I år går den kommersiella fastighetsbranschen in på en ny gräns. Proffs navigerar genom marknadsutmaningar som inte setts på decennier, drivna av inflation och förändrad amerikansk penningpolitik. Som ett resultat förväntas takräntorna stiga under andra halvåret och investerarnas efterfrågan kommer sannolikt att avta.
“Jag förväntar mig en negativ inverkan på efterfrågan på kommersiella fastigheter. Vi går nu in i en period av kvantitativ åtstramning. Det kommer att ta bort likviditeten från marknaden och sätta press uppåt på takräntorna”, säger Fastighetsrådgivare medlem Timothy H. Savage, Ph.D., CREsom också är professor och chef för CREFC Center for Real Estate Finance vid New York Universitys Schack Institute of Real Estate.
Det finns en positiv korrelation mellan den 10-åriga statskassan och cap rates. I tidigare forskning fann Savage att för varje ökning med 100 räntepunkter i det 10-åriga statskassan, ökar takräntorna med i genomsnitt 50 punkter, vilket ökar tillgångsprissättningen. Denna förändring kommer inte att ske över en natt. Det tar vanligtvis sex månader för räntetillväxt att påverka prissättningen, och Savage räknar med att dessa förändringar kommer att träda i kraft under andra halvan av 2022.
Det högre värdet på dollarn kommer sannolikt också att avskräcka utländska kommersiella fastighetsinvesteringar under senare hälften av året. Utländska investerare står för en betydande del av CRE-transaktionsvolymen. År 2021 köpte utländskt kapital, inklusive pensioner och statliga förmögenhetsfonder, 70,8 miljarder dollar i kommersiella fastighetstillgångar. “Med en starkare dollar blir det dyrare för utlänningar att investera i USA”, förklarar Savage, som förväntar sig att se en nedgång i denna aktivitet.
Trots dessa motvindar har ekonomin ännu inte gått in i en lågkonjunktur. Medan det första halvåret av året sågs två kvartal i rad med negativ real BNP-tillväxt, var andra ekonomiska indikatorer, inklusive sysselsättning utanför jordbruket och lönetillväxt, fortsatt sunda. Av den anledningen har National Bureau of Economic Research inte deklarerat någon recession, och Savage tror att USA redan har nått botten av negativ BNP-tillväxt. “I den nuvarande miljön är prognoser en mycket stor utmaning”, säger Savage. “Men prognoser för andra halvåret tyder på långsam och mild tillväxt, men inte längre en fortsatt nedgång i den amerikanska ekonomin.”
För tillfället rekommenderar Savage fastighetsägare att fokusera på att öka driftsnettot för att kompensera för högre prissättning. Medan branschen navigerar genom några nya hinder, är Savage fortsatt hausse på kommersiella fastigheter som en tillgångsklass på grund av dess avvägning mellan risk och avkastning. “Den hamnar i en sweet spot där den kan se ut som en aktie i termer av avkastning och se ut som en obligation när det gäller dess risk,” säger han. “Det är ett viktigt faktum som jag inte tror kommer att förändras på kort sikt.”
