Ett antal faktorer har bidragit till att göra flerfamiljshus till den hetaste kommersiella fastighetstillgången i USA under de senaste åren. En kronisk brist på bostäder i kombination med stadigt stigande hyror och sjunkande vakansgrader gör att fler investerare och utvecklare riktar in sig på sektorn.
Eftersom stigande räntor och inflation gör det dyrare att köpa bostäder förväntas den nationella efterfrågan på hyresbostäder vara fortsatt stark under överskådlig framtid. För att fånga denna efterfrågan måste flerfamiljsägare och utvecklare fokusera på att leverera fastigheter som tillgodoser förändrade konsumentpreferenser.
De senaste utvecklingstrenderna tyder dock på att behoven och preferenserna hos marknadens största hyresgästkohort – åldrande millennials – inte beaktas i kritiska designbeslut. Som ett resultat levereras fler produkter som inte passar hyresgästernas behov, vilket skapar en obalans mellan utbud och efterfrågan.
Utveckling av bostadspreferenser och utvecklingstrender
Med mer än 72 miljoner medlemmar är millennials (åldrar 26 till 41) den största åldersgruppen i landet. Många millennials går äntligen in i livets skede där de bildar och växer familjer, mognar i karriärpositioner och bygger rikedom. Detta har historiskt sett varit en katalysator för utvecklande bostadspreferenser, inklusive småhus i mer förortsmiljöer.
Detta fenomen begränsas dock av betydande hinder för bostadsägande, inklusive varaktiga effekter av den globala finanskrisen, studielåneskulder och brist på besparingar, såväl som de differentierade värden som innehas av millennials som tenderar att stödja hyresgästen av- valfenomen. Denna grupp lockas i allmänhet av flexibiliteten, tillgången till bekvämligheter, gemenskapskänslan och bristen på underhållskostnader som följer med att hyra en lägenhet.
Man kan förvänta sig att flerfamiljsägare och utvecklare tar hänsyn till preferenserna för landets största hyresgästkohort. Den senaste tidens bostadsutvecklingsmönster visar dock att så inte är fallet.
Stadskärnan har sett en historiskt massiv byggaktivitet under det senaste decenniet, och den befintliga basen har ökat med mer än en tredjedel sedan början av 2010. Den årliga utbyggnadstakten för lager har legat kvar på 3,5 % eller högre i stadskärnan sedan 2014 medan den ligger kvar på 2 % eller mindre i förorten. Med den mesta flerfamiljsutvecklingen koncentrerad till täta stadskärnområden med mindre enheter, befinner sig åldrande millennials som vill komma åt förorterna med mycket mindre valmöjligheter.
Det mesta av denna utveckling har resulterat i studio- och ettrumsenheter med effektiv storlek designade för en yngre generation som drivs av mer överkomliga priser. Under det senaste decenniet har andelen leveranser i konfigurationer med två sovrum minskat till 38,5 % från 45,4 %.
Även om dessa mindre enheter verkar vara mer attraktiva för utvecklare och investerare eftersom de uppnår högre värde per kvadratfot, och därmed kompenserar för höga byggkostnader, missar de målet när det gäller att attrahera åldrande millennials som behöver mer utrymme för att tillgodose sina livsstilar och växande familjer.
Utnyttja obalansen
Kunniga investerare och utvecklare som ser bortom hyran per kvadratfot och fokuserar på millennials preferenser är redo att leverera starkare avkastning. Vanligtvis, när enheterna blir större, blir hyrorna per kvadratfot mindre, vilket resulterar i att studior och enheter med ett sovrum uppnår ett högre värde per kvadratfot.
Även om detta verkar vara attraktivt för utvecklare och investerare, kan hyrorna för dessa enheter bara pressas så mycket, eftersom de är ett prisvärt spel och bara tillgodoser en specifik hyresgästprofil. På marknader som till sin natur är överkomliga, där du inte har så många hyresgäster som behöver avstå från plats för plats, trendar hyran per kvadratmeter faktiskt tillbaka uppåt när enheterna blir större. När du väl överstiger den tröskeln på 1 200 kvadratmeter har du att göra med en annan hyrespool: den åldrande millennialen, som är en stor, växande och underbetjänad befolkning.
På Palladius ser vi redan bevis på detta utspel. I genomsnitt ser lägenheterna med två och tre sovrum 200 räntepunkter högre årlig hyresökning än studior och lägenheter med ett sovrum. När efterfrågan skiftar till större enheter bör kapitalet också. Större hyresgäster är inte lika prisvärda, vilket tyder på att de flesta av våra renoveringspengar och lyxiga ytor bör fokuseras på dessa enheter. Vi optimerar inte bara renoveringsomfattningen baserat på enhetstypen, utan vi tilldelar också olika årliga hyrestillväxtprognoser för varje.
Med mer kapital som fortsätter att vara engagerat i flerfamiljsutveckling och investeringar visar data att huvuddelen av investerarna riktar in sig på den nya generationen av hyresgäster, förmodligen med målet att generera högre avkastning på mindre format. Även om det är frestande att undvika höga omkostnader genom att skapa mindre produkter som marknadsförs mot nya hyresgäster, väntar starkare avkastning på dem som kan möta de skiftande kraven från åldrande millennials.
