Analytiker från Fitch Ratings säger att stagflation sannolikt kommer att leda till lägre CRE-värderingar och en “förlängd period” med förhöjda takpriser.
“Stagflation är den primära potentiella makroekonomiska risken som kommersiella fastigheter för närvarande står inför”, konstaterar analytiker. “Hög inflation och svag ekonomisk tillväxt kan resultera i lägre CRE-värderingar. Detta skulle bero på måttligt växande eller sjunkande nominellt driftsnetto (NOI) från en mjuk hyresgästefterfrågan och förhöjda kapitaliseringsgrader som återspeglar en högre riskpremie.”
Fitch-analytiker säger att historiskt sett ökade nominella CRE-värden under perioder med ihållande stigande räntor, och NOI på fastighetsnivå “tenderade att hålla jämna steg med, eller växa snabbare än, eventuella ökningar av takräntorna.” Men “långa statsräntor har ökat sedan januari 2022”, säger de. “All-time low cap rates in mot 2022 och svagare kassaflödestillväxt kan förebåda lägre värden i en stigande räntemiljö.”
Fitch noterar också att Den positiva korrelationen mellan takräntorna och den 10-åriga statsräntan har försvagats sedan mitten av 1980-talet, “gör det osäkert i vilken storleksordning takräntorna ökar, om räntorna skulle öka.”
Separat pekar akademisk forskning på en annan källa till värderingserosion: Forskare från New York University och Columbia University nyligen undersökt effekten av pandemiförare på kontorsvärdenhitta en minskning med 32 % i kontorsvärden 2020 och värdeförstöring på 500 miljarder dollar på lång sikt.
“Kontorsbyggnader av högre kvalitet buffrades något mot dessa trender på grund av en flykt till kvalitet, medan kontorsbyggnader av lägre kvalitet ser mycket mer dramatiska svängningar,” noterade forskarna. “Dessa värderingsförändringar har återverkningar på lokala offentliga finanser och finanssektorns stabilitet.”
