Eftersom fördelarna fortsätter att urholkas för amerikanska tillverkare som verkar i lågkostnadsländer, fortsätter intresset för reshoring och near-shoring att stiga. Detta är särskilt sant i en ålder av covid-19, med pandemins nästan förödande effekter på försörjningskedjor, inklusive för logistik och distribution, enligt en färsk rapport från Yardi’s CommercialEdge.
“Att flytta tillbaka till USA eller kustnära destinationer som Mexiko, Kanada eller Costa Rica har tydliga fördelar – framför allt kortare och lättare att hantera försörjningskedjor, förbättrad kommunikation och minskad sannolikhet för störningar,” säger Yardis Doug Ressler. GlobeSt.com.
“När det görs noggrant kan reshoring eller nearshoring ge tillräckligt med förbättrad effektivitet (och därmed lägre driftskostnader) för att konkurrera med lågkostnadsländer som Kina.”
Men att etablera en ny leveranskedja – även i USA – kan vara dyrt och utmanande, sa Ressler.
“För att vara konkurrenskraftiga och tillföra värde till sin försörjningskedja måste logistikleverantörer bidra med sin egen förbättrade effektivitet och kostnadsminskningar för att göra försörjningskedjan så smidig och konkurrenskraftig som möjligt.
“Företag satsar miljarder dollar på nya anläggningar och leverantörsavtal när de anstränger sig för att säkra nödvändiga råvaror”, sa han.
Rymden kan vara “svår att få tag på”
CommercialEdge-rapporten sa att tillverkare som återställer produktion kommer att möta en unik uppsättning utmaningar.
“De kommer inte bara att behöva industriutrymme för att tillverka varor, utan även logistik- och distributionsanläggningar,” sa Ressler. “Med en nationell vakansgrad på bara 4,1 % kan det vara svårt att få tag på plats.
”En stram arbetsmarknad gör att platsvalet inte bara blir beroende av infrastruktur utan också av arbetskraftspooler.
“De amerikanska arbetskostnaderna är också mycket högre än platser där företag har offshoretillverkning, vilket innebär att företag kommer att utforska automationslösningar och sannolikt öka kostnaderna för sina produkter.
“Produktions- och försörjningskedjor är komplexa system som det tar år att omforma – återhämtning är inte en snabb lösning för företag som kämpar i den nuvarande globala ekonomin. Vi förväntar oss att återförsäljningen kommer att fortsätta under detta decennium, om än i långsam takt, och vara en drivkraft för efterfrågan på industrifastigheter i många år framöver.”
En “Flight to Quality” uppstår
Avery Dorr, vice VD på Stonemont Financial Group i Atlanta, säger till GlobeSt.com, “Vi börjar se en betydande ökning av efterfrågan på lagerutrymmen från inhemska tillverkare från kust till kust.
“När befolkningen ökar i större städer över hela landet kommer behovet av inflyttningsklara lagerutrymmen bara att fortsätta att växa. Tillverkare kommer att söka sig till billigare marknader med goda arbetskraftsgrunder, bekväm tillgång till stora transportnätverk och lokala ekonomiska incitament.
“Denna flykt till kvalitet bland tillverkarna kommer att innebära att konkurrenskraften för tillgänglig mark bara kommer att fortsätta att eskalera ytterligare, och utvecklare kommer att tvingas tänka mer bakom valet av platser som är attraktiva för dessa typer av hyresgäster.”
Söker multifunktionella faciliteter
Enligt Reshoring Initiative har över 1 800 företag lagt om produktionen under 2021.
Chad Jacobson, COO, DAUM Commercial, säger till GlobeSt.com att “detta häpnadsväckande antal re-shoring-rörelser har bidragit till den snäva komprimeringen av industrivakansgrader som vi har sett över hela landet 2022.
Jacobson pekade på regioner med hög efterfrågan som Kaliforniens Inland Empire som dominerade sektorn med 0,8 % vakans i juli 2022, följt av Columbus, Ohio, med 0,9 %, och Los Angeles med 1,9 %.
“För att sänka kostnaderna och öka produktiviteten söker återförsäljningstillverkare flerfunktionsanläggningar på platser som är redo för långsiktig tillväxt och expansion”, sa han. “Konkurrensen om logistikanläggningar, lager och distributionsplatser ökar stadigt eftersom dessa tillverkare kräver produktionsutrymme i närheten av lager för lagring och efterproduktion.
“Platsvalsfaktorer spelar en stark roll i vilka regioner som påverkas mest av den överväldigande industriella efterfrågan. Behovet av kvalificerad arbetskraft, etablerad transportinfrastruktur och tillgång till mark för utveckling driver efterfrågan i regioner som Kalifornien, Arizona och Oregon – vilket resulterar i den senaste utvecklingen och expansionen inklusive Taiwan Semiconductor Companies nya tillverkningsutveckling i Phoenix expansion av brunn. -etablerade företag som Intel i Silicon Forest-regionen i Portland och snabba industriella expansionsprojekt på Otay Mesa-delmarknaden i San Diego.”
Trots det nuvarande trycket från den ökande industriella efterfrågan sa Jacobson att tillväxten förväntas gå i måttlig takt.
“Med olösta störningar och problem med leveranskedjan kommer nya leveranser online i en långsammare takt än efterfrågan kräver. Som ett resultat av detta bromsas re-shoring-verksamheten, men konsekvent efterfrågan på industrifastigheter kommer att stabiliseras under det kommande decenniet.”
Kvalificerade arbetare åldras
Peter K. Billmeyer, SIOR, medgrundare, Managing Principal of Bespoke Commercial Real Estate, säger till GlobeSt.com att utmaningarna för amerikanska tillverkare sträcker sig långt utöver bara en CRE-fråga.
“När tillverkare började offshoring för decennier sedan, var resultatet en kraftig minskning av yrkesskolor och studenter som gör karriärer inom handeln,” sade Billmeyer.
”Istället genomsyrade ett irrationellt och missriktat fokus på att alla går på college vårt samhälle. Detta decennier gamla misstaget är anledningen till att vi har massiv brist på arbetskraft i befattningar med kvalificerad arbetskraft som konstruktion och tillverkning.
“Och nu åldras våra kvalificerade arbetare och en yngre arbetsstyrka besväras av svindlande studieskulder.”
Billmeyer sa att “alla älskar idén” med inhemsk tillverkning, men det var extremt utmanande före de nuvarande industriella marknadsförhållandena och nu är det ännu mer skrämmande med arbets- och produktionskostnader och utmaningar i leveranskedjan där de är.
“Att hitta (och utbilda) nästa våg av kvalificerade arbetare för att köra det komplexa maskineriet och skapa dessa älskade produkter kommer att bli dyrt och kommer att ta tid och pengar.”
Hållbarhet och energi i fokus
Robert Hess, vice ordförande för Global Corporate Services på Newmark, säger till GlobeSt.com att arbetskraft och energi kanske är de två mest pressande och snabbt växande globala övervägandena för både tillverkare som återställer produktion och operatörer som strävar efter platsval för större, mer komplex industriell industri projekt.
“Många, om inte alla, av dessa möjligheter till omstartade och utländska direktinvesteringar (FDI) som kommer in i Nordamerika kommer att vara resultatet av företag som letar efter grön energi och förnybara plattformar,” sa Hess.
“Dessa företag kommer sannolikt att komma från länder där fokus på hållbarhet och energieffektivitet är uppdragsdrivet och förankrat i deras hållbara utvecklingsmål, vilket innebär att de förväntar sig tillgång till elnät som kan tillhandahålla pålitlig, redundant och prisvärd el.”
USA:s tillverkning och leveranskedja ett problem
Andrew Zola och Juan Arias med CoStar Advisory Services säger till GlobeSt.com att den högre amerikanska dollarn kommer att fortsätta att minska konkurrenskraften för USA-baserad tillverkning.
De ser fortsatta störningar i försörjningskedjan orsaka brist på tillgänglighet av komponenter för tillverkare och den amerikanska hamn-/järnvägs-/motorvägsinfrastrukturen har visat sina begränsningar under de senaste åren.
“USA saknar inte bara en tillverkningsarbetare utan också en försörjningskedja (lastbilschaufförer, lagerarbetare); företag som vill återhämta sig kommer att behöva fortsatta statliga incitament
“Infrastrukturpropositionen är goda framsteg, men att investera mer specifikt i industriell infrastruktur (fabriker, maskiner, robotar) skulle få en större inverkan på USA:s kostnadskonkurrenskraft och på återanställningar. På lång sikt kommer subventionerade industrier att misslyckas om tillverkningskostnaderna inte är konkurrenskraftiga.”
Near-shoring eller friend-shoring är fortfarande ett bra alternativ för tillverkare, vilket lockar arbete som annars skulle komma tillbaka till USA, sa Zola.
“Även om on-shoring är mindre konkurrenskraftig jämfört med alternativ (Kina/ASEAN-länder/Mexiko), ger det en skydd mot störningar i leveranskedjan”, sa Arias. “Vissa marknader är bättre mål för landning på grund av lägre driftskostnader (lägre löner, energikostnader och statliga och lokala skatter).
“Många marknader i sydöstra, Mellanvästern och Texas har lägre driftskostnader, vilket gör dem attraktiva platser.”
