Professionella fastighetsmäklare är kända för sin ihärdiga optimism, en nödvändighet på den blåmärke berg-och-dalbanan som branschen ofta kan vara, men med ekonomiska, klimat- och regulatoriska utmaningar som håller på att slå ner ser många finanschefer från stora fastighetsföretag inte fram emot 2023.
Dessa chefer förväntar sig att intäkterna kommer att sjunka nästa år på grund av en avmattning i ekonomin, vilket leder till att de minskar kostnaderna, plus att det finns en växande osäkerhet om branschens svar på klimatförändringarna, särskilt hur man ska hantera den föränderliga klimatregleringsmiljön.
“Den globala ekonomin är för närvarande i ett tillstånd av ökad osäkerhet, på grund av ekonomiska chocker som har hotat en återhämtning från pandemin”, heter det i en ny Deloitte-rapport. “Nedgångar i aktiekurser återspeglar inte bara ekonomiska bekymmer, utan också geopolitisk instabilitet och kvardröjande störningar orsakade av Covid-19.”
En global undersökning av 450 CRE-ekonomichefer från Deloitte Center for Financial Service visade att endast 40 % av dem förväntar sig att avsluta 2022 med högre intäkter än förra året, medan 48 % förväntar sig lägre intäkter.
Nordamerikanska finanschefer var lite mer optimistiska inför nästa år, med endast 43 % förväntade sig en minskning och 44 % förväntade sig en ökning. Resten förväntar sig ingen förändring.
Jämfört med samma undersökning förra året visar resultaten på en markant ökning av pessimismen. I slutet av 2021 förväntade endast 9 % av de globala svarandena och 11 % av de nordamerikanska en minskning av intäkterna för det kommande året.
De tillfrågade nämnde ett antal bekymmer för det kommande året, inklusive inflation, att hitta arbetstagare och cyberrisk som de största hindren för finansiell prestation.
Trots de sura utsikterna för intäkter var de tillfrågade inte helt pessimistiska, säger Tim Coy, forskningsledare för kommersiella fastigheter vid Deloitte Center for Financial Services.
“En viss optimism finns fortfarande kring fastighetsgrunderna,” sa Coy. “Mer än hälften av våra svarande förväntar sig att uthyrningsaktiviteten kommer att förbättras under det kommande året, och vi hörde motsvarande optimism om hyrestillväxt och skärpta vakanser.”
Nervositet inför nästa års intäkter kommer inte som en överraskning, enligt Bel Air Investment Advisors Senior Vice President Richard Ratner, eftersom hyrorna för de flesta sektorer kan få en törn.
“Vi förväntar oss att trycket nedåt på hyrespriserna kommer att fortsätta till och med 2023,” sa Ratner, där de sektorer som drabbas mest är kontor och detaljhandel.
“Undantaget i kontorssektorn kommer att vara klass A-trofétillgångar i vissa CBDs, såväl som nybyggnation på vissa förortsmarknader”, sa han.
Hudson Yards på Manhattan och nybyggnation på västra sidan av Los Angeles, sa Ratner, är utmärkta exempel på stark efterfrågan på pre-pandemiska hyrespriser i denna nisch.
“Inom andra fastighetssektorer, såsom flerfamiljshus och industri, ser vi fortfarande hyrstillväxt, om än i en långsammare takt eftersom dessa hyrespriser kan vara på topp,” sa Ratner.
Investerare i kommersiella fastigheter, enligt Deloitte-rapporten, riktar in sig på digital ekonomi och logistikfastigheter, men de har inte tappat ur sikte de möjligheter som kontorsfastigheter i centrum och förorter erbjuder.
Kommersiella fastigheter kommer att påverkas av den övergripande trögheten i ekonomin nästa år.
“Finans kan se en större nedgång på grund av lågt företagsförtroende att låna och investera, och ökningen av räntorna,” sa University of New Haven docent i finans Demissew Ejara Bisnow.
Ekonomiska indikatorer som konsumentutgifter och företagsförtroendeindex tyder på en liten nedgång eller blygsam tillväxt i ekonomisk aktivitet under de kommande kvartalen, sa Ejara, även om han noterade att prognoser alltid har felmarginaler.
“Branscher som är starkt beroende av mikrochips kommer också att se en blygsam nedgång eller ingen tillväxt,” sa Ejara. “En förväntad nedgång i konsumenternas förtroende kommer att minska utgifterna, vilket skulle påverka företagens intäkter negativt.”
För finanschefer för kommersiella fastigheter är miljö-, social- och bolagsstyrning, eller ESG, fortfarande i fokus, rapporterar Deloitte, och många känner att deras företag behöver vägledning om hur man implementerar förändringar och övervakar framsteg.
“Vår undersökning visar att hantera ESG-förväntningar är ganska nytt för den här branschen, och överraskande nog har bara 12% av de tillfrågade planerat för stora regulatoriska åtgärder och är beredda att genomföra förändringar för att möta kraven”, sa Coy.
Tjugofyra procent av de tillfrågade sa att de inte har de data eller de möjligheter som krävs för att följa regleringsåtgärder, sa Coy.
“Tillsynsmyndigheter runt om i världen antar ESG-avslöjanderegler och förväntar sig transparens i ESG-ämnen”, står det i rapporten. “CRE-företag kommer att behöva svara på både tillsynsmyndigheter och investerare, som också höjer förväntningarna på ESG-avslöjande.”
Ett förslag som släpptes av Securities and Exchange Commission i mars skulle kräva att offentliga företag rapporterar klimatrelaterade risker, utsläpp och netto-noll-övergångsplaner. Om de slutförts syftar reglerna till att öka transparensen och tillhandahålla data för investerare som fattar beslut baserat på ett företags ESG-prestanda.
Ett system som standardiserar rapporteringsprocessen och sätter ett minimikrav är vettigt eftersom investerare inkluderar ESG när de fattar kapitalbeslut, säger Tony Liou, VD och medgrundare av Partner Energy.
“Aktieägarna efterfrågar detta”, sa han Bisnow. “Fler och fler människor är intresserade av och tar klimatförändringar på allvar. Det är en risk för ditt företag när du inte tar upp dessa saker.”
Utöver det känner CRE-företag effekterna av klimatförändringarna.
Nittiosju procent av de tillfrågade i Deloittes undersökning sa att deras företag redan har påverkats negativt av klimatförändringarna, och ungefär hälften sa att deras verksamhet har påverkats, till exempel genom en störning av affärsmodeller eller leveransnätverk över hela världen.
Klimatförändringar påverkar fastigheter via extremt väder, skogsbränder och stigande havsnivåer. Klimatrisken för fysiska egenskaper är ganska väl förstått, enligt Center for Active Design President Joanna Frank, men påverkan på människor i dessa byggnader är mindre – “S” i ESG behöver ytterligare arbete, sa hon.
“Hur identifierar och mäter du den mänskligt centrerade risken?” sa Frank. “Fastighetsbranschen har tänkt i termer av fysiska risker, men den kommer att behöva bättre förstå hur man kan minimera påverkan på klimatförändringarna på människorna i byggnader. Det är trots allt människor som i slutändan bestämmer värdet av fastighet.”
