Utländska institutionella investerare anpassar sig till marknadens motvind när de brottas med stigande inflation och stigande räntor i USA, enligt den senaste undersökningen från AFIRE, föreningen för internationella fastighetsinvesterare som fokuserar på kommersiella fastigheter här.
AFIRE-medlemmar består av 200 organisationer i 25 länder, och “alla är väl medvetna om de nuvarande marknadsutmaningarna”, skriver Gunnar Branson, organisationens VD, i en analys av sin senaste AFIRE International Investor Survey Summer 2022 Pulse. ”De vet till exempel att sedan januari 2022 har USA:s inflation ökat med mer än 9 %; Fed höjde räntorna med mer än de har gjort på nästan trettio år; vi har passerat en global tröskel på mer än sex miljoner människor som har dött av covid sedan pandemin började; försörjningskedjorna är fortfarande i oordning; Juli 2022 var den 451:a månaden i rad med temperaturer över genomsnittet för 1900-talet; skogsbränder har straffat länder runt om i världen; vattentillgången minskar till farliga nivåer i vissa delar medan andra är under vattnet med historiska översvämningar. Och naturligtvis startade Ryssland ett krig i Ukraina.”
Ekonomisk osäkerhet är i främsta rummet, med både USA-baserade och icke-amerikanska investerare som förutspår utmaningar för affärer i både USA och, i högre grad, i Europa. Utländska investerare är mer pessimistiska än i tidigare undersökningar om båda regionerna, men de är mer optimistiska om USA än Europa. Samtidigt, säger Branson, är USA-baserade investerare mer pessimistiska om “oundvikligheten” av en amerikansk recession (92 %) jämfört med utländska investerare (67 %).
Genom att notera att “frågor som ställs om inflationen för sex månader sedan genererar olika svar när de ställs i juli”, noterar Branson att 86 % av de tillfrågade sa att inflationen i år faktiskt har varit sämre än väntat, medan sex av tio tillfrågade observerar en uppgång i takräntorna och en utjämning av den institutionella efterfrågan. Respondenterna förväntar sig också att tillgången på kapital för utveckling, refinansiering och förvärv kommer att minska “över hela linjen” i år, med skulder för utveckling som förväntas minska mest. För att lägga förolämpning till skada tror mer än tre fjärdedelar av de tillfrågade att USA kommer att gå in i en lågkonjunktur inom det närmaste året.
Men vänta, det finns några goda nyheter: “även om de stigande kapitalkostnaderna påverkar nya gränsöverskridande investeringar, kan det också öka gränsöverskridande aktivitet i nya områden och marknader”, skriver Branson. ”Ungefär 77 % av de tillfrågade tror att lågkonjunkturen – om den inträffar – inte kommer att bli lika allvarlig som den var på 1970-talet. Detta kommer att leda till unika möjligheter på strategiska marknader och nischmarknader, förbättringar av ESG-praxis och ett fördjupat fokus på flerfamiljs-, enfamiljs- och prisvärda bostäder.”
Energioberoende var också en nyckelprioritet för de svarande, med nästan två tredjedelar som rapporterade att de redan är engagerade i att aktivt förbättra sin energieffektivitet. 82 procent av de tillfrågade tror att den globala energikrisen kommer att påskynda investerarnas behov av att ta itu med en ESG-agenda. Och 59 % prioriterar investeringar som redan uppfyller specifika hållbarhetscertifieringsstandarder som LEED och BREEAM.
“Icke-USA-baserade investerare är mer benägna att fokusera på investeringar för hållbarhetsförbättringar (43%) jämfört med USA-baserade investerare (31%), även om den senare gruppen har mer prioritet att avyttra föråldrade eller ineffektiva tillgångar, säger Branson.
