NEW YORK CITY — Top of minds inom fastigheter, ekonomi och finans delade nyligen insikter om hur stigande räntor, inflation och ekonomisk osäkerhet påverkar kommersiella fastigheter i New York, USA och marknader utomlands. Den virtuella paneldiskussionen den 7 september, värd för Fordham Universitys Real Estate Institute och The Business Council of Westchester, delade också insikter om trender för distansarbete och hur det omformar fastigheter.
Nicole LaRusso, senior chef för forskning och analys för CBRE Group Inc., USA:s norra region sa att den genomsnittliga kontorsarbetaren tillbringade cirka 4,2 dagar i veckan i pre-pandemin på kontoret. Nu räknar hon med att det blir 3,2 dagar. “Minskningen av tid på kontoret, i kombination med nuvarande ekonomisk osäkerhet och högre kostnader för ockupanterna, kommer att pressa tillbaka efterfrågan på kontoret på kort sikt”, sa hon.
Panelen, “Economic Outlook and Forecasting the New York Region’s Real Estate Market” innehöll Kathleen Corton, VD, CIO och managing partner, Hillcrest Finance LLC; Eamonn D’Arcy, professor i internationella fastigheter, Henley Business School, England; Christopher Deutsch, vice vd, China CITIC Bank International Ltd.; Charles Dougherty, vicepresident och ekonom, Wells Fargo; Timothy M. Jones, VD, Robert Martin Co.; och CBRE:s LaRusso. Panelen modererades av BCW:s president och VD Dr. Marsha Gordon.
Hillcrest Finances Corton diskuterade hur olika fastighetstyper påverkas i den nuvarande miljön. “Jag ser på det på två sätt – vad som händer på intäktssidan och vad som har hänt med kapitalkostnaden,” sa hon.
“För flerfamiljshus ökar hyrorna över hela linjen,” fortsatte Corton, “Mycket positiva nyheter på topplinjen, men kapitalkostnaderna har också ökat. Så, värdena på flerfamiljshus är nere. Inte mycket, men de är nere. Kontors värden har gått ner mycket, och det är väldigt svårt att refinansiera. Industrin är i grunden väldigt stark och förmodligen kapitalmarknadernas älskling.”
Deutsch, från China CITIC Bank, ser också minskande kapital på skuldsidan och förklarade hur banker hanterar räntor och reserver för bygglån. “Banker minskar skuldnivåerna genom att använda en räntereserv eller beräknad räntereserv för ett byggprojekt, så att de vet att de får betalt under lånet”, sa han.
“De beräknar den reserven och ökar den var sjätte månad eller år, baserat på deras modeller,” tillade Deutsch. “Nu har vi gått från en kvarts poäng till att Fed sa att det steg tre fjärdedels poäng. Många reserver räknas om och låntagare ombeds att finansiera det … det suger ut kapital mycket snabbt.”
Ändrade konsumentbehov
Professor D’Arcy vid Henley Business School sa att i London “har vi upptäckt att folk är på kontoret på onsdagar och även fredagar för att de gillar att umgås”, och noterade att den mest hektiska dagen på tunnelbanan är lördagen – vilket indikerar att folk är beredda att gå ut och umgås men kanske inte för att gå till jobbet.
“Att förstå hur människor lever, arbetar och tillbringar sin fritid är viktigt inte bara för kommersiella fastigheter, utan för hur vi utvecklar våra program på Fordham Real Estate Institute”, säger Dr. Anthony R. Davidson, dekan vid Fordham University School of Professional and Continuing Studies. “Hur vi lever förändras, och utbildning måste ständigt utvecklas för att möta dessa förändringar.”
Dessa förändringar bådar också gott för Westchester, sa Gordon, och noterade “en verklig möjlighet att dra nytta av de förändrade behoven hos människor och företag.”
“Det hybrida arbetsformatet ger en stor tillväxtpotential för utvecklare, banker och andra företag i Westchester County att leda vägen för att säkerställa att vår infrastruktur, transporter, arbets- och boendeutrymmen är anpassningsbara till den nya typen av arbete/livsstil,” sa Gordon.
Jones från Robert Martin noterade att industrisektorn gynnades av e-handelsboomen och att flerfamiljer gynnades av skiftet hemifrån. Kontors- och butiks-/nöjesutrymmen påverkades hårt, men båda återhämtar sig.
“Kontorsutrymmet har förändrats enormt, speciellt utrymme som folk måste pendla till,” sa Jones. “Kontorsutrymmet i New York City är fysiskt upptaget till cirka 40 % nu. I Westchester är våra industrilokaler fullt upptagna, men kontoret ligger fortfarande på pre-pandemiska nivåer, vilket är en relativt stabil vakansnivå på 20 %. Det går bättre för detaljhandeln och flerfamiljer fortsätter att vara mycket starka.”
Migration till förorterna
Gordon frågade panelen hur pandemi-driven migration från dyra städer till förorterna har påverkat lokala kontorsmarknader, inklusive i Westchester.
“De goda nyheterna för Westchester var att många av dem som lämnade (NYC) inte gick långt,” sa LaRusso. “Många befann sig i Westchester och andra delar av förortsmarknaden med tre stater. Som region gjorde vi ett anständigt jobb med att hålla kvar vår arbetskraft och vi såg att det spelade ut lite i uthyrningsverksamheten på förortsmarknader.”
Förväntningar på räntor
Panelen vägde in förväntningar på räntor och vad en lågkonjunktur kan innebära för fastigheter.
“Räntorna kommer att fortsätta att stiga och det kommer att bromsa aktiviteten i hela ekonomin, vilket sannolikt kommer att ha en stor inverkan på kommersiella fastigheter”, säger Dougherty, från Wells Fargo. “Högre räntor är en sak, men när efterfrågan på kommersiella fastigheter bromsar avsevärt, kommer det att bromsa hyrestillväxten och minska fastighetsvärderingarna.”
Dougherty tillade att en lågkonjunktur är trolig 2023 och kommer att påverka den kommersiella sektorn ytterligare, särskilt gästfriheten i New York City, som väntar på att den internationella turismen ska studsa tillbaka. “En mycket stark US-dollar i kombination med en lågkonjunktur och förmodligen en ännu mer uttalad nedgång i Europa kommer att ha en stor inverkan på New Yorks hotellmarknad”, sa han.
D’Arcy erbjöd fruktansvärda förutsägelser om inflationen. “Bank of England i augusti talade om att inflationen skulle nå en topp nästa år på 13%. Vi ligger för närvarande på 10,1% och en förutsägelse från Goldman Sachs tyder på att vi kan nå 22%, vilket är fruktansvärt, någon gång nästa år.”
