Det finns ett gammalt talesätt om risk som alla i CRE borde veta: Satsa inte på hyran.
För de flesta skulle det innebära att inte riskera kärnresurser som du behöver i slutet av månaden, oavsett hur säker du är på att du kan göra ett dödande.
Men för CRE-proffs, åtminstone enligt detta analys från CoreLogicbudskapet är att inte tänka på hyror som en också körde eftersom du är säker på att den stora avkastningen kommer att vara från prisuppskattning.
CoreLogics analys handlade specifikt om att äga bostäder och verkar till stor del riktad mot vanliga husägare. Men det har mycket att säga för dem som investerar i hus och hyr ut dem – och mer allmänt.
“Att äga ett hem är analogt med att äga aktier eftersom det finns två sätt att tjäna pengar på det”, skrev Thomas Malone, en professionell ekonom på kontoret för chefekonomen på CoreLogic. “Du kan låta tillgången uppskattas och sälja den vidare för att samla in kapitalvinsterna, eller så kan du behålla tillgången och samla in utdelningar, som att samla in hyra från ett hem. Att bara titta på det ena eller det andra kommer inte att mäta hela avkastningen. Även om du bor i din egen fastighet och inte tar ut hyra, gynnas du ändå eftersom du inte betalar hyra. Denna alternativkostnad kallas ofta imputerad hyra.”
Han lade till CoreLogic Home Price Index (HPI), som mäter prisuppskattning, och Single-Family Rent Index (SFRI), som är “all hyra under en viss tid dividerat med det ursprungliga köpepriset.” Men frågan är var kommer pengarna ifrån?
“Historiskt har hyresavkastningen visat sig mer stabil än uppskattning. Sedan 2005 har årshyran varierat från endast 5 till 8 procent av priserna, jämfört med prisstegring mellan 18 och 20 procent under samma period. Det betyder att vilken komponent som är viktigast kommer att variera från år till år men med tanke på sällsyntheten av pristillväxt som överstiger 5-8 procent kommer hyran vanligtvis att ge bättre avkastning”, skrev Malone.
Och för specifika lokala marknader varierar balansen mellan var avkastningen kommer ifrån. “Om man enbart tittar på priser har Kalifornien varit det bästa stället att samla värde på ett hem under de senaste decennierna,” sa Malone. ”Det här vänder när vi tar in hyra i bilden. Metros som San Francisco, Oakland och San Jose har upplevt enorma prisvinster på grund av att efterfrågan på områdenas högbetalda jobb stöter på dess restriktiva bostadsutbud. Hyresavkastningen i Bay Area saknas dock jämfört med platser i områden som Mellanvästern. Chicago, till exempel, har ökat med en genomsnittlig årlig takt på 1,7% under de senaste 10 åren, men har kompenserat för det genom att göra en genomsnittlig hyresavkastning på strax under 10%.
Där detta blir viktigt är på en mer generell basis. Hyror kan ge stor regelbunden avkastning. Fastighetsuppskattning kan ge en större avkastning, beroende på den lokala marknaden, men också på timing.
Det finns CRE-investerare som har fokuserat på prisuppskattning, särskilt under de senaste åren. Sedan finns det de som hävdar att krympta takpriser kan vara vettigt på grund av framtida hyresintäkter – förutsatt att de fortsätter att stiga.
Det viktiga är att göra denna grundläggande analys av vilken typ av avkastning och tidshorisont du har och om utdelningen ligger i främst hyror eller prisuppgång. Kanske kommer din strategi att begränsa de geografiska områden du överväger.
