John Burns Real Estate Consulting gjorde nyligen en intressant analys av flera utsålda projekt i enfamiljshyresutrymmet. Den fann att sänkta kostnader för att designa och bygga en samhällsutveckling inte automatiskt leder till ett mindre upplevt värde.
Tre funktioner som föll till vägen var ett privat primärt badrum, en privat gård och ett garage.
“Eagle Ridge vid Tehaleh, söder om Seattle, erbjöd två planer (av totalt fem) i sin första fas där de primära och sekundära sovrummen delade ett badrum”, skrev företaget. “Även om det inte var en vanlig avvägning, riktade den sig mot lägenhetsköparen som redan var van vid en bostad med 1 badrum.” Med priser från 400 000 $, rapporterade byggaren att modeller med delade badrum var lika framgångsrika som konventionella planer.
“I den aktiva vuxendelen av Kissing Tree masterplan community i San Marcos, söder om Austin, bytte The Cottages at Kissing Tree ut en privat gård mot ett utmärkt läge med utsikt över det 10:e och 18:e hålet på Kissing Trees golfbana, och toppade det med en utsikt över Texas Hill Country”, skrev företaget. “De här bostäderna har sålt så bra (från och med de höga $300 000-talen), deras framgång ledde till att byggaren, Brookfield Residential, öppnade två nya faser.” Det gemensamma grönområdet “gav en illusion av privata gårdar” men utan underhållskostnader.
Och på Chatham Park Cottages i förorten Raleigh har 23 av 30 hem tilldelade parkeringsplatser, inte garage. “Från en liten 826 kvadratfot och priser på 200 000 dollar, tilltalade dessa hem en bred blandning av köpare (första gången, flytta ner, aktiv vuxen och nyligen frånskilda), som var villiga att byta ut ett garage och privat gård för ett charmigt, högkvalitativt, 2-bädds/2-bads, prisvärt hem med en veranda”, noterade analysen.
När något fungerar i branschen är det vettigt att vara uppmärksam. Chefer i många branscher misstar ofta sina smaker och krav för sina kunders, vilket kanske inte är fallet. Det kan krävas experiment för att hitta vad som kan vara optimalt. För utvecklare kan det vara vettigt att först titta på reaktioner på olika konstruktioner – till olika kostnader för att kontrollera priskänslighet – och sedan planera på lämpligt sätt.
Men det finns en annan faktor att tänka på. Landet har låtit en massiv bostadsbrist utvecklas under det senaste decenniet. Pandemierna förvärrade bara tillståndet eftersom efterfrågan på ägda bostäder med mer utrymme än en lägenhet ökade. Priserna sköt i höjden.
Det har lett till att många som velat köpa har fått moderera sina önskningar. Ett hus skulle kosta mer, erbjuda mindre. Processen att hitta någon prisvärd plats blev ett vridande tävlingsplan.
Att anta att köpbeteende nuförtiden är beskrivande för en typisk marknad och en indikator på smart strategi måste sitta i det sammanhanget. Kanske accepterade folk färre bekvämligheter eftersom något var tillgängligt till ett pris de hade råd med. Med andra ord, kompromissa av nödvändighet.
För att inte ifrågasätta “vad” och “hur” av fynden, bara för att ställa frågan som kan vara svårast att besvara i alla strategiska sammanhang: varför. En lektion kanske fungerar idag men inte om några år när sammanhanget förändras. Det är bra, så länge som folk kommer ihåg att förhållandena så småningom förändras.
