Marknaden för kommersiella fastigheter upplevde en topptillväxt inom olika sektorer förra året, vilket överträffade prognoser som kunniga branschfolk. Flerfamiljstillgångar utvecklades särskilt bra med en rekordlåg vakansgrad på 4,5 % och en rekordhög hyrestillväxt på 11 %.
Efter ett år av hämmad tillväxt 2020 på grund av pandemin verkar det som om investerare och utvecklare är angelägna om att komma tillbaka i spelet.
Stigande räntor och bakslag i försörjningskedjan är dock fortfarande oro för nästan alla sektorer i branschen just nu. Men även om den ekonomiska miljön kan vara osäker, hävdar bankexperter att framtiden är optimistisk.
“Grundläggande faktorer, i våra ögon, verkar mycket sunda”, säger John Hofmann, senior vice president och regionchef på KeyBank. “Vi ser det inflationsdrivande marknadstrycket fungera som ett hinder för inträde till vissa utvecklingar. Vi tror att det kommer att vara en av drivkrafterna för att hålla grunderna intakta och hålla intäkterna högre än utgifterna.”
Inflationsmarknader kan utgöra både nackdelar och fördelar för CRE-investerare, sa Hofmann. Även om inflation kan skapa viss ekonomisk motvind, har CRE historiskt sett varit en stor skydd mot inflationstryck.
Samantha Miller, vice vd för hypoteksbank på KeyBank, upprepade Hofmanns gynnsamma syn på den nuvarande marknaden och lade till nyckelpunkter om investerarbeteende och vad det indikerar om det aktuella läget på marknaden.
“Det är viktigt att tänka igenom alla dina alternativ när du går till kapitalmarknaderna, med tanke på att marknaden förändras väldigt snabbt,” sa Miller. “Vi har sett en grupp investerare som starkt tror att räntorna kommer att fortsätta att stiga och de har refinansierat och gått framåt för att försöka hoppa på räntorna där de är idag. Å andra sidan ser vi några investerare som väntar vid sidan av för att låta köppriserna sjunka, låta taket höjas och sedan försöka hoppa tillbaka in på marknaden.”
Enligt Miller kan investerarnas beteende bedömas av förändringen i likviditet från 2021 års blomstrande marknad. En sektor inom brygglånemarknaden har dragit sig tillbaka på grund av breddningen av låneförpliktelser mot säkerheter. Detta i kombination med högre statsräntor har resulterat i att banker har gått in för att bli en viktig källa för pengar med rörlig ränta.
“Sammantaget har marknaden fortfarande varit ganska aggressiv,” sa Miller. ”Marknadsnedgången har varit baserad på de stigande räntorna, inte mindre likviditet. Räntorna har rört sig snabbt och det tar tid för låntagare att återställa förväntningarna och för långivare att anpassa sig till de stigande räntorna också.”
Hoffman sa att mitt i denna starka, men ändå volatila marknad, kanske vissa utvecklare väljer långsiktiga lösningar med fast ränta, medan andra väljer kortsiktiga lösningar med rörlig ränta. Det är viktigt för låntagare att utvärdera sina alternativ och välja den skuld som bäst matchar deras affärsplan samtidigt som ränterisken balanseras.
Oavsett prislösning, sa han, är att luta sig mot branschrelationer hörnstenen för investerares framgång. Oavsett om relationen är med en bank, ett livförsäkringsbolag eller en statligt sponsrad företagsbyrå, är stabila kapitalkällor avgörande.
“Relationer är ett nyckeltema för den kommersiella fastighetsmiljön,” sa han. ”Under perioder av extrem likviditet kommer nya långivare in på marknaden. När saker och ting blir volatila ser du dem sluta, men pålitliga finansieringskällor är nyckeln till alla slags investerare och utvecklares framgång.”
Han sa att när vi ser framåt kommer fastighets- och skuldmarknaderna att fortsätta att tilltala investerare på grund av stabila fundamenta i kombination med ett stadigt inflöde av inhemska och internationella aktier.
“Skuldmarknaden ser annorlunda ut just nu baserat på hur du ser på räntorna,” sa Miller. “I en vidare mening är priserna fortfarande relativt låga. Skuldmarknaden ser fortfarande väldigt bra ut för investerare. I förhållande till de senaste 10 åren befinner vi oss fortfarande i en miljö med mycket låg ränta. Vi är på en stabil marknad och kommersiella fastigheter är en stor inflationssäkring.”
Hon sa att även om det finns stigande räntor, frågar sig investerare, “Kommer de starka fundamenten att överträffa de stigande räntorna?” Det kommer att vara viktigt framöver och är också ett viktigt sätt för investerare att titta på skuldmarknaderna.
Även om inflationen är den högsta den har varit på 40 år, är Hofmann och Miller fortfarande övertygade om att räntorna fortfarande är på nivåer där många investerare kan genomföra sina affärsplaner, särskilt inom flerfamiljs- och industrisektorerna. En blomstrande framtid kvarstår för CRE-investerare och utvecklare. CRE-marknaden och skuldmarknaden fungerar fortfarande och likviditeten är fortfarande riklig, även om investerare och utvecklare måste se till alternativa lånekällor eller luta sig mot befintliga relationer.
Den här artikeln producerades i samarbete mellan KeyBank och Studio B. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
