CMBS-marknaden verkar tina efter att ha sjunkit tidigare i år efter flera räntehöjningar – men prissättningen av de nya konduktavtalen i augusti kan innebära en mer konservativ emissionsgaranti under överskådlig framtid.
En analys av Moody’s Analytics CRE noterar att även om “tredje kvartalets affärer hittills är ett litet universum”, med två affärer på totalt 1,84 miljarder dollar), så finns det några subtila förändringar att notera inom detta lilla universum. Till att börja med, säger Moody’s David Salz, minskade andelen flerfamiljslån från 12 % till 6 %, medan andelen hotelllån ökade från 1 % till 9 %.
“Nedgången i andelen flerfamiljshus kan förklaras av att fler av flerfamiljslånen värdepapperiseras som en del av CRE CLOs än i CMBS. Men gästfrihetsökningen var oväntad med tanke på riskerna förknippade med besöksnäringssektorn, vilket antydde att emissionsgarantin kan ha varit mycket starkare, säger Salz och noterar att hotell- och detaljhandelslån hade den starkaste rörelsen mot mer konservativa emissionsstandarder.
Moody’s CMBS-lånedata indikerar att den genomsnittliga skuldavkastningen för privat- och hotelllån ökade med mer än två procent vardera jämfört med andra kvartalet, där den genomsnittliga LTV för hotelllån minskade med mer än fem procent. Samtidigt minskade den genomsnittliga belåningsgraden för privatlån med nästan 10 procent.
“Den mer konservativa emissionsgarantin för dessa två fastighetstyper är en funktion av grumligare utsikter i dessa sektorer, och dessa mått kan begränsa framtida utlåning till dessa låntagare”, säger Salz.
Kontorslån uppvisade också en utveckling mot mer konservativa emissionsstandarder, med den genomsnittliga skuldavkastningen, takräntan och lånekupongen som tickade upp snabbare än andra tillgångsklasser. Flerfamiljsfastigheter, industrifastigheter och fastigheter med blandad användning uppvisade mindre förändringar, med den genomsnittliga skuldavkastningen och belåningsgraden för industrilån och lån med blandad användning som trendade lägre i de nya konduktavtalen än genomsnittet för andra kvartalet. Salz säger också att flerfamiljshus var den enda fastighetstypen där den genomsnittliga lånekupongen sjönk under tredje kvartalet.
“När det gäller industri- och flerfamiljsfastigheter återspeglar de relativt mindre konservativa emissionsstandarderna för dessa fastighetstyper en större upplevd stabilitet i dessa sektorer”, konstaterar han. “Lån för blandad användning är en funktion av en mindre uppsättning lån och deras egendomsanvändning.”
Salz påpekar också att den genomsnittliga lånekupongen i de två nya konduktavtalen var avsevärt högre än genomsnittet för andra kvartalet för varje fastighetstyp utom flerfamiljshus, som fortfarande hade genomsnittliga lånekuponger som var 50 bps högre än genomsnittet för fjärde kvartalet 2021 och första kvartalet 2022. Förändringar i hävstångsnivåerna för lån var också starkt beroende av tillgångsklass, med den genomsnittliga skuldavkastningen i de nya kanalerna för hotell-, detaljhandels- och kontorslån upp betydligt över genomsnittet för andra kvartalet och minskade för flerfamiljs-, industri-, blandad användning och egenföretagare. lagerlån.
Salz kallar slutligen de två nyligen prissatta CMBS-conduit-affärerna för “nyckelklockor för marknadssentimentet”, och noterar att även när lånekupongerna blev högre för nästan alla fastighetstyper visade det att gästfrihets-, detaljhandels- och kontorssektorerna stod inför mer press än andra.
“Resultatet var att långivare och investerare söker högre skuldavkastning och lånekuponger med lägre LTV för dessa fastighetstyper”, säger Salz. “De underliggande lånen i de nya kanalaffärerna skapades under de senaste månaderna och återspeglar räntenivån och andra ekonomiska chocker från tidigare i år. Conduit-emissioner visar på förnyad stabilitet på marknaden och skapar förutsättningar för långivning framöver. Garantiegenskaper kommer att fortsätta att följa räntehöjningar, men i den mån inflationen stabiliseras och leder till mindre räntehöjningar bör dessa förändringar vara mer mätta framöver. När den ekonomiska miljön utvecklas kommer det att vara nyckeln att se över de lån som kämpar för att möta de nya måtten.”
