Det här året har varit en tid av relativ framgång för den kommersiella fastighetsbranschen. Enligt NAIOP har majoriteten av CRE-proffs en gynnsam branschutsikt för den närmaste framtiden, men lägre totalförtroende för marknaden än förra året. Investerare är dock fortsatt optimistiska inför fjärde kvartalet, trots turbulens från externa ekonomiska faktorer.
Flerfamiljs- och industritillgångar har presterat på toppnivåer och stod för majoriteten av all CRE-investeringsvolym tidigare i år. CBRE sa att investeringar i flerfamiljsfastigheter nådde 63 miljarder dollar under första kvartalet, vilket satte rekordet för det starkaste resultatet för första kvartalet hittills. Industrimarknaden har konsekvent stigit med 4% årligen de senaste fem åren och visar tecken på ökad efterfrågan inom en snar framtid.
Kontors- och detaljhandelstillgångar har dock varit långsammare att återhämta sig från pandemin eftersom företag omvärderar sin policy för distansarbete och traditionella fysiska skyltfönster fortsätter att möta konkurrens från tillväxten inom e-handel.
När året närmar sig sitt slut är fastighetsinvesterare fångade mellan den marknad som var och vad marknaden är nu.
“När det tredje kvartalet närmar sig sitt slut är jag optimistisk att investerare i skulder och aktier aggressivt kommer att gå in på marknaden och handla om kvalitetsprojekt med klassens bästa sponsorer för att uppnå sina årliga produktionsmål för året”, säger Matt Bear, grundare av Bear Real Estate Advisors.
Han förutspår att skuldspreadar kommer att minska och jämförelseindex bör minska från sina nuvarande nivåer. Bear sa att den nyckelkompetens som stora investerare behöver ha är flera mentala modeller som körs samtidigt.
“Medan investerare vill att makroförutsägelser ska vara sanna, är de ofta inte det”, sa han. “Fastigheter är ett mikroföretag som handlar om en specifik byggnad på en viss marknad.”
Bear Real Estate Advisors-teamet förser kunder med transaktionsrepresentation av fastighetsförsörjning och kapitalrådgivning. Företaget fokuserar på att ge globala och inhemska investerare med hög nettoförmögenhet, private equity-företag och investeringsfonder möjligheter som har potential att leverera anmärkningsvärt värde.
Bear sa att mängden investerares rädsla på denna marknad blir svår att förneka. Det finns dock möjligheter i osäkerhet.
“Jag ser marknadsosäkerhet som mitt teams uppdrag att hitta fastigheter och leverera övertygande affärer till våra kunder,” sa han. ”Relativa värdediskussioner borde dominera samtalen i investeringskommittéer. Det är tider som dessa som de bästa affärerna genomförs och värdeinvesterare stiger till toppen. Med det sagt, säljare borde anamma den gamla maximen om “du går inte på fel och tjänar vinst” och se framåt.”
Enligt Bear är den vanligaste marknadens oro för det fjärde kvartalet hur man modellerar exit cap rates när man tecknar nya investeringsmöjligheter. Vissa investerare kommer att använda exit cap rates som en ursäkt för att hålla sig utanför marknaden. Andra kan aggressivt försöka fullfölja affärer medan obeslutsamma konkurrenter väntar på konsensus. Bear sa att investerare inte borde vänta på konsensus eftersom det kontraintuitivt kan leda till lägre avkastning och högre risk på grund av ökad konkurrens om samma avtalsprofil.
Trots marknadsstörningar har Bear stora förhoppningar på prestanda för flera CRE-tillgångsklasser under fjärde kvartalet: flerfamiljs-, industri- och kontorslokaler.
“Kontorsinvesteringar kommer att bli vanligare när människor återvänder till fysiska arbetsplatser,” sa Bear. “Även om hybridarbete blir standarden, minskar det inte behovet av kontorets kvadratmeter, det påverkar helt enkelt vem som är där vid varje given tidpunkt.”
För traditionella kontorsbyggnader som inte kan konkurrera med andra allmänna kontorsbyggnader, kommer kostnadsfördelen med att omvandla dessa byggnader till medicinska byggnader, flerfamiljshus och hotell jämfört med nybyggnation att börja bli vanligare, sa han.
Investerare bör hålla utkik efter medicinska kontorsutrymmen eftersom det fortsätter att vara en starkt presterande tillgångsklass. Att anpassa sig till beprövade sponsorer som förstår nyanserna i den medicinska kontorssektorn är nyckeln till att nå avkastningsmål, sa Bear.
Industriella tillgångar och flerfamiljstillgångar kommer att fortsätta att locka överdimensionerade investeringar, sa han. Inom flerfamiljssektorn driver överkomlighet efterfrågan från investerare och hyresgäster. På industrisidan är uthyrningsaktiviteten fortsatt stark. Trots övergripande marknadsförtroende kan vissa investerare och utvecklare som levererar produkter just nu tycka att det nuvarande tillståndet på marknaden är något oroande.
“Investerare som levererar byggnader just nu och som inte har byggt lämpliga spridningar mellan byggpris och försäljningstak upplever med största sannolikhet viss oro,” sa han. “Men denna tillfälliga känsla av obehag kommer att passera och transaktioner kommer att återupptas på en förhöjd nivå i förhållande till historiska industriella normer.”
Som en del av sin affärsstrategi deltar Bear och hans team på de viktigaste fastighetskonferenserna runt om i landet. För att betona det lokala näringslivets roll i samband med globala kapitalbehov kommer Bear att tala kl Bisnows National Finance Summit den 22 september i New York City.
Den här artikeln producerades i samarbete mellan Bear Real Estate Advisors och Studio B. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
