Om du funderar på ett hyreskontrakt kan du undra vad skillnaden är mellan en leasingoption och ett leasing-köpeavtal. Även om dessa termer ibland används omväxlande, är de tekniskt sett två olika typer av hyresavtal.
I den här artikeln kommer vi att undersöka några viktiga skillnader mellan leasingalternativ och leasing-köpavtal, hur man avgör vilket som är rätt för dig och några potentiella fördelar och nackdelar med var och en.
Leasingoptionsavtal
Med ett leasingoptionsavtal har hyresgästen/köparen OPTIONEN att köpa fastigheten till ett fastställt pris under eller i slutet av hyresperioden. Detta alternativ beviljas vanligtvis i utbyte mot en förskottsavgift (optionsvederlag) som betalas till hyresvärden/säljaren.
Nyckelordet här är “alternativ”. En leasingoption ger hyresgästen/köparen rätt att köpa fastigheten om de så önskar, men de är inte skyldiga att göra det. Om hyresgästen/köparen vid slutet av hyresperioden bestämmer sig för att inte köpa fastigheten går de helt enkelt därifrån utan ytterligare förpliktelser.
Är leasingalternativ en bra idé?
Hyresalternativ kan vara ett utmärkt verktyg för hyresgäster/köpare som inte är helt redo att köpa en fastighet men vill låsa köpeskillingen ifall priserna stiger i framtiden.
Låt oss till exempel säga att du är intresserad av att köpa ett hem under de närmaste åren men att du inte är riktigt redo ännu. Du hittar en fastighet som du älskar men säljaren är bara villig att göra ett optionsavtal.
Du bestämmer dig för att gå vidare med alternativet och betala optionsavgiften. Vid slutet av hyresperioden har du möjlighet att köpa bostaden för 300 000 USD (priset du kom överens om när du skrev på avtalet).
Under tiden har bostadspriserna i området ökat och liknande bostäder i grannskapet säljs nu för 325 000 dollar. Eftersom du låste in köpeskillingen när du skrev under avtalet kan du köpa bostaden för 300 000 dollar även om den nu är värd mer.
Vad är en optionsavgift?
En optionsavgift är en ej återbetalningsbar avgift som hyresgästen/köparen betalar till hyresvärden/säljaren vid ingående av ett leasingoptionsavtal. Denna avgift ger hyresgästen/köparen rätt att köpa fastigheten till ett fastställt pris under eller i slutet av hyresperioden.
Optionsavgifter är vanligtvis 1-5 % av köpeskillingen för fastigheten och krediteras mot handpenningen om/när hyresgästen/köparen utnyttjar sin option att köpa fastigheten.
Hyresköpavtal
Med ett hyresköpeavtal är hyresgästen/köparen skyldig att köpa fastigheten vid hyrestidens utgång. Denna skyldighet är vanligtvis i utbyte mot en mindre förskottsavgift (optionsvederlag) som betalas till hyresvärden/säljaren.
Den viktigaste skillnaden här är att med ett hyresköpeavtal är hyresgästen/köparen avtalsenligt skyldig att köpa fastigheten vid slutet av hyresperioden. Om de inte gör det kan de bli föremål för rättsliga åtgärder från hyresvärden/säljaren.
Så vilken typ av hyresavtal passar dig? Det beror på dina unika omständigheter och mål. Här är några saker att tänka på:
- Är du intresserad av att köpa fastigheten eller bara hyra den tills vidare?
- Är du redo att köpa en fastighet nu eller behöver du lite tid för att spara ihop till en handpenning?
- Vill du ha flexibiliteten att gå bort från fastigheten i slutet av kontraktet om du bestämmer dig för att du inte vill köpa den?
- Är du bekväm med tanken på att vara juridiskt skyldig att köpa fastigheten vid slutet av hyresperioden?
Om du är intresserad av att köpa en fastighet men behöver lite tid för att spara ihop till en handpenning, kan ett hyresavtal vara ett bra alternativ för dig.
Å andra sidan, om du är säker på att du vill köpa fastigheten och är bekväm med tanken på att vara juridiskt skyldig att göra det, kan ett hyresköpeavtal vara det rätta valet.
Hur är varje avtal uppbyggt?
Båda typerna av fastighetsavtal kan ha samma bestämmelser och vara uppbyggda på samma sätt. Den viktigaste skillnaden är kravet på att hyresgästen/köparen ska köpa fastigheten i slutet av hyresperioden med ett hyresköpeavtal.
Båda typerna av avtal inkluderar vanligtvis:
Hyresperioden
Utöver de traditionella delarna av ett hyresavtal kommer det att finnas några extra klausuler som följer med avtalet. Några av de typiska klausulerna som ingår är:
- Köpeskilling: Detta är det pris som hyresgästen/köparen har gått med på att betala för fastigheten vid utgången av hyresperioden.
- Handpenning: Detta är den summa pengar som hyresgästen/köparen kommer att behöva lägga ner för att säkra fastigheten.
- Optionsavgift: Detta är en ej återbetalningsbar avgift som hyresgästen/köparen betalar till hyresvärden/säljaren vid ingående av ett leasingoptionsavtal.
- Hyrespremie: Hyrespremien är den del av hyresbetalningen som tillgodoräknas fastighetens köpeskilling.
- Reparation och underhåll: Vem ansvarar för reparation och underhåll av fastigheten under hyresperioden?
- Avtalsbrott: Vad händer om hyresgästen/köparen bryter mot villkoren i avtalet?
- Vräkning: Vad är processen för att vräka hyresgästen/köparen om de bryter mot villkoren i hyresavtalet?
- Optionsavgift: Som vi diskuterat tidigare är detta en ej återbetalningsbar avgift som hyresgästen/köparen betalar till hyresvärden/säljaren vid ingående av ett leasingoptionsavtal.
- Hyresperiod: Den tid som hyresgästen/köparen har på sig att bo i fastigheten och spara ihop till handpenning.
- Underhåll och reparationer: Vem ansvarar för underhåll och reparation av fastigheten under hyresperioden?
- Möjlighet att köpa: Detta ger hyresgästen/köparen rätten (men inte skyldigheten) att köpa fastigheten i slutet av kontraktet.
- Fastighetsskatt: Vem är ansvarig för att betala fastighetsskatten?
- Villaägareförsäkring: Vem ansvarar för att upprätthålla husägarförsäkring på fastigheten?
- Standard: Detta område bör beskriva vad som händer om fastighetsägaren inte betalar sina bolån under avtalsperioden.
Hur en köpare drar nytta av ett hyresavtal
Hyresalternativ och hyresköpsavtal är ofta de mest fördelaktiga för hyresgäster och förstagångsköpare. Några av de vanligaste fördelarna med dessa typer av hyresavtal är:
- Tillåta hyresgäster att bo i fastigheten innan de köper den
- Möjligheten att bygga upp eget kapital i en fastighet utan att behöva göra en stor handpenning
- Ger flexibilitet för hyresgäster som kanske inte kan kvalificera sig för ett traditionellt bolån
- Att låta hyresgäster få sina fötter med tanken på bostadsägande med ett mindre ekonomiskt engagemang
Hur en säljare drar nytta av ett hyresavtal
Leasingoptioner och leasingköpsavtal kan också vara fördelaktiga för säljare. Några av de vanligaste fördelarna med dessa typer av hyresavtal är:
- Möjligheten att sälja en fastighet som kan vara svår att sälja med traditionella metoder
- Möjligheten att få ett högre försäljningspris för fastigheten genom att inkludera optionsavgift och hyrespremie i köpeskillingen
- Möjligheten att ha en garanterad köpare för fastigheten vid utgången av hyresperioden
- Möjlighet att fortsätta få hyresintäkter från fastigheten under hyresperioden
Saker att tänka på innan du ingår ett hyresavtal
Innan du ingår någon av avtalstyperna finns det några saker du bör tänka på. Dessa saker inkluderar:
- Din kreditvärdering och historik: För att kvalificera dig för ett bolån måste du ha en bra kreditvärdering och historik. Om du inte gör det kan du överväga att arbeta på din kredit innan du ingår ett hyresavtal.
- Din anställningssituation: För att kvalificera dig för ett bolån måste du ha ett fast jobb. Om du inte gör det kan du överväga att stabilisera din anställningssituation innan du ingår ett hyresavtal.
- Din ekonomiska situation: Har du råd med de månatliga betalningarna? Har du sparat pengar till handpenning? Om inte kan du överväga att spara innan du ingår ett hyresavtal.
- Fastighetens skick: Är fastigheten i behov av större reparationer? Om så är fallet måste du ta hänsyn till kostnaden för reparationer när du överväger ett hyresavtal.
- Kontraktets längd: Se till att hyresavtalets längd är realistisk för din situation. Du vill inte sitta fast i ett hyresavtal längre än du behöver vara.
- Standardbestämmelser: Vad händer om du inte använder arrangemanget? Vad händer om säljaren inte betalar sina bolån? Se till att du är tydlig med standardbestämmelserna innan du ingår ett hyresavtal.
Göra rätt val för dig
Vilken typ av hyresavtal du väljer bör baseras på dina unika förutsättningar och mål. Om du inte är säker på vilken typ av avtal som är rätt för dig är det en bra idé att prata med en erfaren fastighetsmäklare som kan hjälpa dig att navigera i processen.
Om du inte är säker på vilken typ av avtal som är rätt för dig rekommenderar vi att du pratar med en erfaren fastighetsmäklare. De kan hjälpa dig att förstå dina alternativ och se till att du är skyddad i alla avtal som du skriver under.
För att hitta en leasingagent nära dig, låt FastExpert hjälpa dig. Med FastExpert kan du enkelt hitta erfarna fastighetsmäklare som tillsammans med dig hittar det perfekta hyresavtalet. Vi kommer även att förse dig med en lista över agenter som har erfarenhet av att arbeta med människor i din unika situation.
