Tänk på en högprofilerad kontorsbyggnad som byggdes i slutet av 20-taletth århundradet i ett urbant centralt affärsdistrikt: Atlantas CNN Center, Denvers Granite Tower, Miami Tower – även kallad den eleganta, glasmantlade skyskrapan där Gloria Estefan dansade på taket i sin Vänd på takten musikvideo — och det finns en god chans att CP Group äger den, precis som de tre.
Boca Raton, FL-baserade CP Group har gjort att förvärva vad den kallar “skamfilade troféfastigheter” i CBD:er till den söta punkten i en “kontratär” strategi att köpa välkända, åldrande kontorstorn i bästa läge till rabatterade priser, modernisera dem, öka beläggningen och sälja byggnaderna till ett mycket högre pris inom fem år.
CP Group har ackumulerat en 17 miljoner SF-kontorsportfölj, som har gått på ett förvärvsbrott sedan 2020 och köpt upp 2,25 miljarder dollar fastigheter i Florida, Georgia, North Carolina, Texas och Colorado. Företaget säger att det är den största kontorshyresvärden i Florida och en av de största kontorsägarna i Georgia.
CP:s strategi har visats i sommar i Miami, där företaget samarbetade med DRA Advisors för att köpa det landmärke Miami Tower med 47 våningar för $163,5 miljoner från Sumitomo Corp. of Americas, som betalade $220 miljoner för fastigheten 2016.
Köparna fick ett lån på 144 miljoner USD från PGIM Real Estate för att förvärva tornet, som såg att beläggningen sjönk till 65 % efter att dess ankarklient, advokatfirman Carlton Fields, lämnade 95K SF.
Precis som med sina andra ikoniska kontorsförvärv, satsar CP på att ett åldrande högprofilerat torn i ett utmärkt läge – Miami Tower, designat av IM Pei, öppnade 1987 – snabbt kan uppgraderas och omplaceras till en högre värderad fastighet .
Sedan första kvartalet 2020 har CP Group sålt eller rekapitaliserat åtta av sina fastigheter för cirka 875 miljoner dollar.
“Vår huvudstrategi är att skapa mervärde till underpresterande kontorsbyggnader. Detta tar vanligtvis 4 till 6 år att genomföra, säger Angelo Bianco, Managing Partner för CP Group, till GlobeSt.com.
“När vi förvärvar en tillgång får vi skulder som gör att vi kan uppnå vår affärsplan och inkluderar förlängningar för att skydda oss i händelse av att vår plan försenas. Eftersom vi bara söker måttliga nivåer av hävstång, kan vi få mer flexibla lånevillkor, säger Bianco.
En flygning till kvalitet har fått stadshyresgäster att migrera till nya klass A-kontorstorn som erbjuder funktioner som inte kan hittas i äldre byggnader, inklusive fönsterlinjer, högt i tak och öppna, kolumnfria utrymmen. Detta gör att valet av förvärv i bästa läge är nyckeln till CP Groups strategi för att bygga troféer.
“I allmänhet är byggnader byggda före 2000 bara konkurrenskraftiga om de har ett överlägset läge, vilket på många marknader tenderar att vara fallet eftersom de var där först,” sa Bianco.
CP Group har också en motsatt ståndpunkt om trenden mot adaptiva återanvändningsprojekt som omvandlar äldre kontorsbyggnader till bostadstorn.
“Även om vi har lagt ner tid och resurser på att bestämma omvandlingarnas lönsamhet, har vi inte hittat en ekonomiskt lönsam möjlighet,” sa Bianco.
“Icke ändamålsbyggda bostadshus står inför många hinder, inklusive planlösningskonfiguration och brist på individuella VVS-system, öppningsbara fönster, kök och badrum. Även om vi säkert kan ta itu med var och en av dessa problem, är kostnaden för att göra det ofta oöverkomlig och ditt slutliga projekt slutar med att se ut som Frankenstein,” sa han.
Inte överraskande är CP Group positiva till framtiden för kontorssektorn i centrala affärsdistrikt. Bianco säger att CBD kommer att utvecklas för att inkludera mer blandad användning, men det kommer inte att finnas färre kontorsbyggnader trots företagens omfamning av hybridarbetsstrategier.
“Utvecklingen av blandad användning kommer att fortsätta att växa. De är de miljöer som människor längtar efter – aberrationen var den 21st århundradet, när vi skilde arbete från liv, sa Bianco.
– Sammantaget ser vi inte att det blir färre kontorsbyggnader [in CBDs]. Kontorsysselsättningen har vuxit under de senaste 100 åren och av goda skäl”, sa han. ”Det kommer dock att ske en förändring i kontorsmiljön som kommer att ha fler bekvämligheter, vara flexibel och [be] designad för olika arbetssätt, inklusive distansarbete.”
Bianco sa att företagets utsikter för H2 2022-kontorssektorn är färre transaktioner med kontorsfastigheter och liten nettouthyrningsabsorption.
“Stigande priser är inte ett köparens problem, det är ett säljarproblem. När räntorna går upp, sjunker priserna och köparen har alltid möjlighet att refinansiera om räntorna sjunker under investeringsperioden, säger han. “Resten av 2022 kommer att se få kontorstransaktioner. Säljare är inte beredda att kapitulera inför dagens prissättning.”
