En byggnad som “inte är meningsfull” för de flesta investerare kan vara en diamant i råge för en annan – och kunskap och information är nyckeln i den nuvarande miljön med stigande kurser, enligt en branschbevakare.
“Du kan inte tillföra värde till obligationer – och om du inte äger ett VC-företag eller om du är Warren Buffett eller Elon Musk, kan du verkligen inte skapa värde genom att äga aktier”, säger John Chang hos Marcus & Millichap. “Förutom att äga ett företag eller en franchise, tillåter bara fastigheter investerare att kavla upp ärmarna, antingen fysiskt eller metaforiskt, och skapa värde i en investering.”
Och Chang säger att detta sker på ett av tre sätt: ompositionering, ledning eller kunskap. Ompositionering kan vara så enkelt som att uppgradera gemensamma utrymmen och lika komplicerat som att omvandla höga kontorstorn till lägenheter (en trend som sker i snabb takt i vissa större tunnelbanor). Det kan också hamna någonstans mittemellan dessa ytterligheter: tänk att flytta en klass C-fastighet till klass B eller omvandla ett föråldrat köpcentrum till en tillgång för blandad användning.
Att skapa värde i ledningen kan också köra hela skalan, säger Chang.
“På den enklaste nivån kan en investerare se några högt värde men grundläggande operativa saker som kan göras – kanske bara att städa upp en fastighet, lägga till professionell förvaltning och flytta hyrorna till marknaden”, säger han. ”Något mer komplicerat kan vara att återhyra en byggnad. En kontorsinvesterare jag känner köpte en mycket stor fastighet med en enorm vakans. Han hade redan en stor hyresgäst på rad så han köpte byggnaden, strukturerade om utrymmet lite och kopplade sedan in den nya hyresgästen. Boom: byggnaden gick från 25 % beläggning till 90 % beläggning och fastighetsvärdet förändrades dramatiskt.”
Chang använder också en annan anekdot, denna gång i flerfamiljsutrymmet, för att illustrera denna punkt ytterligare. Han säger att en investerare han känner med ett fantastiskt lägenhetsteam köpte flera små till medelstora i närheten av de han redan äger och utnyttjade det teamet över flera enheter.
Och slutligen, det finns kunskap, som Chang säger handlar “om att hitta marknadsineffektivitet och utnyttja dem.” Detta kan inkludera förvärv av tillgångar baserade på framväxande demografi eller befolkningsmigration, eller kan komma i hälarna på en större arbetsgivare som ändrar sitt huvudkontor eller före en skatte- eller policyändring. Chang säger att det finns gott om möjligheter att “kapitalisera på information där de pågående förändringarna inte är inbakade i en tillgångs pris.”
Flera exempel på senare tid bekräftar detta: de globala försörjningskedjans dilemman som plågar praktiskt taget alla sektorer av ekonomin har fått många företag att överväga omshoring eller near-shoring för att mildra dessa typer av risker i framtiden.
“Dessa och fler möjligheter finns där ute, och många av dem kommer att vara vettiga oavsett stigande räntor eller andra faktorer som påverkar marknaden”, säger Chang.
