Kylförvaring är en av få gynnare av den dramatiska förändringen i konsumenttendenser som blev resultatet av pandemin, men när virusets ebbande effekter krusar och kolliderar med andra krafter, får denna delsektor av den glödheta industriella fastighetsmarknaden växtvärk. .
Liksom många sektorer utgör stigande inflation och räntor, arbetskraftsutmaningar och allmän ekonomisk osäkerhet en utmaning för ägare och operatörer inom denna specialiserade fastighetstyp, men en stadig ström av efterfrågan håller branschen åtminstone delvis isolerad med kassaflöden knutna till ett universellt aktivitet: äta.
“Kyllagring som ett företag är baserat på att människor konsumerar mat och oavsett vad som konsumeras, var den konsumeras, går den här maten genom exakt samma kylförvaringsförsörjningskedja,” sa CenterSquare Investment Senior Investment Strategy Analyst och Global ESG Lead Uma Moriarity .
Kylförvaringsalternativen växte redan i antal före pandemin, med jättar som Amazon som ville slå sig in på den lukrativa livsmedelsmarknaden, men beställningar för att stanna hemma ökade kylförvaringsmarknaden med en flodvåg av efterfrågan på levererade matvaror och förberedelsesatser för hemmat. Följaktligen växte den spekulativa utvecklingspipelinen för sådant utrymme mer än tiodubblades från 2019 till 2022, enligt CBRE-data, med 3,3 miljoner SF under utveckling vid årets mittpunkt.
Men företag som äger och driver dessa utrymmen är inte immuna från det tryck som kommer med historiska inflationsnivåer.
Americold Realty Trust, den näst största kyllagerägaren i Nordamerika, noterade den ökade kostnaden för kraft för sina anläggningar och lagerförnödenheter i sitt senaste resultatsamtal, en kostnad som företaget överförde på sina användare.
Dessa ansträngningar lönade sig: Företaget förväntar sig att avsluta tredje kvartalet “med en löphastighet som täcker all känd inflation som uppstått under andra kvartalet”, sade dess ledning i resultatupplysningen.
“Kostnaderna förknippade med att ha kylförvaringsverksamheten överförs till kunderna och den övervältringen sker faktiskt ganska snabbt,” sa Moriarity. Hennes företag är investerat i Americold och landets största kyllageroperatör, Lineage Logistics, genom några av dess plattformar.
“Dessa kunder ser det också från hela linjen,” sa Moriarity. “De förstår att dessa kostnader stiger, och så det är bara en konversation eftersom det relaterar tillbaka till kundrelationen om hantering av kundrelationen.”
Americold avböjde att specifikt kvantifiera ökningarna när de nåddes av Bisnow via mejl förra veckan.
“Våra kunder (livsmedelsproducenter och tillverkare) betalar lagringsavgifter för att utnyttja lagerutrymmet och vi har genomfört prishöjningar som återspeglar dessa energikostnadsökningar”, sa en Americold-representant i ett mejl. “Alla framtida prisökningar kommer att bero på vad som händer med inflationen.”
Och på utrustningssidan hindrar inte högre kostnader utvecklarna från att driva framåt med de projekt de har på gång när de driver för att möta efterfrågan. Även om vissa lagerförnödenheter eller material – kylutrustning i sig, till exempel – kan kosta mer än för ett år sedan, går affärer fortfarande framåt, sa Ryan Cos. Executive Vice President för Industrial Todd Schell.
“Det är inte så att priset inte är viktigt, men att ha själva utrymmet och få något online verkar vara viktigare, mer prioriterat just nu,” sa Schell.
Americold har sagt att de förväntar sig att eventuella framtida inflationstryck som den upplever kommer att fortsätta att bero på kraft- och lagerkostnader.
“Om så är fallet kommer vi att fortsätta att se över vår prissättning av initiativ för energitillägg”, sa Americolds vd George Chapelle till investerare i företagets resultatupprop för andra kvartalet.
Eftersom inflationen har gjort matvaror och en mängd andra förbrukningsvaror dyrare, kan det påverka livsmedelsbutiker eller livsmedelsleveransföretag, men själva kylförvaringsanläggningarna är ett steg bort från sådana förändringar, säger experter.
Om något är det möjligt att stigande matpriser har hjälpt kylförvaringsanläggningar att öka beläggningsnivåerna. Livsmedelsproducenter producerar något mer mat än under tidigare kvartal, och skickar den till kyllager, och med konsumenter som köper lite mindre, har det lett till att mer mat vistas i dessa anläggningar under längre tidsperioder.
“Det hjälper till att bygga upp beläggning i deras lager,” sa Jessica Zheng, Senior Associate of Equity Research på Green Street. “Å andra sidan minskar genomströmningsvolymerna eftersom det kommer färre varor ut från lagren, vilket påverkar tjänsteintäkterna negativt. Men på nettobasis hjälper återställande beläggning dessa lager.”
Arbetskraftsutmaningar har också varit ett problem för kyllageroperatörer. Kostnaden för arbetskraft börjar lätta och, till skillnad från andra fastighetsområden, blir det lättare att hitta arbetare för att fylla lediga positioner, men behålla kan vara ett stort problem för fryslageroperatörer. Det här är inte nytt, sa Moriarity. Kyllagringsjobb betalar traditionellt sett en premie eftersom arbetet är fysiskt krävande och arbetarna befinner sig i kylda utrymmen under hela arbetsdagen.
“På pappret ser jobbet väldigt attraktivt ut för människor,” sa Moriarity. “Kanske du kommer dit och du inser att det är ett hårt jobb, och du är inte utsedd för det. Den typen av churn, ur ett arbetsperspektiv, har alltid varit något som kylförvaringsindustrin har upplevt.”
Som sagt, på Americold är omsättningen långt över nivåerna före pandemi eller till och med 2021 års nivåer. I slutet av juni 2022 var företagets årliga omsättningshastighet cirka 22 procentenheter över samma tidpunkt föregående år och 30 procentenheter högre än 2019, uppger företaget.
Och i de fall företaget anställt fler tillfälligt anställda för att kompensera bristen på fast anställda, har det blivit dyrare per arbetstimme och de tillfälligt anställda är mindre produktiva.
Americolds VD sa till investerare att han inte förväntade sig att en återhämtning på den fronten skulle ske i år eller ens under första halvåret 2023.
Chappelle noterade att han räknar med att han under resten av detta år och första halvåret nästa år förväntar sig att omsättningen kommer att bli företagets största utmaning.
“Jag tror att det tar lång tid att återanställa de människor som vi förlorade – och jag pratar från en branschsynpunkt nu, livsmedelsindustrin. Och sedan måste du träna dem, du måste få dem att stanna”, sa Chapelle på företagets resultatsamtal för andra kvartalet.
Ändå är investerare beredda att fortsätta hälla pengar i kylförvaringsutrymmet, enligt CBRE, drivet av en förutsägelse att e-handelns andel av dagligvaruförsäljningen i USA kommer att stiga till 21,5 % 2025, jämfört med 13 % 2021.
Men i takt med att kostnaderna fortsätter att stiga, kommer företag med djupa fickor som kan beställa sina egna utrymmen att bygga till att ha övertaget på företag som söker spekulativt utrymme.
“Icke desto mindre, trots en ökning av spekulativ utveckling under de senaste tre åren, kommer produkttypen att förbli dominerad av specialbyggda projekt, givet unika användarkrav och höga konstruktions- och driftskostnader”, enligt CBREs rapport från juni 2022, Cold Storage Efterfrågan växer i medvind. “Framöver kommer dessa högre kostnader att göra det allt svårare att uppnå den avkastning som krävs för att motivera ny spekulativ utveckling.”
