Inteckning kurserna är uppe, så färre människor har råd att köpa bostäder. Det innebär en ökad efterfrågan på småhusuthyrning och lägenheter, eller hur? Tja, förmodligen inte. Vi är allt mer skeptiska till den rådande uppfattningen.
Vi skulle istället satsa på att hyresefterfrågan förblir sunda, men trender ner under 2021 års toppnivåer.
Varför? Några viktiga skäl: För det första finns det få bevis för en avvägningseffekt mellan bostäder till salu och uthyrda.
För det andra kommer sjunkande konsumentförtroende sannolikt att minska hushållsbildningen, vilket innebär mindre efterfrågan på alla typer av bostäder.
Och för det tredje, en möjlig baksmällaeffekt från den accelererade bostadsefterfrågan 2020-2021.
Naturligtvis finns det gott om stark medvind (dvs. inkomster, jobb, demografi) för hyresefterfrågan också, vilket är anledningen till att vi förutspår en dämpning av beläggnings- och hyrestillväxtnivåer, inte en kollaps – i linje med våra utsikter till 2022. Hyresmarknaden fungerar som förväntat och högre priser förändrar inte historien.
Högre bolåneräntor skapar inte ytterligare hyresgäster
Låt oss gå igenom dessa faktorer lite mer i detalj, och börja med några myter. Det finns inga bevis för ett omvänt samband mellan efterfrågan på hyresrätter och bostäder till salu. De konkurrerar inte riktigt med varandra i verkligheten. Efterfrågan på alla typer av bostäder tenderar att ebba ut och flyta ihop. Alla bostäder livnär sig på samma demografiska och ekonomiska drivkrafter.
Låga bolåneräntor under 2020-2021 försvagade verkligen inte efterfrågan på uthyrning. Så varför skulle höga priser öka efterfrågan på uthyrning 2022? Och uppblåsta bostadsförsäljningar i mitten av 2000-talets bostadsbubbla bromsade inte heller hyresefterfrågan. Varför skulle en långsammare bostadsförsäljning öka efterfrågan på hyresuthyrning?
Ja, vissa hyresgäster kommer att stanna kvar längre eftersom bostadsköp är mindre tillgängligt. Det ökar kvarhållandet något, men det skapar inte ytterligare hyresgäster … och den underliggande drivkraften bakom högre priser (inflation) kan faktiskt minska hushållsbildningen, vilket matar efterfrågan på bostäder.
Försvagat konsumentförtroende kan dämpa efterfrågan
Vi kanske ser några ledtrådar från att störta konsumenternas sentimentnivåer. När människor känner sig osäkra på ekonomin och sin personliga ekonomiska hälsa är de mindre benägna att bilda nya hushåll och fatta stora bostadsbeslut som att teckna ett nytt hyresavtal eller köpa ett hus. Det leder till mindre efterfrågan på alla typer av bostäder. Hyresefterfrågan avdunstar verkligen inte – tack vare fortsatt tillväxt i jobb och löner – men den skulle sannolikt bli ännu starkare om konsumenternas sentiment var högre.
Lågt konsumentsentiment är inte samma sak som prisvärdhet. Osäkerhet tenderar att ha en tillfällig frysningseffekt på stora beslut som att teckna ett nytt hyresavtal eller få ett bolån – även bland hushåll som har råd att göra det. Faktum är att den typiska lägenhetshyresgästen som tecknar ett nytt hyresavtal under första halvåret 2022 är spenderar 23,2 % av inkomsten till hyra – långt under överkomlighetstaket på 30 %.
Men när du är osäker, vänta ut det. Speciellt om du tror att det finns en chans att priser eller hyror kan sjunka inom en snar framtid. Vi har sett samma beteende bland många hyresbostadsinvesterare, som har bromsat uppköp trots att de sitter på gott om kapital.
Snabb hushållsbildning – som att rumskamrater frikopplas och ungdomar som flyttar från sina föräldrars hus – var en stor drivkraft för bostadsefterfrågan under covid-eran som började sommaren 2020. Vår uppfattning är att hushållsbildningen har överträffat folkräkningens officiella siffror.
Om den trenden saktar ner (även tillfälligt, enligt vår uppfattning), kommer det att innebära en måttligt mer fördubbling och att fler stannar kvar i befintliga kombinerade hushåll.
En relaterad, kortsiktig motvind är att (som vi och andra sa upprepade gånger under de senaste åren) covid sannolikt drivit fram en del framtida bostadsefterfrågan in i 2020-2021. Nedstängningar följt av rörelsen att arbeta från var som helst utlöste accelererade omlokaliseringar som annars kunde ha inträffat under senare år. Det kom oundvikligen att dämpa efterfrågan 2022 lite, oavsett inflation och bolåneräntor. Efterfrågesiffrorna 2021 var galet högaoch kommer sannolikt inte att toppas någon gång snart, delvis på grund av dessa faktorer.
Goda nyheter: Uthyrning medvindar är fortfarande gott om
För att vara tydlig: Detta är inte en domedagsutsikt. Vi talar bara för fortsatt återhållsamhet (i efterfrågan och hyrestillväxt) som vi hade förutspått att gå in i 2022. Hyrorna är i stark form, men höga bolåneräntor ökar inte utsikterna för efterfrågan.
Vår uppfattning är att konsumenternas sentiment så småningom kommer att komma tillbaka förr än senare när inflationen dämpas, och hyresefterfrågan 2023 kommer att komma in någonstans mellan 2021 och 2022 års nivåer.
Det finns förstås gott om hård medvind för hyresbostäder. Arbetslösheten är fortsatt låg. Sysselsättningstillväxten fortsätter att överträffa förväntningarna. Inkomsterna fortsätter att stiga. Det finns tecken inflation kan vara dämpande något. Och konsumtionsutgifter tyder på att konsumenter är det röstar med sina plånböcker annorlunda än hur de svarar på enkätfrågor om konsumenternas förtroende. Dessutom, hushållens skuldsättning är fortsatt låg trots inflation.
Vidare är demografin fortfarande mycket gynnsam både för lägenheter och för småhus. Till skillnad från på 1990-talet, när den jämförelsevis lilla Gen X-gruppen ersatte det mycket större antalet Boomers i kategorin unga vuxna, finns det ingen sådan dal framöver. Det finns ett stort antal äldre Millennials som flyttar in i en familjefas i livet (oavsett om de är hyresgäster eller köpare), och det finns ett stort antal yngre Gen Z-er som ersätter dem i lägenheter.
Nettoeffekten bör vara solid men dämpande efterfrågan som lyfter vakanserna till mer balanserade – inte alarmerande – nivåer. Men förvänta dig inte att högre bolåneräntor ökar efterfrågan på uthyrning.
Jay Parsons är ekonomichef för RealPage.
