Bostadspriserna faller, men faller himlen?
Vissa fastighetsmäklare föreslår att säljare att sänka sina listade priser – Redfin rapporterade att cirka 70 % av bostäderna i Boise har gjort det – är “normal marknadscykelaktivitet.”
Scott Harris, på New York-baserade Brown Harris Stevens, säger till GlobeSt.com, “Pendeln svänger fram och tillbaka. I New York såg vi inte pendeln svänga mot nya marknadstoppar – vad vi tenderar att finna är att vår marknad är mycket mindre volatil än överallt annars.
“Högerna i det här fallet svängde inte riktigt så högt – men de låga kommer inte heller. Det är vettigt att på de flesta tunnelbanemarknader kommer stigande bolåneräntor att dämpa entusiasmen.”
Harris sa att i New York, till exempel, är nästan 50 % av transaktionerna alla kontanter.
“Därför kan det vara köpare som trycker lätt på bromsarna, inte slår igen dem som vi kan se på andra marknader,” sa Harris. “Köpare är fortfarande glada och engagerade i New York och lagret är fortfarande envist lågt. Jag kan inte låta bli att vara optimistisk att New York kommer att visa sig vara en mer motståndskraftig marknad än överallt annars i USA.”
Steven James, VD och koncernchef, Berkshire Hathaway HomeServices New York Properties, säger till GlobeSt.com att bostadsmarknaden i New York förblir en säljares marknad även om den väntande försäljningen har minskat med 14,3 % jämfört med föregående år.
“Priset per kvadratfot är upp 3,3% från år till år och vårt månatliga utbud av fastigheter har minskat med 19,6% från år till år,” sa James. “Vi känner att detta kommer att fortsätta i den här riktningen under fjärde kvartalet.”
Tampa Median listpriser stabila sex månader i rad
Kurt Carlton, medgrundare och VD för New Western, “Stigande räntor har verkligen svalnat efterfrågan på bostadsköpare, men vi ser att bostadsmarknaden avtar och saktar ner. Enhetsvolymen på populära Sunbelt-marknader som Austin och Central Florida är faktiskt upp 22 till 30 procent, respektive, för New Western. Florida fortsätter att se en ökning av sin befolkning med marknader från Tampa till Orlando som toppar listan över städer som förväntas se fortsatt tillväxt under 2022.
Kurt Carlton, medgrundare och president för New Western, säger till GlobeSt.com att andelen bostadsannonser med prissänkningar har planat ut i hela landet eftersom säljarna möter mindre konkurrens.
I Tampa sa han att hans medianlistpriser faktiskt håller sig starkt på sex månaders högsta.
“I takt med att priserna har ökat, så har bruset på marknaden om säljare sjunkit priser,” sa Carlton. “Denna dynamik är i hälarna på några dåliga säljarvanor som marknaden har tillåtit. Säljare avstår äntligen från prissättningen eftersom de inser att de inte längre kan be om månen och ta emot den.”
Kontrakt undertecknade Bara 1% till 3% under begärt pris
Louise Phillips Forbes, en toppproducerande agent på Brown Harris Stevens, säger till GlobeSt.com att räntehöjningarna påverkar köpkraften, särskilt i sektorn under 1 till 3 miljoner USD på marknaden.
“Men våra säljare lyssnar på erbjudanden, och vi ser för närvarande kontrakt undertecknas till bara 1% till 3% rabatt på utropspriset,” sa Forbes.
“Efter fem raka månader av långsammare försäljning av befintliga bostäder och försäljning av nya bostäder på två års lägsta nivå, har bostadsköparnas budkrig minskat – det är budkrig på 50 % av affärerna i sommar jämfört med 70 % av affärerna i januari, enligt Redfin, men arbetslösheten är på en 50-årig lägsta nivå på 3,5% så konsumenterna är stadigare än vad de flesta rubriker antyder.”
Bäst att prissätta hem rätt på dag 1
Samtidigt sänkte husförsäljare i pandemiska hemköpsboomstäder som Boise, Salt Lake City och Sacramento priserna alltmer i juli när köpare lämnade marknaden.
Boise Redfin-agenten Shauna Pendleton sa i förberedda kommentarer, “Mitt råd till säljare är att prissätta sitt hem korrekt från början, acceptera att marknaden har avtagit och förstå att det kan ta längre tid än 30 dagar att sälja. Om någon säljer ett fint hem i ett eftertraktat område, borde de inte behöva sänka sitt pris.”
Rankad strax under Boise för prissänkningar, enligt Redfin, inkluderade Denver (58 %), Salt Lake City (56,4 %) och Tacoma, Washington (54,8 %)
“Enskilda husförsäljare och byggare var båda snabba att sänka sina priser tidigt i somras, mest för att de hade orealistiska förväntningar på både pris och tidslinjer,” sa Pendleton. “De prissatte för högt eftersom deras grannes hem såldes för ett orimligt pris för några månader sedan och förväntade sig att få flera erbjudanden den första helgen eftersom de hörde historier om att det hände.”
Mer än 15 % av husförsäljarna sänkte sitt begärda pris i alla större amerikanska tunnelbanor, rapporterade Redfin.
Få 5,5 % lån, hoppas att återanvända till 4,5 %
Jeff Taylor, verkställande direktör, Mphasis Digital Risk, säger till GlobeSt.com, att låntagare är trötta och långivare känner av förändringen också.
“Många långivare kommer att godkänna låntagare för lån där bostads- och icke-bostadskostnader kan vara upp till 43% av inkomsten, och ibland högre om deras kreditpoäng eller handpenning är stark,” sa Taylor. “Det finns en fortsatt ökning på vissa marknader där låntagare känner sig säkra på sin förmåga att göra aktuella bolånebetalningar på en bostad till 5,5% i hopp om att återbetala ett år när vi förväntar oss att räntorna faller tillbaka till 4%-intervallet.”
“Låntagare måste verkligen väga vad de har råd med och inte har råd med på månadsbasis. Rubriker för överkomliga bostäder berättar inte vad du har råd med, det gör din långivare.”
“En fråga om tid” innan tidvattnet vände
Michael J. Romer, Managing Partner för NYC fastighetsadvokatbyrå Romer Debbas, säger till GlobeSt.com att lågt lager, ökad efterfrågan, rekordlåga bolåneräntor, rekordhög inflation och distansarbete, alla artificiellt ökade bostadspriserna i många delar av landet .
“Det var bara en tidsfråga innan strömmen skulle vända och i vissa områden har det verkligen gjort det,” sa Romer.
“Med bostadslåneräntorna som nyligen fördubblats på så kort tid, har potentiella bostadsköpare nått sin bristningsgräns och säljare har varit tvungna att svara därefter. Men storstadsområdena håller sig starka när arbetskraften fortsätter att återvända och efterfrågan är fortsatt stabil.
“Landet upplever en kris med bostäder överkomliga priser. Husägande måste stimuleras.”
Hypotekslångivare går i konkurs
Bloombergs David Rovella rapporterade förra veckan att hypotekslångivare börjar gå i konkurs efter den dramatiska ökningen av utlåningsräntor.
“Vågen av misslyckanden som kommer kan vara den värsta sedan bostadsbubblan sprack för ungefär 15 år sedan”, skrev han.
“Det finns ingen systemisk härdsmälta på gång den här gången, märk väl, eftersom det inte har varit samma nivå av överskott och för att många av de största bankerna drog sig tillbaka från bolån efter finanskrisen. Men marknadsbevakare förväntar sig fortfarande en rad konkurser, och det betyder att många människor får sparken.”