Motvinden ökar för nettohyressektorn för enhyresgäster efter ett starkt första halvår 2022.
STNL-utrymmet såg rekord på 40,1 miljarder USD i investeringsförsäljning under H1 2022, 12 % över samma period 2021 (också ett tidigare rekord) – men forskning från Colliers visar att försäljningstakten saktar ner, med volymen under andra kvartalet fallande 35 % från första kvartalet och 17 % jämfört med föregående år. Antalet affärer minskade också med 42 % jämfört med föregående år under andra kvartalet.
“Stigande räntor har gjort transaktioner mer utmanande att slutföra, särskilt för den privata ägaren som är beroende av skuld,” noterar Colliers-rapporten. “Förutsägbart kassaflöde har varit avgörande i STNL-området. Även om det fortfarande är fallet, är blygsamma hyreshöjningar inbyggda i leasingstrukturer mindre tilltalande för dagens investerare, tack vare envis inflation. Likaså har kostnaden för skulder ökat, så icke-kontantköpare ber om prisrabatter som vissa ägare inte är villiga att acceptera. Denna dynamik har fått marknaden att visa tecken på topp.”
Den rörliga volymen för fyra kvartal klockade in på 108 miljarder dollar, en liten nedgång från första kvartalets rekordtakt på 111 miljarder dollar.
“Även om långtidsleasade tillgångar inte är lika attraktiva som de var för bara några kvartal sedan, är detta sannolikt en blip och inte en hållbar marknadssituation”, enligt Colliers analytiker. “Inflationsprognoser förutspår att dagens nivåer kommer att lätta under de kommande kvartalen, vilket gör att marknaden kan återgå till det normala, om än med högre räntor än 2021. Idag är investerarna fokuserade på sin förmåga att snabbt komma till leasingrullen, särskilt på industrisidan, där hyresutvecklingen varit stark.
Analytiker från JLL har noterat någon “prissättning i realtid“ pågår på marknaden, med affärer som ändrar priset kontra toppvärden när räntehöjningarna ökar.
“Investerare “stresstestar” baserat på framtida räntehöjningar och potentialen för en lågkonjunktur”, konstaterar JLL-rapporten. Skuldmarknaderna är också volatila och utsätter prispress uppåt över tillgångar.
Colliers noterar att 1031 börsköpare fortfarande är en “drivkraft” bakom sektorns framgångar. Private equity har också samlat in miljarder för att distribuera i utrymmet. Och på en sektor-för-sektor-basis varierar historien.
För industrisektorn verkar investerare vara fokuserade på kortsiktiga leasade tillgångar eller tillgångar med flera hyresgäster, en trend som Colliers säger sannolikt kommer att vara tillfällig eftersom investerare förvärvar tillgångar med negativ hävstång under en kort tid för att anpassa sig till marknadsförhållandena. Sektorn hade rekordstora volymer under det första halvåret, men försäljningstakten sjönk kraftigt under andra kvartalet och låg på 32 % under första kvartalet. Colliers analytiker förväntar sig också att volymen kommer att avta ännu mer under tredje kvartalet. Cap-räntorna har också visat tecken på tryck uppåt och klockade in på 5,1 % under första halvåret.
”Industrien befinner sig i en unik situation. Grunderna förblir fenomenala med omättlig efterfrågan på hyresgäster och stigande hyror”, konstaterar Colliers-rapporten. “Men, transaktioner med en hyresgäst, särskilt med löptid, är för närvarande i onåd. Investerare är intresserade av att snabbt komma till hyresrullen.”
Kontorssektorn faller, med volymen under första halvåret nådde 12 miljarder USD och andra kvartalets volym minskade med 50 % jämfört med första kvartalet. Affärerna under första halvåret sjönk med 25 % jämfört med 2021 och priserna fortsätter att stiga. Mediantaket var 5,9 % för första halvåret 2022.
“Med tanke på att den typiska kontorshyresstrukturen har årliga hyreshöjningar långt under nuvarande inflationsnivåer, tar vissa investerare ett avvaktande tillvägagångssätt. Som ett resultat har volymen och den övergripande transaktionsaktiviteten svalnat”, konstaterar Colliers-rapporten. “Långsiktigt leasade tillgångar är, precis som industriella, tillfälligt i onåd, även om vi inte förväntar oss att detta kommer att hålla. När inflationen avtar borde investerarnas intresse återhämta sig.”
Den gränsöverskridande kapitalaktiviteten har “nästan upphört” även för kontor, och stod för bara 1,7 % av aktiviteten till och med andra kvartalet. REIT-aktiviteten har också minskat från 13 % till 6,9 %, men institutionella och privata kapitalkällor har varit nettoköpare.
Detaljhandeln var en “mixed bag”, med försäljningsvolymen på väg att matcha eller överstiga 2021, men volymen under andra kvartalet minskade med 20 % från år till år och transaktioner minskade med 50 % under samma period.
“Det genomsnittliga priset per affär är uppe nu när investerare riktar in sig på tillgångar och platser av högre kvalitet”, säger Colliers-rapporten. “Cap-räntorna sjönk under första halvåret, med nästan all rörelse under andra kvartalet. Detta är sannolikt ohållbart, särskilt för den översta kvartilen av affärer, där taket föll till 4,8 %.”
Köpare för detaljhandels-STNL var övervägande institutionella och REITs, medan gränsöverskridande och privata investerare har varit nettosäljare.
“Investerare attraheras fortfarande av STNL-butiksfastigheter,” noterar rapporten. “Prissättningen kommer sannolikt att justeras under de kommande månaderna eftersom en bud-fråga-spread har uppstått över den bredare marknaden. Eftersom inflationen visar tecken på att lätta, bör kapital strömma in i STNL-tillgångar igen.”
