eftersom konkurrensen om arbetskraft och material är intensiv”, sa han.
“De mest utmanande råvarorna fortsätter att vara takmaterial, metaller (både armeringsjärn och konstruktionselement), betong och cement, mekanisk utrustning, rörledningar, elektrisk utrustning och komponenter och isolering. Prissättning och tillgänglighet för timmer- och metallprodukter har blivit mer stabil på senare tid.
“En proaktiv strategi inkluderar att utöva större kontroll över värdekedjan genom att samarbeta med branschpartners för förkonstruktionsplanering, paket med tidiga releaser, göra tidiga åtaganden till leverantörer och underleverantörer, samt att bli mer involverad i upphandlingsbeslut.”
Förlängning av slutförandetider för konstruktion
Doug Ressler, affärschef, Yardi Matrix, säger till GlobeSt.com att en del av ökningen av bostadsfastigheter under byggande kan förklaras av förlängda färdigställandetider för bygget.
“På nationell nivå är de genomsnittliga dagar som en fastighet har tillbringat under konstruktion på eller nära en cyklisk topp för trädgårdsstil och flerfamiljsbyggnader,” sa han.
Trots ökande färdigställandetider förblir nybyggnationsstarterna robusta, sa Ressler. “Under Q1 2022 finns det få tecken på en tillbakagång från flerfamiljsutvecklare.”
Kontor och gästfrihet lider mindre
Levi Reilly, rektor, utvecklingschef, Marcus Partners, säger till GlobeSt.com att förändringar i byggarbetskostnader är specifika för tillgångstypen.
“Detta beror dels på ineffektivitet i arbetskraftspoolen när den når mättnad (dvs. de minst produktiva arbetarna anställs sist) och dels på hur motiverade underleverantörerna är att vinna arbete.
“Arbetskostnaderna för tillgångar som är mindre efterfrågade, som kontor och gästfrihet, upplever inte samma ökningstakt.
“Vår utsikt är att den senaste tidens uppgång i lånekostnader kommer att påverka byggstarter, vilket i sin tur kommer att pressa ner arbetspriserna. Vi förväntar oss dock inte att detta kommer att ske över en natt. Det kommer att ta lite tid för de pågående byggprojekten att slutföras innan arbetskraftspoolen kommer att påverkas av bristen på nybyggnation.”
Vad utvecklare kan göra åt det
Michael Kupin, partner, Duval och Stachenfeld, säger till GlobeSt.com, “I den här miljön av byggförseningar och kostnadsöverskridanden är det ingen överraskning att utvecklare/ägare över hela landet frågar vad de kan göra för att skydda sig från skyhöga priser och stort utbud kedjeförseningar.
“Lyckligtvis kan de börja mildra påverkan på sina projekt genom att finjustera sina byggdokument. Det finns en mängd olika steg som ägare kan vidta i dessa kontrakt:
Kupin sa att de noggrant och i detalj borde definiera de material och/eller affärer för vilka en entreprenör kan kräva en prishöjning eller ändring av tidsplanen.
Kräv också inom avtalet att entreprenörer påbörjar förarbeten tidigt, inklusive köp av affärer eller material. Lagringsfrågor för material bör också åtgärdas i förväg, och entreprenörer bör skissera planer för att söka upp och föreslå alternativa leverantörer och material.
Kupin sa att allokeringen av risken för leveranskedjan inte behöver vara binär; istället kan den delas för att samordna båda parters intressen och undvika att lägga all risk enbart på varken ägaren eller entreprenören.
Kräv slutligen att entreprenören verifierar och tillhandahåller bevis för kostnadsökningar eller förseningar, inklusive fakturor, försäljningsfakturor, lönerapporter, prisblad och arbetsorder för att stödja ett krav på en skälig prishöjning eller förlängning.
Överväg alternativ finansiering
Emily Zhu, Chief Marketing Officer för New Empire Corp, säger till GlobeSt.com, “De som hamnade mitt i förutvecklingen eller byggfasen kan överväga att använda alternativ finansiering för att slutföra projektet i tid.
“I slutändan, om utvecklarna kan vänta ut “byggvintern”, kommer de sannolikt att kompenseras av prisuppgången. Andra sätt att kompensera för detta är att söka efter möjligheter som uppmuntras av statliga program som att bygga på våtmarker eller stödboende.
För de som upplever en ökning av arbetskraftskostnaderna kommer att behöva omvärdera de totala kostnaderna för projektet och antingen låna eller skaffa mer kapital för att kompensera för ökningen. Om den stigande arbetskostnaden leder till ökade byggkostnader, kommer det att byggas in i det framtida försäljningspriset som kommer att betalas av konsumenterna.”
