Trots det dagliga pratlandet – mestadels positivt – om trender för återvändande till kontor – minskade den nya efterfrågan på kontorslokaler för tredje månaden i rad i augusti, enligt uppgifter från VTS.
Den streaken kan sluta i september, eftersom fler företag håller på att etablera sina återvändande-till-kontor-policyer, även om vissa anställda avvisar dessa anvisningar. Under tiden, långivare luta sig tillbaka och vänta.
Adam S. Finkel, CCIM, rektor och medgrundare av Tower Capital, säger till GlobeSt.com att långivare är tveksamma till att ta till sig kontoret ännu tills det finns mer klarhet om tillbaka till arbetsplanerna, hur lång tid det kommer att ta och vad kontoret för kontoren har. framtiden kommer att se ut.
“Utbudsefterfrågan som driver underliggande fastighetstillgångar är fortfarande starka trots volatiliteten i ökade räntor, även om det har varit ett konstlat sätt att dämpa efterfrågan. Osäkerheten kvarstår, även om branschen kommer att röra sig igenom den kommande marknaden.”
Finkel sa att idag finns det ingen känsla av panik på marknaden trots utmaningarna.
“De flesta känner igen att vi kommer från en höjdpunkt och är på andra sidan kullen,” sa han. “De försöker anpassa sig till en ny miljö och ta reda på osäkerheten i priserna. När vi väl är på andra sidan det här tror jag att det kommer att bli en mycket stark marknad och aktiviteten kommer att öka.
“För närvarande kommer det att bli en utmanande tid när priserna ökar. Vi kommer att se mer tillväxt inom sekundär finansiering, som preferent kapital, mezzanine debt och andra kreativa finansieringslösningar för att hjälpa sponsorer med deras kapitalstapel.”
Den “hotande” lågkonjunkturen har ännu inte haft någon effekt
Steve Quick, VD, Unispace, säger till GlobeSt.com att han ser fler anställda återvända till kontoret efter sommaren, med cirka 5 % ökning sedan Labor Day.
“Den hotande lågkonjunkturen har ännu inte haft någon inverkan, men det är viktigt att komma ihåg att fastigheter är en sencykelindustri,” sa Quick.
“Jag förväntar mig att kontorsmarknaden fortsätter att återhämta sig under fjärde kvartalet eftersom vi fortsätter att se fler anställda återvända till kontoret på hybridbasis. Vi fortsätter att vara optimistiska om framtiden för kontor eftersom vi tror att flexibiliteten är här för att stanna.
“Långsiktigt omprövar företag sin arbetsplatsstrategi och skapar kontorsupplevelser som anställda inte kan få genom att arbeta på distans.”
Arbetsgivare “hoppar på en lågkonjunktur” för att få tillbaka anställda
John Drachman, medgrundare, Waterford Property Company, säger till GlobeSt.com att efterfrågan på kontorslokaler aldrig har kommit tillbaka under pandemin “och har på många marknader fallit från en klippa.
“Det är så dåligt inom kontorsbranschen att många nu hoppas på en lågkonjunktur för att ge arbetsgivare mer hävstång för att få anställda tillbaka till kontoret,” sa Drachman.
“Traditionellt finns det inget värre än en lågkonjunktur för kontorsindustrin, men det kan vara dess räddning. Detta är den potentiella apokalypsen för kontorsvärden, eftersom vissa har spekulerat att du skulle kunna se värderingsförluster på 453 miljarder dollar för kontorstillgångar i USA eftersom stigande vakanser, bristande efterfrågan, blandat med stigande räntor skapar en ohållbar situation.”
Han sa att för stadsmiljöer som Downtown Seattle, LA, San Diego eller San Francisco har efterfrågan på kontorslokaler minskat dramatiskt och “Jag vet inte när det kommer tillbaka.
“Endast verkligt klass A+ högt amenitiserade projekt och förortsfastigheter av hög kvalitet kommer att gå bra under de kommande åren. Med det sagt kommer det att leda till möjligheter för smarta operatörer att dra nytta av, men återigen kommer det att bli tuff pulka i närtid.”
En “Otroligt bred” bud-förfrågan
Eric Enloe, senior managing director, Chicago-baserade Partner Valuation Advisors, säger till GlobeSt.com att hyresgäster fortfarande räknar ut hur många anställda som kommer att vara tillbaka på kontor, och balansen med att arbeta hemifrån.
“Det finns en otroligt bred bud-förfrågan för stora kontorstillgångar med flera hyresgäster,” sa han. “Säljare kan tro att en kontorsfastighet med flera hyresgäster är värd X, medan en köpare tycker att den är värd Y.
“En del av det som driver det gapet är räntorna eftersom de påverkar uppfattningen av värde, och en annan aspekt är efterfrågan. Idag råder osäkerhet om hyresgästernas efterfrågan.
“Det är viktigt att veta om en hyresgäst planerar att förnya ett hyreskontrakt på 50 000 kvadratmeter, minska sitt fotavtryck till 25 000 kvadratmeter eller funderar på att expandera. Tills hyresgästerna är övertygade om hur mycket utrymme de behöver, kommer det att finnas en spridning mellan köparens och säljarens förväntningar när det gäller värde.”
Han sa att dessa fortsatta räntehöjningar påverkar kapitalkostnaden för låntagare, nämligen att det sätter press på emissionsgarantin, såväl som hur investerare ser på hyror och i slutändan hur de ser på värden.
Stigande räntor påverkar ojämna värden
“Stigande räntor påverkar avkastningen och avkastningen,” sa Enloe. – Värdepåverkan är dock inte jämnt fördelad över alla fastighetstyper.
“Multifamily och industri är fortfarande gynnade bland investerare, men avkastningskraven för investerare är olika för dessa tillgångstyper jämfört med kontors- eller butiksfastigheter.
– Sammantaget ses de olika ur ett riskperspektiv. Det kan också vara annorlunda inom klasserna – en kontorstillgång med en hyresgäst handlas till ett mycket annorlunda värde jämfört med en stor kontorsbyggnad med flera hyresgäster.
“En dagligvaruförankrad detaljhandel kommer att handla annorlunda än en regional galleria. Lånekostnaderna ökar på grund av stigande räntor och det skapar osäkerhet om värden, särskilt för kontors- och butiksfastigheter.”
