Datacenteroperatörer förutspår sitt största år i år – och åtminstone för de kommande tre åren – eftersom preleaseaktiviteter för campus som ännu inte är byggda hopar sig, enligt en rapport från JLL.
Brad Molotsky, partner i Real Estate Practice Group på Duane Morris, säger till GlobeSt.com att trots de globala effekterna av kriget i Ukraina, logistikproblem i försörjningskedjan och inflation, kommer utvecklingen och investeringarna i datacenter sannolikt att fortsätta i en snabb takt. resten av detta år.
JLL sa att de förväntar sig att utmaningarna i leveranskedjan kommer att bestå under de kommande 24 månaderna.
Trots räntehöjningar uppgick M&A-aktiviteten för H1 2022 till 24 miljarder USD medan fastighetsinvesterare satsade mer än 2,8 miljarder USD på förvärv av befintliga tillgångar såväl som utvecklingsplatser, rapporterade JLL.
Driven av den historiskt höga volymen av preleasing-aktiviteter, sa JLL att den amerikanska marknaden under första halvåret i år nästan överskred alla förra årets och nådde 95 % av 2021 års helårsefterfrågan.
Och varför inte? Företagsorganisationer fortsätter att investera i molninfrastrukturtjänster, vilket driver fart inom utvecklingspipelinen för datacenter.
Ytterligare efterfrågan är hybridarbetsscheman (55 % av kontorsanställda globalt arbetar nu i en hybridmodell) och “oförutsedd tillväxt i personlig användning av sociala medier, onlinespel och streamingapplikationer”, sa JLL.
Makt och land kan sakta ner tempot
Själva pipelinen är det som bromsar utvecklingen av datacenter.
Andy Cvengros, JLLs verkställande direktör, sa i ett släpp att makroekonomiska utmaningar som ström och marktillgänglighet på primärmarknader kan bromsa datacenterbygget i år.
“Detta kan tvinga utvecklare att titta utanför traditionella marknader; Men den fortsatta efterfrågan på att optimera IT-fotavtrycket genom samlokalisering och molnutnyttjande kommer att stödja datacentermarknadens grunder och fortsatta investeringar, särskilt för långsiktiga investerare”, enligt Cvengros.
Molotsky sa att när man tittar något bakåt in i 2021, såg datacentermarknadsutrymmet rekordhöga fusioner och förvärvsaktiviteter och fortsatt komprimering av gränsvärdena till mellan-till-höga 3%-intervall.
“Detta är ganska fantastiskt med tanke på den övergripande globala marknaden,” sa han. “En del av denna fortsatta komprimering drivs av bristen på tillgängligt utbud av produkter, fortsatta svårigheter att få utvecklingsgodkännanden och logistikutmaningar för vissa förnödenheter och utrustning.”
Molotsky sa att även om designutmaningarna som noteras ovan förblir relevanta och viktiga, kommer efterfrågan på mer utrymme, investerarnas intresse för datacenterutrymme och mängden kapital som strömmar in i sektorn “sätta press på timing, leverans och avancerad planering. Integrerad design kommer att förbli en nyckelkomponent i en framgångsrik leverans i tid och inom budget.”
Columbus en framväxande datacenternav
Yardi’s CommercialEdge pekar på Columbus som ett framväxande datacenternav, en som skulle kunna ta tag i de traditionella marknaderna.
Trots stigande räntor som ökar kapitalkostnaden för utvecklare och en avmattning i e-handelstillväxten, bryts fortfarande mark på nya industriprojekt i en rasande takt.
Nästan 200 miljoner kvadratmeter yta har redan levererats i år, och mängden yta under uppbyggnad ökade med 28 miljoner kvadratmeter i juni.
En av de större pipelines i landet finns i Columbus, som inte bara har en stark logistiknärvaro utan också är ett framväxande datacenternav.
Ressler sa att det som gör Columbus attraktiv är dess ställning som ett regionalt ekonomiskt centrum och en av de största städerna i Mellanvästern. Ohios skattelättnader hjälper, för att starta.
De största projekten under utveckling på marknaden är två separata 1,5 miljoner kvadratmeter stora datacenter som ägs av Google, där sökmotorn investerar mer än 1 miljard dollar i området.
Andra utmaningar, inklusive “ROT”
Förutom ett tätt utbud av produkter sa Molotsky att ytterligare utmaningar inkluderar:
- Designa utrymmet för redundanta kraftkällor för att upprätthålla HVAC-specifikationer dygnet runt;
- Ökat behov av fysisk säkerhet på plats för att undvika datamanipulation och upprätthålla dataintegritet – hur man åtgärdar detta som utvecklare och som användare/hyresgäst av utrymme är vanligtvis ett ämne i hyresavtalet;
- Ökat fokus på Internet of Things (IoT) och undvikande av cyberattackpotential via ett byggnadsomfattande integrerat system med fysiska kontroller och personalkontroll kommer att fortsätta att visa sig vara en utmanande men kritisk nödvändighet;
- Designa byggnadens fysiska infrastruktur för att möjliggöra realtidsövervakning av värme och luftfuktighet samt dataintegritet; många använder DCIM-programvara för att möjliggöra datahantering i realtid – DCIM är en förkortning för “datacenterinfrastrukturhantering”, vilket ger möjlighet till realtidsgranskning på plats och utanför platsen av nyckelprestandaindikatorer i IT-infrastrukturen inklusive strömanvändning och kylningskrav; Det är ofta svårt att balansera energiförbrukningsbehoven med integritetsmandatet, vilket är anledningen till att realtidsövervakning och åtgärder kommer att visa sig vara avgörande för intensivt utnyttjande av utrymmet;
- Datahantering – hur datacenterägare hanterar irrelevant data (ofta kallat ROT – eller ”redundant, föråldrat och trivialt”) och vad användarna och byggnadsägarna gör med denna data kommer att visa sig vara en ständig utmaning; en studie uppskattade att till 2021 och därefter skulle denna typ av data sannolikt kunna kosta 3,3 biljoner dollar årligen i lagringskostnader om de lämnas okontrollerade;
- Livscykelhantering – med fokus på hårdvaruhantering och livscykelersättning för servrar, kraft- och HVAC-distributionssystem med en plan för denna ersättning kommer att visa sig vara en integrerad del av alla datacenterplaner, som ofta är mindre av en fokus på årlig planering än det borde vara; och
- Systemlayout – att fokusera med kundens användare på layouten av deras racksystem, golvsystem och strömleverans för HVAC för att undvika slösaktig och ineffektiv energianvändning är ett stort fokus för många datacenterutvecklare. BIM (förkortning för “building information modeling”) utvecklingsteknik kan användas för att hjälpa arkitekten, utvecklaren och entreprenören att optimera leverans, utrymmeseffektivitet och timing när det gäller integrationen av byggnadssystem.
