Enligt Trepp, CMBS förseelsersom hade varit på en nedgång fram till en uppgång i juni, är tillbaka på väg ner igen.
“Efter en sällsynt uppgång i juni 2022, återupptog Trepp CMBS Delinquency Rate sin två år långa nedgång i juli 2022”, skriver företaget. “Trepp CMBS Delinquency Rate i juli var 3,06%, en minskning med 14 punkter från juni. Förra månaden frågade Trepp-teamet retoriskt om marknadsvolatilitet, inflation och högre räntor, kombinerat med en uppgång i junis brottsfrekvens representerade en vändpunkt för marknaden. Julisiffrorna visar att det fortfarande är för tidigt att veta.”
Den nyheten är bra, men inflationen är fortfarande en potentiell fara, särskilt i storstadsområdena. Som Trepp noterade i en färsk forskningsrapport, finns det stora geografiska variationer i hyrestillväxten för flerfamiljsfastigheter. “Den genomsnittliga NOI-tillväxten för de tio bästa tunnelbanestationerna var 5,3 % jämfört med -0,5 % för de 9 nedersta tunnelbanestationerna,” stod det i rapporten. “San Francisco, New York och Washington DC hade en hyresökning på mindre än 1,5 % i genomsnitt under de senaste 18 månaderna. Den genomsnittliga kostnadsökningen över de 19 tunnelbanorna överträffade intäktsökningen för 15 av de 19 tunnelbanorna. Fastigheter med låga hyror presterade betydligt sämre än sina motsvarigheter med höga hyror inom varje MSA, med 14 tunnelbanor som i genomsnitt såg en nedgång i NOI för låghyrda fastigheter.
Och där är rubbet. Oavsett hur mycket prisstegring som finns på de nuvarande överhettade marknaderna, kan fastigheter inom vissa tunnelbanor uppleva att driftskostnaderna stiger snabbare än hyrorna och potentiellt kan tippa hela investeringen till något som så småningom började blöda kontanter snarare än att kompensera inflationen.
Att få utgifterna att stiga snabbare än hyrorna är inte ett komplett uttalande. Det kan vara så att hyrorna ligger så långt före utgifterna att det skulle ta avsevärd tid för skillnaden att raderas. Eller prisuppskattning kan ge en stark avkastning om ägaren säljer inom en snar framtid.
