Historiska siffror registrerades i Freddie Mac Multifamily Apartment Investment Market Index (AIMI) för andra kvartalet eftersom det minskade rikstäckande på både kvartals- och årsbasis, främst drivet av rekordhög ökning av bolåneräntorna.
Nationen och 11 marknader upplevde sin största årliga AIMI-nedgång i indexets historia. AIMI sjönk totalt sett med 11,7 % under andra kvartalet, med index ned 17,9 % jämfört med andra kvartalet 2021.
AIMI-indexet tar hänsyn till sysselsättning, flerfamiljstillstånd, driftsnetto och fastighetspris och hjälper investerare att avgöra hur det relativa värdet av att investera i flerfamiljsfastigheter i utvalda storstadsområden.
Bolåneräntorna ökade med 131 bps – den största årliga ökningen i hela AIMI:s historia, som går tillbaka till 2000. Förra veckan nådde den 30-åriga fasta räntan 6 %.
Under det senaste året har fastighetspriserna upplevt en betydande tillväxt och stigit med 21,8 %; driftsnettot (NOI) ökade med 17,7 % och bolåneräntorna ökade med 1,31 procentenheter, den största ökningen i AIMI:s historia.
Nationell NOI-tillväxt var 3% och varje tunnelbana upplevde tillväxt. Miami var bäst presterande, växte med 4,7 % klipp och svagast var Phoenix, som växte med 0,5 %.
Det här kommer inte att kännas “normalt” eller “roligt”
David Fletcher, Managing Director, Head of Acquisitions på Excelsa Properties, säger till GlobeSt.com att från början av första kvartalet 2022 till mitten av september 2022 har amerikanska finansräntor ökat, högavkastande skuldfinansiering har nästan lämnat byggnaden och byrån spreadarna har fluktuerat mellan 160 bps och 200 bps.
“Denna volatilitet har drivit takpriserna högre men inte så mycket som skulle ha varit fallet utan den exceptionella hyresökningen som setts i större delen av USA,” sa Fletcher.
Att ta bort en aldrig tidigare skådad hyrestillväxt kommer att kraftigt minska optionsvärdet för att köpa en 4% cap rate i en 3,4% 10-årig statsränta (2,97% SOFR), sade han.
“Den massiva hyrestillväxten kommer inte att vara mycket längre,” tillade Fletcher. “Flerfamiljeinvesterare kommer att tvingas tillbaka till en värld där man tjänar pengar genom att generera nuvarande avkastning och göra hårt arbete för att utveckla och förbättra fastigheter.
“Även om det är normalt för alla i branschen längre än tre år, kommer övergången från ultralåga takräntor och 80% LTV-lån till under 4% ränta inte att kännas normalt eller roligt.”
Bästa transaktioner äger rum under marknadsavbrott
Neil Schimmel, VD för Investors Management Group (IMG) säger till GlobeSt.com, “Investerare kan få bra värde genom disciplinerade köp på nedåtgående eller bromsande marknader.
“IMG är det mest hektiska det någonsin varit med tre förvärv, en refinansiering och tre pågående dispositioner,” sa Schimmel. “De bästa transaktionerna äger rum under marknadsavbrott, så jag förväntar mig fler attraktiva ingångspunkter framåt.”
Schimmel sa att han köper i tunnelbanor som Atlanta eller Greenville, SC, där efterfrågan på hyresgäster driver fastighetsvärdena.
“Våra klass B-lägenhetstillgångar är konservativt positionerade för att prestera genom cykler,” sa han.
Jämfört med den skenande utvecklingen av subprime-marknaderna före 2008, har stramare kreditstandard återuppbyggt stabiliteten på bostadsmarknaden och långfristiga bolån med fast ränta.
Färre kan kvalificera sig för bostadslån
Doug McKnight, VD och investeringschef på RREAF Holdings, säger till GlobeSt.com att den kraftiga räntehöjningen och den snabba höjningen av bolåneräntorna har resulterat i att färre köpare kan kvalificera sig för bostadslån.
“Detta har drivit fler och fler familjer att stanna kvar, eller vända sig till, hyresfastigheter, både enfamiljshus och flerfamiljshus,” sa McKnight.
“Den resulterande tillväxten i NOI och den ständigt sjunkande vakansgraden har drivit upp värdena på hyresmarknaden, eftersom marknadshyrorna fortsätter att stiga.
McKnight sa att det vid någon tidpunkt kommer att ske en ökning av takpriserna när hävstångseffekten flyttas till negativt territorium och detta kommer sannolikt att resultera i en nedgång i hyresvärdena när marknaderna anpassar sig.
“RREAF fortsätter att vara nettoköpare av flerfamiljsfastigheter med stort fokus endast på marknader där migration och ekonomisk tillväxt fortsätter att visa tecken på styrka, vilket gör att vi kan behålla avkastningen till investerare”, sa han.
Nuvarande köparpool krymper
Jeff Thompson, ekonomichef på PB Bell, säger till GlobeSt.com att med stigande räntor är bostadsägande inte lika uppnåeligt på den nuvarande marknaden och det har hållit hyresgästbasen stark.
“Vi har sett att poolen av investerare i flerfamiljsförvärv har minskat i takt med att räntorna ökar,” sa Thompson. “Även när den nuvarande köparpoolen krymper, och vi ser en lägre volym av erbjudanden inom branschen, köper och säljer människor fortfarande. Multifamilj är fortfarande en attraktiv investering bland andra former av fastighetserbjudanden.
“På utvecklingssidan har utvecklingen från grunden inte påverkats nämnvärt. Flerfamiljsmarknaden i Phoenix storstadsområde fortsätter att dra nytta av stark befolkningstillväxt och jobbtillväxt.”
Freddie ser att “moderera” investeringsbeslut
Steve Guggenmos, vice vd för forskning och modellering på Freddie Mac Multifamily, sa i förberedda kommentarer: “Även om högre priser och fastighetspriser har drivit ned indexet är NOI-tillväxten fortsatt stark.
“Nedfallet i AIMI det här kvartalet återspeglar dämpande investeringsvillkor till följd av förändrade trender i den bredare ekonomin. Det råder fortfarande en övergripande bostadsbrist som håller vakansgraden låg och hyrorna höga.”
