Med hotet om en lågkonjunktur som hotar vid den ekonomiska horisonten i kombination med förutsägande förutsägelser om finansieringsminskningar för biovetenskapsföretag, är framväxande geografiska marknader över hela landet i vissa fall bättre positionerade än sina mer etablerade motsvarigheter för att klara av den väntande stormen.
Nedgångar kan vara särskilt farliga för tillväxtmarknader, särskilt inom biovetenskap, där det finns särskilt hög risk och långsiktiga investeringar i större utvecklingar. I slutet av april pratade Alexandria Real Estate Equities styrelseordförande Joel Marcus om en kommande “har och har inte”-era av bioteknik som gynnar etablerade företag och marknader.
Men de lägre hindren för inträde och växande talangpooler på mindre marknader kan hjälpa till att isolera dem från kommande turbulens, särskilt de som har lyckats attrahera stora utvecklingsaktörer.
Med tillstånd av Elkus Manfredi Architects
En rendering från luften av TMC3, ett 37-acre life science campus i Houstons Texas Medical Center.
JLL Head of Life Sciences, Industries Americas Travis McCready förutspådde betydande resultat på marknader som Dallas, Philadelphia, Los Angeles och Seattle. Hyresvärdar som inte är fokuserade på biovetenskap kan kämpa eller dra sig tillbaka, men de etablerade aktörerna, som Alexandria, BioMed Realty och Oxford Properties, kommer att fortsätta att bygga i andra klassens städer, sa han.
“Det har inte skett något avsteg, generellt sett,” sa McCready och syftade på marknadens styrka och en fortsatt stark efterfrågan på labbutrymme.
“Långsiktiga life science-hyresvärdar förstår att detta inte är en ett- eller treårsmarknad,” sa han. “Detta är en sju- eller tioårsmarknad. De är beredda att absorbera sådana här makroekonomiska chocker.”
Sammantaget är McCready inte redo att få panik ännu.
“Om du tar bort 2021 är marknaden på väg att prestera på högre om inte historiska nivåer,” sa han. “Leasing momentum, riskkapital, alla nyckeltal som vi använder för att mäta marknadens robusthet är i nivå med 2019 och 2020 års nivåer.”
Dan Belldegrun, vars genombrottsfond på 3 miljarder dollar planerar att investera i etablerade och kommande marknader i USA och Storbritannien, sa i maj att han ser potential för dessa marknader att fortsätta växa och bli “spridande life science-kluster”, drivna av talang och akademi.
I Houston, där ekonomin länge har dominerats av energiföretag och diversifiering av industrin välkomnas eftersom ekonomisk osäkerhet kvarstår, har långsiktiga regionala aktörer som TMC3-projektet och Texas Medical Center gjort betydande investeringar.
Även om stadens biovetenskapsmarknad inte nödvändigtvis är “skållningshet”, har det inte skett någon avmattning i aktiviteten, berättade CBRE Senior Vice President Scott Carter, som är specialiserad på hälsovårdslivsvetenskap i Houston, Bisnow. Och den måttliga utvecklingstakten i branschen ligger i linje med stadens mål.
“Vi försöker inte vara en Boston eller San Francisco just nu,” sa Carter. “Vi försöker växa i en smart takt just nu. Det är lite lagom jämfört med de andra marknaderna. Vi kommer inte ut över våra skidor med mängden specialbyggda anläggningar som vi bygger just nu.”
Sammantaget innebär Houstons låga labblager i förhållande till efterfrågan att projekt som för närvarande pågår fortfarande har potential, även med en tillfällig nedgång i efterfrågan.
Carter ser mot 2023 och 2024, efter att stora projekt som Hines Levit Green-utveckling är klara, för att marknaden verkligen ska ta form.
Turbulens 2022 är inget han är alltför orolig över på lång sikt. CBRE:s senaste talangrapport för livsvetenskaper lyfte fram stadens högutbildade talangpool och landets bästa matchning av industrilöner och levnadskostnader.
Men på dessa mindre marknader krävs det inte mycket för att spåra ur branschens framsteg i stort, enligt Colliers forskningschef Aaron Jodka.
På mindre marknader kan det orsaka en dominoeffekt på andra utvecklare när ett stort projekt träffar släporna, sa Jodka. Han har inte sett några bevis för det ännu, och med fortfarande låga vakansgrader och efterfrågan stark, finns det inte lika många övertygande skäl att stoppa ett projekt i rörelse.
“Långsiktiga planer kan vara mer volatila, men på kort sikt skulle jag inte förvänta mig många förändringar där,” sa han.
McCready ser också att tillväxtmarknader delas upp i nivåer när det gäller attraktion av talang, särskilt när det kommer till datavetenskap och ingenjörstalang.
Marknader som Boulder, Colorado och Salt Lake City kommer att se betydande tillväxt på grund av rikedomen av datatekniktalanger, som han förutspår kommer att bli en växande del av bioteknikutvecklingen. De marknader som kämpar för att producera vetenskapliga och tekniska talanger kommer att hamna på efterkälken.
Startups har för sin del börjat agera mer konservativt med sina expansionsplaner.
Oro för finansiering visar sig i mindre hyreskontrakt och mer andrahandshyresutrymmen. JLL-data visar betydande hopp under de första två kvartalen 2022 i mängden tillgängligt utrymme för andrahandsuthyrning: 43,6 % under Q1 och 29,7 % under Q2.
McCready uppskattar att det nu finns ungefär 2,1 % tillgängligt för andrahandsuthyrning, eller lite över 3M SF tillgängligt, på marknaderna i Boston, Seattle, San Diego, San Francisco, Washington, DC-Baltimore och Research Triangle Park i North Carolina.
Hyrorna har inte minskat, men den tillfälliga marknadsböjningen som tillåter detta extra utrymme hjälper potentiella hyresgäster i ett viktigt ögonblick.
Tillgången till mer förstklassigt labbutrymme på marknaden på nationell nivå hjälper faktiskt mindre startups i ett tidigt skede just nu att flytta in i större och bättre klass A-labb tidigare i sin livscykel.
De som kan få pengar på en lite mer utmanande marknad har nu mer utrymme att växa. I Philadelphia, till exempel, pågår betydande hyresverksamhet i mindre utrymmen och inkubatorer.
Sammantaget gör finansieringen av nystartade företag en “återgång till grunderna”, sa han. Nedgången, relativt sett, har berott på vad han kallar en omkalibrering av bioteknikföretag som under de senaste åren fått fördelen av alltför sprudlande marknader i form av alltför generösa värderingar eller insamlingar. Detta kan ge ett extra lyft för mindre företag och marknader.
“Detta är otroligt positivt för framtida tillväxt i den övergripande branschen,” sa McCready.
