En oväntad strömbrist i hjärtat av Data Center Alley har kastat den kritiska branschen i kaos.
Avslöjandena kan omforma datacenterbranschens fysiska fotavtryck och förändra hur utvecklare och deras hyresgäster närmar sig affärer på marknader med hög efterfrågan, eftersom experter sa att den här typen av incidenter troligen kommer att hända igen.
Dominion Energy, det primära kraftverket som betjänar datacenter i branschens globala nav i Loudoun County, Virginia, avslöjade i juli att företaget inte skulle kunna leverera ström till så många datacenterprojekt som utvecklarna hade förväntat sig.
De överraskande förseningarna, resultatet av otillräcklig överföringsinfrastruktur, kan sträcka sig fram till 2026 och påverka hundratals miljoner i fastighetsinvesteringar som samlas nära Ashburn och Sterling, där en majoritet av internettrafiken passerar på landets ledande datacentermarknad.
Utvecklare kan ha liten möjlighet att ta igen förluster de åsamkas. Dessa oväntade begränsningar – med ett verktyg som backar tillbaka på tidigare försäkringar till utvecklare – representerar okänt vatten för sektorn, sa insiders Bisnow. Som ett resultat av detta undersöker både utvecklare och hyresgäster om hur affärerna är strukturerade och omdirigerar investeringar bort från hjärtat av Data Center Alley till andra delmarknader.
“Det är typ av aldrig tidigare skådad tid”, säger Ali Greenwood, verkställande direktör för Cushman & Wakefields globala datacenterrådgivning. “Vi har bara inte sett, förrän nu, där en elleverantör sa: ‘Vi kommer att kunna tillhandahålla din ström, och här är de trancher där vi kommer att kunna göra det’, och sedan är leveranstiderna bara misslyckas. Det här är ett nytt territorium inom datacenterbranschen, där du har stora missar.”
Med tanke på den allmänna slöja av sekretess som i allmänhet följer med utveckling av datacenter, har det varit svårt för även rutinerade branschveteraner att få en detaljerad bild när det kommer till hela omfattningen av de företag som påverkas av dessa begränsningar. Men enligt data från Cushman & Wakefield kommer strömbristen att påverka cirka 10 framtida utvecklingar som representerar totalt mer än 1,5 gigawatt datacenterkapacitet. Som jämförelse stöder hela Northern Virginia för närvarande 1,9 GW kapacitet.
Strömbegränsningar är inget nytt för datacentervärlden. Brist på tillgänglig ström, vare sig det beror på en brist på el som genereras av allmännyttiga företag eller på grund av otillräcklig överföringsinfrastruktur, är en av de främsta anledningarna till att utbudet av datacenter följer efterfrågan, särskilt i täta datacenternav som norra Virginia; Santa Clara, Kalifornien; Dallas; eller Chicago.
Det som gör situationen i Loudoun County annorlunda är att utvecklarna gick vidare med projekt under intrycket att ström skulle vara tillgänglig.
Dominion har varit en stor främjare av datacenterutveckling i hela norra Virginia, där industrin står för cirka 20 % av företagets verksamhet i dess hemstat. Bland de experter som talat med Bisnow, åsikterna var blandade om huruvida Dominion borde ha förutsett att områdets överföringsinfrastruktur – som drivs av en separat enhet känd som PJM – var otillräcklig för att stödja mängden kraftutvecklare som förleddes att tro var tillgänglig. Problemet upptäcktes av PJM bara förra månaden.
Medan mer än en insider inom energibranschen föreslog att Dominion “typ bad om det” genom “överentusiasm” från sin affärsutvecklingsgrupp, fanns det också ett brett erkännande att ett antal externa faktorer gjorde den nuvarande maktkrisen svår att förutse. Främst bland dem är en ökning av efterfrågan på kraft från utveckling av datacenter som experter säger att få i branschen såg komma. Dominions belastning i det påverkade området förväntas öka med 3 % årligen från 2022 till 2027, allt från datacenter, enligt data från PJM.
Denna ökning i efterfrågan har förvärrats av oväntade problem i leveranskedjan för specifik elektrisk utrustning som dramatiskt har förlängt tidslinjerna för att förbättra överföringsinfrastrukturen. Forskare från Cushman & Wakefield sa att en viss utrustning såg ledtiderna från tillverkarna öka med ett år, från 12 månader till 106 veckor, nästan över en natt.
“Fick någon ut över sina skidor som lovade kraft och ville få alla logotyper och fortsätta all denna galna utveckling? Jag är säker på att de gjorde det, säger Greenwood. “Men till Dominions försvar fördubblades ledtiderna på en del av den här utrustningen på ungefär en månad – vilket verkligen ställde branschen på huvudet, och ingen hade koll på det.”
Även om Dominion inte svarade på förfrågningar om kommentarer, berättade vissa branschinsiders som aktivt var involverade i utvecklingen som påverkades av strömbristen Bisnow det är högst osannolikt att Dominion har brutit mot några avtal eller kan hållas ansvarigt på något sätt för förluster som utvecklas drabbas av.
Det är fortfarande oklart vad Dominions så kallade maktåtaganden till olika utvecklare innebar – om de var undertecknade avtal eller informella samtal.
Men flera källor sa att åtminstone vissa utvecklare skaffade specifika dokument som, även om de inte är juridiskt bindande, faktiskt har setts som en garanti för både dem själva och investerare att projekt kan fortsätta utan rädsla för att lämnas utan den kraft som behövs för att tjäna pengar på fastigheten. De sa att detta är första gången ett verktyg har varit tvungen att backa på dessa icke-bindande åtaganden till datacenter.
Hängde Dominion ut utvecklare på tork? Det är en fråga om perspektiv. Men en allmän uppfattning kvarstår att alla förluster som uppstår är en del av risken som utvecklare tar när de går in på berömda maktbegränsade marknader och börjar bygga innan de har en undertecknad garanti att de kommer att anslutas till ström.
“Bara för att det alltid har gjorts på ett visst sätt och man kommer att förvänta sig att det betyder inte att det alltid kommer att vara så”, säger Rob Faktorow, vice ordförande på CBRE som var med och grundade företagets rådgivningsverksamhet för datacenter. “Utvecklare tog en risk att gå vidare på den grunden bara för att det är typ så det alltid har gjorts. Vems fel är det?”
Faktorow sa att situationen i Loudoun County inte hindrar företag från att gå vidare utan en bindande försäkran om makt. Han pekar på långt över $1 miljard i affärer som pågår utan fasta maktåtaganden över norra Virginia, inklusive de som hans företag är engagerat i.
“Jag tror att utvecklingssamhället för närvarande är villigt att ta risker,” sa han. “Men det finns en hög grad av förtroende för att kraften kommer att finnas där.”
Ändå överväger både utvecklare och hyresgäster andra förändringar i hur de närmar sig affärer på maktbegränsade marknader baserat på antagandet att en liknande situation kommer att dyka upp någon annanstans.
Ashburn kan vara hjärtat i datacenteruniversumet, men marknader från andra håll i Virginia till Dallas och Phoenix upplever också en oöverträffad tillväxt. Dominion hade ett starkt rykte inom datacenterindustrin, betraktad som en långvarig industriförstärkare som förstår behoven hos datacenterutvecklare. Om denna situation kan hända Dominion, och på världens största datacentermarknad med starkt statligt stöd, sa branschsiffror att det kan hända var som helst.
“Jag misstänker mycket starkt att detta inte kommer att vara en isolerad situation”, säger Jeffrey Moerdler, som leder Mintz fastighets- och kommunikationsverksamhet. “Det kanske inte är riktigt lika rakt som den här händelsen – det kanske bara försenar med 12 månader eller kanske längre – men jag tror att andra kraftbolag kommer att ha liknande problem.”
Denna förväntning om att anslutningar till ström kommer att bli mindre tillförlitliga har fått spelare över hela datacentret att titta på hur de kan minimera sina risker på marknader med strömbrist, säger experter. När det gäller platsval kan utvecklare leta efter platser som har vad som kallas ett broverktyg för att tillhandahålla någon form av ström till platsen som skulle göra det möjligt för den att fungera på en reducerad nivå om det värsta scenariot skulle förverkligas. Fler leverantörer kan också tänka sig att bygga nära kraftverk för att minska behovet av överföringsinfrastruktur.
När det kommer till att strukturera affärer, sa Cushman & Wakefields Greenwood att utvecklare kan försöka begära mer frekvent kommunikation från elbolag om strömtillgänglighet och kan se till att ockupanterna av stora anläggningar med en hyresgäst köper ström direkt från elbolag för att minimera risken. Hyresgäster undersöker också hur de kan skydda sig om de har planerat IT-distributioner kring förhyrt utrymme som de upptäcker inte kommer att få ström enligt schemat.
“Detta är en ny situation för hyresgäster – att vara lite utlämnad till ett allmännyttigt företag,” sa Greenwood. “Det kommer att bli riktigt svårt för användare att få in ett avtal där de skulle kunna riva upp hyreskontraktet om det här hände. Vi ser de här historierna där ute, och det här är de tuffa samtalen som deras juridiska personer har.”
Det kanske viktigaste är att det nästan finns enighet om att strömbristen i Data Center Alley kommer att öka utvecklingen på andra marknader. Även om utvecklare kan se till andra regioner för att diversifiera sin geografiska risk, förväntas effektbegränsningar i Loudoun County påtagligt driva efterfrågan på datacenter i omgivande delmarknader, som Prince William County, Fauquier County och den massiva Quantum Loophole campusutvecklingen i Frederick, Maryland, över floden Potomac.
“Jag tror att det är den största inverkan folk kommer att se med den aktuella Dominion Energy-frågan är att Data Center Alley äntligen kommer att växa på ett legitimt sätt till utkanten, och du kommer att se exponentiell tillväxt i närliggande län.” Greenwood sa: “Du kommer att se människor tränga sig in i territorier där det inte finns lika stor efterfrågan där de kan få kraft inom en 24-månaders tidsram och inte en 48-plus-månaders tidsram.”
Detta kanske redan händer. Ny data från CBRE visar en explosion av datacenterutveckling i några av Loudouns grannsamhällen, särskilt Prince William County. Medan Prince Williams datacenterlager uppgår till 211 megawatt, såg länet cirka 500 MW föruthyrning bara under första halvåret i år, med anläggningarna som förväntas byggas under de kommande tre åren. Det är en trend som CBRE:s Faktorow, åtminstone delvis, tillskriver växande maktbegränsningar i Loudoun.
“Dominion har inga problem med att tillhandahålla ström [in Prince William],” han sa. “Det är business as usual, så vi kommer att se mer aktivitet och mer avrättning på platser som Prince William County än historiskt. Vi ser det redan under de första sex månaderna i år.”
