Ungefär som pandemin som utlöste dess massantagande verkar distansarbete här för att stanna.
Lägg till det till den lika envisa trenden att bostäder blir mindre överkomliga, och förändringen i arbetsvanor minskar klyftan mellan inkörsportstäder och sekundära marknader i USA
En riksomfattande brist på bostäder har pressat flerfamiljshyrorna skyhöga och samtidigt som hyrestillväxten har mattats av de senaste månaderna kan den största motvinden till tillgångsklassen vara hyresgästernas förmåga att betala hyra. Samtidigt har den fortsatta förekomsten av distansarbete fått tusentals företag att minska sina kontorsfotavtryck, vilket gör att vakanserna stiger och hyrorna oförändrade.
Sammantaget är det första gången på decennier som flerfamiljs- och kontorshyror inte har följt samma trendlinjer, enligt en rapport från Moody’s Analytics.
“Det är allmänt sett att det finns en bostadsbrist, och ändå har du massor av underutnyttjade kontorsbyggnader”, säger Trammell Crows VD Andrew Mele, som leder utvecklarens nordöstra verksamhet.
I städer över hela landet accelererar flerfamiljsbyggandet så snabbt som arbetskraften eller lokalpolitiken tillåter, med pipelinen som når en 50-årig högsta i sommar.
Men det är fortfarande så långt efter takten i vad som krävs för att hålla bostäder överkomliga att ett större antal familjer flyttar till lägre kostnadsområden, vilket driver upp flerfamiljshyror och tillgångsvärden oberoende av ett storstadsområdes kontorsmarknad, en studie som publicerades i mitten av -Augusti av Urban Land Institute hittat.
När Allyson Pritchett grundade Bodka Creek Capital 2019 för att investera i flerbostadshus började hon leta efter förvärv i New Jersey, Westchester County och Connecticut, berättade hon Bisnow.
“Jag tänkte,”Var nära storstaden, och det är där du hittar erbjudanden,” sa Pritchett.
Strax efter pandemin slog Pritchett över till Texas som målmarknad. Allt eftersom månaderna gick började hon dock hitta investeringar i mindre och mindre städer med befolkningstillväxt, både på grund av deras lägre kostnad och på grund av utrymmet och närheten till naturen som de erbjöd för äldre hyresgäster.
“Vi började leta efter tillväxtfickor som andra investerare skulle förbise, och först tänkte vi på förorter till stora [Sun Belt] tunnelbanor, sa Pritchett. “Men det vi upptäckte är att det expanderade långt utöver det. Det fanns ett mycket bredare område att leta efter tillgångar på än vi trodde att det skulle finnas.”
Med tillstånd av Moody’s Analytics
Hyrestillväxten i flerfamiljshus och kontor var nära varandra i decennier tills pandemin slog till.
Ett av Bodka Creeks senaste förvärv finns i Kingsport, Tennessee, en stad med 55 000 invånare i Appalacherna. Pritchett blev intresserad efter att ha sett den i en topp-10-lista över städer med inkommande, enkelriktad U-Haul-uthyrning, sa hon.
Små städer har inte marknaden i ett hörn av närhet till naturen, och investerare ser fortfarande närhet till lokala bekvämligheter som mat, underhållning och transit till en stadskärna som mycket att föredra när man jämför annars liknande fastigheter, Mele och Morgan Properties Area Vice President Carol Jackson gick med på.
Jackson, som leder fastighetsförvaltning för Morgan i områdena Washington, DC och Baltimore, sa att hennes team håller ögonen på effekterna av långsiktigt hybridarbete i ett område som i hög grad har varit beroende av den federala regeringens dragning för både arbetsgivare och anställda .
“Den federala regeringen och dess entreprenörer brukade vara väldigt genomtänkta med arbetstimmar, och nu ser vi till och med den federala regeringen tillåter mer distansarbete,” sa Jackson. “Så jag hoppas att den här regionen fortfarande övertygar [the quality of] skolor, plus havet, bergen och en storstad, allt inom två timmars bilresa från var du än är. Men folk flyttar söderut av en anledning; vi har fortfarande vinter här.”
Hyresgäster strömmar inte bara nedströms till marknader med lägre kostnader och lägre densitet, vilket bevisas av det faktum att New York hade bland de högsta hyrorsökningarna och byggandet av någon marknad i landet de senaste tre månaderna, rapporterar Moody’s. Men New Yorks kontorshyror tickade ner under andra kvartalet, sämre än alla marknader Moody’s spårade för sin kvartalsrapport utom Cincinnati.
“Även om kontorsmarknaden i New York går igenom lite av en kamp och staden fortfarande är extremt dyr, flockas de “unga och hungriga” fortfarande dit på extremt höga nivåer, säger Moody’s direktör för ekonomisk forskning Thomas LaSalvia.
En del av anledningen till att New York och andra stora städer som Seattle har börjat ta ledningen när det gäller hyrestillväxt beror på att på Sun Belt-marknaderna där tillväxten var som mest febrig förra året och in i början av i år, hyreshöjningar och stigande bostadspriser slukade kostnadsfördelarna.
Hyran har tagit upp en större andel av den genomsnittliga hyresgästens inkomst i 89 % av storstadsområdena sedan pandemin började, men de sju städerna där hyreskvoten ökade med mer än 5 % var alla varmare städer med tillväxtmagnet. Moody’s rapporterar: Las Vegas, Fort Lauderdale, Tampa-St. Petersburg, Miami, Greensboro/Winston-Salem, Palm Beach och Orlando.
Även om den till synes förestående lågkonjunkturen kan förändra maktdynamiken, gynnar den nuvarande anställningsmiljön arbetare mer än på flera år.
Redan under åren före pandemin hade arbetsgivare flyttat för att locka till sig talanger till höga priser. Men utanför Austin och Miami ser Sun Belt-städerna inga stora ökningar i kontorsefterfrågan och konstruktion för att gå med i deras flerfamiljsboom, sa LaSalvia.
I vilken grad kunskapsjobb kommer att använda ett fysiskt kontor är fortfarande en olöst fråga, en som kan ta tre till fem år att stabilisera sig, sa LaSalvia.
Men de existentiella frågorna som ställs kring kontorsbyggnader understryker det föränderliga förhållandet mellan var människor arbetar och var de bor. I Charlotte backade sjukvårdsföretaget Centene ur ett huvudkontorsprojekt på 1 miljard dollar efter att bygget hade börjat, och citerade distansarbete som orsaken.
Istället för att befolkningstillväxt översätts till stor kontorstillväxt eller byten av huvudkontor, kan kontorsfastigheter avvecklas enligt en modell som liknar de senaste åren i flerfamiljshus: Mindre städer skulle kunna uppstå som blygsamma kluster för teknik eller specifika branscher, medan rekryteringsfördelen av gateway städer halkar lite.
“[Due to] det faktum att vi har kompetensmigrering som pågår något separat från företagslokaliseringen, kommer vi att få lite mer spridning över hela landet för dessa jobbkluster”, sa LaSalvia. “Det handlar alltid om avvägningen mellan en arbetspool, informationsutbyte och alla fördelar med att vara i ett kluster, och kostnaden för att lokalisera sig där och för anställda att lokalisera sig där.”
