Lägenhetsinvesterare skulle vara smart att titta till universitetsstäder för stark, konsekvent avkastning, enligt Greg Willett, på Institutional Property Advisors.
Det finns inget litet med den lilla marknadsstorleken där de flesta finns.
Knoxville, Tennessee, hem för University of Tennessee, gick nyligen om Ann Arbor, Mich., och dess University of Michigan som det bäst presterande området för konventionella lägenheter med marknadspris.
Willett, First Vice President, National Director IPA Research vid IPA, analyserade denna typ av boende snarare än specialbyggda studentbostäder utanför campus. I de flesta fall sa han dock att studentbostadsbyggen på dessa platser också visar positiva resultat.
Högskolestäder har unika fördelar som starkare ekonomier skapade av stabila arbetsmiljöer. Vissa akademiker väljer också att stanna i städerna där de gick på college, vilket ger en bättre utbildad allmän arbetskraft och vanligtvis en större koncentration av högre betalda industrier.
När dessa städer också inkluderar regionala vårdcentraler, blomstrar de, ännu mer, som passar “Eds and Feds”-specialiteten.
Kasta in det breda utbudet av kulturevenemang, vanligtvis skapade av universiteten, och de är önskvärda platser att bo på, sa Willett.
“Med inte helt 900 000 människor är tunnelbanan Knoxville precis rätt storlek för hushåll som söker den kompromissen mellan en storstad och en riktigt lantlig miljö”, sa han.
Andra topppresterande skolor enligt IPA är Boulder (University of Colorado) och Eugene (University of Oregon).
Knoxville och Tennessee Corridor Outperformers
I Knoxville är vakansen begränsad till 1,4 procent, och hyrorna stiger med en årlig takt på 23 procent för att nå nästan $1 300 per månad.
“Set på lång sikt är den normala vakansen här ungefär 4,5 procent, och den typiska årliga hyransökningen är under 3 procent,” sa Willett.
Det pågående konventionella lägenhetsbyggandet i Knoxville uppgår till totalt 1 600 enheter, vilket motsvarar 3,1 procent på kort sikt lagertillväxt för den befintliga basen på 52 300 enheter, rapporterade IPA, och inga tillägg sker i år till det specialbyggda studentbostadsbeståndet utanför campus som uppgår till 10 300 sängar.
“Om vi lägger till Johnson City och Chattanooga i mixen med Knoxville, presterar lägenhetsfastigheter som ligger längs den östra Tennessee-korridoren fantastiskt bra just nu,” sa Willett.
“Knoxvilles lägenhetsmarknad har varit en lugn överträffande ett tag nu, och accelererad invandring ökar den premien. Carolinas och Tennessee kombineras för att matcha Florida och Texas för hushållsflyttningar under de senaste åren, och en sund del av den tillväxten har gått till östra Tennessees små marknader som Knoxville, Chattanooga och Johnson City.
Ann Arbor saknar sängar utanför campus
Här var vakansgraden för de 38 200 konventionella lägenheter som finns i tunnelbanan per juni begränsad till 2,1 procent, under den redan låga långsiktiga normen på drygt 3 procent. Hyror som i genomsnitt är lite mer än 1 400 USD per månad har ökat med 15 procent från år till år.
“Historiskt är den typiska årliga hyrestillväxten lägre, men siffran är fortfarande ganska frisk på ungefär 4 procent,” sa Willett.
Det pågående konventionella lägenhetsbyggandet i Ann Arbor är begränsat till cirka 600 enheter. Dessutom kommer leveranser av studentbostäder utanför campus att uppgå till cirka 1 100 bäddar i år.
“Även om det är ett ovanligt stort block av studentbostäder, har det varit brist på studentsängar utanför campus tidigare,” sa han. “Omkring sex studentmöjligheter finns för varje bädd av specialbyggd studentbostadsprodukt. Försäljningspriserna för lägenheter i Ann Arbor ligger på ungefär $235 000 per enhet, relativt högt för en plats i Mellanvästern.
Stigande konstruktion kostar motvind
Brandt Stiles, rektor för utveckling på Subtext, säger till GlobeSt.com att han är hausse på många små högskolemarknader och Subtext har en utveckling genomförd eller på gång i Ann Arbor, Eugene, Knoxville och Boise.
“Det som lockade oss till dessa marknader är grunderna – tillväxt på universitetsinskrivningar, absorption och historisk tillväxt – som är starka längs nyckeldimensionerna,” sa Stiles.
”Den största utmaningen vi ser som utvecklare i högskolestäder, oavsett om det är flerfamiljshus eller specialbyggda studentbostäder, är att få projekt att bli genomförbara med tanke på motvind med stigande byggkostnader, stigande räntor och efterfrågan på kvalificerade och duktiga underleverantörer.
”Vinstmarginalerna är mindre, vilket ger oss inget annat val än att bli mer kreativa i alla faser av ett projekt. Vi är enbart fokuserade på grundutveckling eftersom vi tror att vi tillför mest värde med nybyggnation, men det finns några stora möjligheter i utrymmet för mervärde och ombyggnad.”
Gradelever, gästprofessorer hyr
Jay Lybik, National Director of Multifamily Analytics på CoStar, säger till GlobeSt.com att lägenhetsmarknader i universitetsstäder med stora forskningsfokuserade universitet har stora inbyggda efterfrågedrivkrafter för att hyra traditionella flerfamiljer på grund av det höga antalet doktorander, gästprofessorer plus postdoktorala kandidater som dras till dessa platser.
“Många doktorander föredrar bostäder borta från den yngre grundutbildningen med tanke på deras tunga arbetsbelastning och mer professionella arbetsschema,” sa Lybik. “Dessutom hjälper gästprofessorer till att öka hyresefterfrågan, även med tanke på att de inte slår rötter i det samhället.”
Distansarbetare återvänder till “sitt” campus
JLLs verkställande direktör David Houck, som leder företagets Integrated Portfolio Services (IPS), Industries och International Desk, säger till GlobeSt.com att högskolor och universitet ger stabilitet till en marknad, precis som den federala regeringen eller delstatshuvudstäder ger stabilitet till sina respektive samhällen.
“På grund av den ökande anpassningen av distansarbete kan distansarbetare välja att återvända till sina universitetsstäder och arbeta på distans därifrån eller till och med gå i pension till sina universitetssamhällen,” sa Houck. “Universiteten vill ha kommersiella fastighetsinvesteringar i sina städer eftersom det inte bara lockar studenter, utan det hjälper till att attrahera och behålla lärare i en mycket konkurrensutsatt värld.
“Stora forskningsuniversitet investerar också i innovationssamhällen, och det finns några bra exempel på städer som får turbo av universiteten, och det är inte bara Boston – epicentrum för högre utbildning.”
Han sa att ett bra exempel är Durham, NC, som har förvandlats till att bli en före detta tobaksfabriksstad till ett blomstrande universitets- och biovetenskapsepicenter, till stor del tack vare Duke University.
Skapa en pipeline av Young Professionals
JLL Executive Vice President, Public Institutions, Lindsay Stowell, säger till GlobeSt.com, “Universiteten vill attrahera studenter, lärare och personal, och ur ett fastighetsperspektiv kan de göra det genom att tillhandahålla en attraktiv byggd miljö inom campus men också genom att ha tillgång till en blomstrande stad som erbjuder bekvämligheter för studenter, yrkesverksamma och familjer.
”Städer vill stärka den ekonomiska aktiviteten och attrahera och behålla invånare, och universitetet tillhandahåller detta tillfälligt med studenter och permanent med sina anställda.
“Att förvandla studenter till en pipeline av framtida unga yrkesverksamma som väljer att stanna kvar i staden kan vara det större målet för högskolestäder, och det är här investeringar och samarbete spelar in.
“Inte bara behöver staden fastighetsbekvämligheter som bostäder, detaljhandel och underhållning, utan det behöver arbetsgivare att etablera en närvaro för att rekrytera studenter. Universitetet kan hjälpa till med detta genom engagemang, forskningssamarbete och tillhandahålla en pipeline av smarta, motiverade medarbetare.”
Högskolestudenter som “konsumenter”
JLL Executive Vice President, Public Institutions, Eric W. Conrad, säger till GlobeSt.com, “Högskolor från kust till kust och gräns till gräns är under ekonomiska begränsningar. I slutändan genereras intäkter när studenter går på college. Fler studenter ger mer inkomst.
“Varför väljer studenter en högskola framför en annan? Många gånger handlar beslutet om hur eleverna tycker om säkerhet, byggnaders estetik, närhet till butiker och restauranger och hur transport eller parkering samverkar.
”Högskolestudenter och, många gånger, deras föräldrar, måste ses som konsumenter, så vad förväntar sig konsumenterna för pengarna de betalar? Pengarna går inte bara till högskolan, utan de pengarna sipprar ner till all verksamhet runt campus.”
